沪今年住宅成交单价纪录刷新
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 作者：陆 2013-07-23 11:54
进入夏季的上海楼市，成交量未有起色。
7 月22日，金丰&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，上周（7月15日-7月21日），上海市新建商品住宅成交面积为16.43万平方米，环比（较前周）上涨7.25%；成交均价为25566元/平方米，环比上涨1.99%；新增供应面积为20.44万平方米，环比上涨95.60%。
今年上海已成交5套总价过亿元的豪宅，除了上周成交的陆家嘴豪宅是公寓，另外4套均为别墅。王炬亮 早报资料
佑威机构执行董事黄志坚称，上周25566元/平方米的成交均价，创下了3月4日以来的近20周新高。这也是上海新建商品住宅成交均价，连续第二周突破25000元/平方米的高位。黄志坚称，上海房价连续维持高位，主要还浅山 (论坛)唤峁贡浠隆
据德佑地产统计，上周上海单价在5万元以上的高价住宅成交量，占总成交量的比重达7.6%，较前一周提升了2.6个百分点。
再现亿元豪宅成交
短期内，中高端市场的成交回暖势头仍在继续。
据德佑地产统计，上周上海单价在5万元以上的豪宅成交了54套，比前周增加了19套。其中，上周新增入市的黄浦露香园 (论坛)售出了16套房源，在成交面积排行榜上位列第五，成交均价达6.19万元/平方米，且均为200平方米以上的大户型房源。
“上周房价冲高，主要是高价位房源的集中成交所致。”某港资房企副董事说。
值得一提的是，德佑地产的统计提及，陆家嘴豪宅中粮海景壹号 (论坛)上周售出了一套面积为592平方米的复式房源，单价高达18.28万元，刷新了今年以来的上海市住宅成交单价纪录，其总价亦高达1.08亿元，是今年以来沪上成交的首套亿元级公寓。
按佑威的统计，今年以来上海已成交了5套总价过亿元的豪宅，除了上周成交的陆家嘴豪宅，另外4套均位于闵行的绿城玫瑰园(小区网 论坛)。
前述港资房企副董事强调，7月以来中高端市场并没有出现火爆行情。上周单价在5万元以上的豪宅，成交量只能算一般水平，而且存在个别楼盘集中入市成交的情况。
据他介绍，7月以来，该公司旗下一个单价在10万元以上的楼盘，共售出3套房源，“算正常水平吧，毕竟天气较热，我们也没有营销动作，卖掉的都是在售的。”
绿城玫瑰园相关负责人昨日亦称，上半年楼盘销售情况较好，但进入7月，已是淡季
中高端市场持续放量
可见的是，上海的高价住宅加速入市的势头仍在延续。
据德佑地产统计，上周的新增入市的楼盘，推出的多是别墅及市区公寓项目，外围公寓项目占比不到10%。上周黄浦区露香园和中福花苑 (论坛)两个高端楼盘新增入市，其最低报价均在6万元/平方米，其中，露香园的一套复式房源报价高达18.75万元/平方米。
外围别墅的新增供应同样在放量。
据21世纪不动产统计， 7月前21天，上海的别墅新增供应面积已达10.4万平方米。自今年3月以来，上海别墅(小区网 论坛)新增供应面积已连续5个月超过10万平方米。3月-6月这4个月，上海别墅的单月成交量均超过10万平方米，而去年上海别墅的月均成交量只有8.9万平方米。
某外资房企总经理分析，中高端楼盘加速入市，说明该类楼盘开发商修正了对市场的判断，“这和近期出现的地王多少有些关系。随着土地市场升温，开发商纷纷提高了价格预期。同时，地王频出也对购房者心理形成了压力。”
德佑地产研究总监陆骑麟认为，别墅和中高端公寓加速入市，可能导致未来楼市的整体成交均价进一步上扬。
据陆骑麟称，7月前三周上海楼市的总体成交均价已超过2.5万元/平方米，全月的均价也可能再创新高。
黄志坚也指出，近期中高端市场成交持续放量，可能意味着该类产品渐入去化窗口期。加上经济下滑预期，预计楼市调控加码的概率已经不高，这会鼓励更多中高端买家入市，从而推高成交均价。
“房价实际涨势明显”
不过，受访业内人士对整个7月的成交势头并不看好。
综合佑威和21世纪不动产的统计，截至7月21日，7月以来上海市新建商品住宅累计成交了47.88万平方米，较6月同期下降33.8%。若以目前的日均成交量推算，则7月的成交量在70.69万平方米。
黄志坚猜测，7月的实际成交量可能超过70万平方米，因为月底部分楼盘有保业绩的需要。
但多位受访业内人士则担忧，市场的主流需求——刚需产品供应不足，将打压7月的成交量预期。
某外资房企总经理直言，刚需产品供应不足的情况，预计要到9月才能得到缓解。
他认为，现有的调控政策已经很严厉，要想打压房价，政府应鼓励、引导开发商增加供应和加快开发速度，才能在短期内缓解供需矛盾。同时，随着银行贷款利率下限放开，应该对开发贷多一些灵活性政策，降低开发商的融资成本，这将对其销售定价产生积极影响。
在21世纪不动产分析师黄河滔看来，7月以来楼市低迷，除了季节性因素，主因在于新增供应不足、房价坚挺，阻碍了购房者入市。未来市场的反弹力度，更取决于购房者对房价的接受程度。
黄河滔认为，新房成交均价近期屡创新高，确有成交结构因素的影响，但整体房价近半年的实际涨势也不容忽视。
据 21世纪不动产统计，今年上半年，有134批次新增供应项目系旧盘加推，其中56%的项目报价上涨，仅有11.9%的项目报价下跌。从成交层面看，有90 个楼盘在今年上半年和去年同期的成交套数均超过50套。这90个楼盘中，84个楼盘的售价出现不同程度的上涨，均价同比涨幅中位数均值达12.9%。
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