陆逢兆：房地产仍是最安全的选择

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2013-07-26 11:56

    2012年一个偶然的契机，陆逢兆与其他两位伙伴创办了RET睿意德，短短几个月，睿意德已经在北京、上海、沈阳、成都、郑州、西安六个城市设立分公司，成为目前国内最大的商业地产全程服务商之一。

日前在中环广场办公室，睿意德CEO陆逢兆接受了早报记者的专访，从专业的角度对内地住宅、商业地产市场，及地产公司运营等诸多方面做出解读。

三十年的房地产从业生涯，见证了香港、内地房地产市场的发展，无论起伏，陆逢兆始终执着并保持热忱，专业的思维、长远的眼光与耐心，让他摸索到一些房地产行业始终存在的定律。

陆逢兆认为，不动产客观存在，且容易估算。在众多投资方式中，房地产仍是最安全的选择。

“钱荒”将始终存在

从世邦魏理仕大中华区执行董事到戴德梁行华北区及华东区董事总经理再到睿意德CEO，长期的房地产顾问经验令陆逢兆对当前的市场现状有着清晰的判断，他直言，“钱荒将始终存在，但不必过于担忧，因为管理层始终希望房地产处于平稳状态。”

陆逢兆分析到，房地产是一个资金需求度极高的行业，尤其是在目前国内住宅领域流行滚动开发的情况下，拿地速度加快，对贷款的需求自然就会水涨船高。反观金融机构，房地产信贷因为稳定性和安全性成为其首选项目，毕竟房子作为实体是始终存在的，且价格容易估算，因此双方面的需求会导致市场层面长期处于缺钱状态。

当记者谈及钱荒带来的市场悲观情绪，陆逢兆显得很坦然，他说，“我经历了1997年香港房地产崩盘，当时整体经济环境极度低迷，直到2003年SARS之后，香港的经济才重新走上正轨。一个小小的香港尚且需要六年的时间才撑过低迷期，而国家层面的管理显然会更加困难，房地产的动荡甚至会造成极大的社会影响，因此，管理层必然会通过一些有效的行政手段使其保持平稳的状态。”

“越慢越值钱”

早期在英国公司长时间的从业经历让陆逢兆习惯于用专业的思维来看待问题，正如他所说，“英国的企业文化就是强调专业性，这对我有很深的影响，自始至终我都将房地产顾问视为一个专业，而不是单纯盈利的工具。”这也让他善于去发现一些房地产行业始终存在的定律。

在陆逢兆看来，任何房地产项目持有的时间越长就越值钱。他举例道：“当初汤臣一品 (论坛)公布其售价每平方米为10万元，市场为之惊呼，而新天地超过10万元单价的房源随处可见，基本没有供应。这也是一些地产公司会放慢开发进度，甚至囤地的原因。”

但陆逢兆同时强调，持有时间越长同样也意味着成本越高，这主要来自贷款所需支付的利息。尤其是在国内融资渠道匮乏的大环境下，房地产企业需要不断地滚动经营来获得盈利，因此囤地的方式或许只适用于资金实力雄厚的大型房企。

“香港一些开发商就是其中的典型。”陆逢兆举例道，一方面其公司拥有强大的还贷能力，所以能够从金融机构获得较低的贷款利率；另一方面，其盈利渠道较多，可以支持其长时间持有房地产项目。

多元开发势在必行

谈及地产企业发展方向，陆逢兆直言，“只有多元化的开发模式才能在未来的市场中生存下来。”

他进一步分析，现阶段众多房企转型商业地产就是其中最鲜明的例子，而这并不是单纯的因为住宅市场受困，从近几年上市房企的销售业绩来看，住宅开发依然能够为其带来持续增长的收益，但企业还是纷纷选择转型，这是因为老百姓生活水平的提高带来了更高的商业需求，商业作为住宅的配套变得不可或缺。

“除了市场层面的影响之外，对于地产企业而言，商业地产能起到很好的缓冲作用。”陆逢兆指出，目前滚动型的住宅开发更像是一条停不下来的火线，要通过不断地拿地快速开发获取收益，而商业地产为开发商提供了一个缓冲带，可将收益投入商业地产并通过租金获取稳定回报。另外，通过良好的运营，商业地产同样具备极大的升值潜力，这也将在上市公司每年的资产重估中作为收益存在。

陆逢兆还表示，多元化的开发能够令一个企业更加灵活，尤其对于上市公司而言，多个层面的发展能够增加投资者对该企业的信心，确保其收益的稳定性。

对于如何看待上海的住宅市场，陆逢兆指出，随着整体消费水平的不断提高，通过有效的投资获取收益已经成为一种趋势，而在众多投资选择中，住宅无疑是最具稳定性的，毕竟不动产客观存在，且容易估算。反观例如股票这样的投资，其风险就会高出许多，这是因为目前国内股票市场并不成熟，投资者无法获得相对清晰、透明的信息。由此可见，虽然房地产并不是唯一的选择，但却是最为安全的选择。

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