投资商铺：注意“四个多” 投资回报要算清

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报 作者：曾　　 2013-07-26 12:00

 商铺投资，是一种比银行利息回报高、比金融投资风险系数低、长线相对稳定的投资渠道。在经济发达的岭南地区，“要想富，买商铺”的观念非常流行。近期，祖庙商圈百年老街福禄路银花总汇步行街开业，每天吸引10万~20万人流量，再次引发投资者对于商铺的关注。记者了解到，除银花总汇全面升级为佛山第一条有冷气的步行街外，位于祖庙核心商圈的普君新城一线街铺也将在本周末面世。记者了解到，目前城市中心区的商铺起价一般在3万元左右，但下面镇街还有1万~2万元/平方米的铺位出售。商铺的面积从十几平方米到700平方米不等，很多还可以一层当两层用。业界人士提醒，在商铺投资高收益、高回报的背后，更应加强对风险的分析和控制。

 

    部分商铺：一层可当两层用

    记者了解到，祖庙、南海、佛山新城核心区商铺入市引发投资者关注。目前佛山核心区的铺位，起价在3万元/平方米，最高可达20万元/平方米，镇街铺可低至1万~2万元/平方米；面积在10平方米~700平方米之间，小、中、大投资者都可以投资。另外，大部分商铺地理位置优越，配套齐全，内部空间有所优化，很多铺位可以买一层当两层用。

    商铺的区位和配套至关重要，这一点银花总汇优势明显，因它在东方广场商业街与祖庙商业街间起融会贯通的作用，连成一条商业长龙。

    租金：年均涨幅15%

    根据禅城商铺2004~2012年租金走势，租金年平均涨幅在15%左右。

    满堂红市场经理陈祖锐告诉记者，目前佛山商铺租金在100元~180元/平方米之间。祖庙商圈一直是佛山商业最杰出的代表，目前祖庙商圈二手临街商铺的售价最贵已经超过10万元/平方米。

    另外，同一路段的铺位由于本身素质和位置的不同，租金也会有所差异，以湖景路为例，湖景路东面的一线街铺租金在100~130 元/平方米之间。而湖景路西面的街铺价格就明显低一档次。该排商铺的租金平均为90元/平方米。

    购买提醒：买铺注意“四个多”

    知名地产人士韩世同总结出了买铺、租铺的“四个多”：

    一是多看看。

    1.看商铺的展示性，有无大楼、大树挡住视线；一般来说，转角的店面展示性更为突出。

    2.看门面，商铺最好有独立的门面，门面越宽进深越短就越好。门面宽就能更好展示商家形象，亮出招牌，让过往行人看到。

    3.看店面形状，是否方正、有无柱头，有无浪费或不可利用的空间；理想的商业建筑结构以框架为佳。

    4.看绿化隔离，有无长的绿化隔离带阻碍进出。

    5.看有无方便的、临时的停车空间。

    6.看周边商家，如选择成熟的商业街，还需要仔细观察所选店面周边有无著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻。因为品牌连锁机构的商业选址工作相当系统化和专业化，借这些公司的市场判断能力，可以增加投资成功的把握。

    二是多听听。

    听商铺门口过往的人流，车流；

    一般来说人流越密集的商铺价值就越高。所以选择商铺应在办公楼、交通枢纽、学校或居民密集区附近，这样能保证有固定的消费群。商铺的收益诀窍在于商铺门前的有效人流量，总量越高越好。

    鼻子闻商铺有没有烟道，是否可经营餐饮；一般来说，餐饮商家可承受的租金相对更高，所以有烟道能经营餐饮的店面投资价值相对更好。

    三是多问问。

    问相邻的商铺租金价格、问周边楼盘居民的消费水平。

    周边住宅区的消费水平高低决定了商铺未来商家可做的生意，生意做得大做得好商铺价值就高。

    一般来说在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，获得更高的租金和较好投资回报率的机会更大。

    另外要问商铺周边商家的生意好坏、商铺的租金价格。商家生意越好，商铺租金价格越高，商铺价值也就越高。

    四是多跑腿。

    买商铺一般都是长线投资，所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方并不见得不适合投资，商铺投资要看发展前景。经常看到一条路或一个桥的打通可以盘活一条商业街，同时一个商业广场、或者大卖场的开建，带来人气，从而带来财气。所以了解城市发展规划非常重要。

    在一些位置偏差的地方，前期租金很低，几乎无人问津的商铺，如果未来有规划，比如兴建市场、学校等，人流有逐步扩大的趋势，也是非常值得投资的。

    投资提醒：

    60㎡左右容易出租

    就商铺而言，60㎡左右及130~150㎡两种面积区间的商铺比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另外，一个售价3万元/㎡、得房率85%的商铺，要比一个售价2.5万元/㎡、得房率70%的商铺值得多。

    对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，投资者自己要去实地考察。在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出：如契税为总房价的3%。购买后再出售，还要缴纳总房价5%的综合税。其次，商铺后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。

    套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的商铺是投资高手的热门首选，这种商铺容易成功套现；相反，不独立的商铺，一旦出现纠纷，将增加套现风险。

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