刚需置业涌向郊区带来市场变化

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 南方日报　　 2013-08-02 11:40

随着市区房价进一步走高，倾向买一手楼的刚需买家正越来越远离市区。这两年市场变化，让以往郊区推货倾向改善型大宅的规律不再。

近日位于清远的某大型楼盘推售带装修洋房，便引来大量广州客前往购房。每平方米六七千元的价格还带装修，在广州郊区都难以寻觅。在市区二手房价都渐渐向2万元靠拢的今天，1万元以下的房价让不少刚需买家动心。近日广园东大盘凤凰城推出新一期洋房组团，与以往不同的是，40平方的单间公寓也开始亮相，与以往凤凰城主推大户型洋房和别墅的市场定位大大不同。这两年市场变化，让以往郊区推货倾向改善型大宅的规律不再。眼下更多的豪宅反而集中在市区，而且户型面积也集中于200-400平方米之间。

在限购限售限签的房价调控压力下，广州的高价楼盘成交并不一帆风顺，而定价较低的刚需盘反而更易放行。区域分布来看，中心区楼盘由于依然受房管局“限售””限签”的行政性干预影响，可售量少且推货缓慢，本月中心六区新货量仅占十区两市的7%左右，其中越秀、白云、黄埔三区均未有新货推出；外围区域新货仍占据主力地位，增城和萝岗新货均高达1000套，本月单盘推货量亦较大，中海誉城和亚运城均有500套货量推出，从化的珠光御景山水城更多达800套。

从产品供应结构来看，中小户型仍然占据主导地位，以迎合当前市场的消费主体——刚需买家，部分楼盘因前期产品持续畅销支撑，新盘报价普有上涨，如万科东荟城、中海誉城和中森茗苑等；而个别楼盘由于推出楼王或升级版全新组团，价格亦是稳中微升，例如亚运城全新天誉组团是该项目的升级产品，首批推出近500套房源，其主打户型属于自住买家较为接受的88-164平方米区间，价格也略有提升。

经纬行研究中心的监测数据显示，7月广州一手商品房成交量低位回升，很大原因是由于外围区域相对低价刚需盘新货放量并旺销导致，其中萝岗多个大盘再现“日光”神话，包括万科东荟城、中海誉城和越秀岭南山畔，而亚运城全新组团“天誉”亦备受追捧，此外还包括增城的金凤皇庭、尚东紫御、锦绣天伦花园等等。但可以明显发现，除了增城新货旧货均保持持续旺销外，其他区域的成交多是靠上月及本月新货推售的项目支撑，而在售楼盘余货成交已现乏力，其中尤以中心区最为明显，近两个月以来人气下降不少，即使是备受刚需瞩目的芳村板块和金沙洲板块，也难以为继，可见随着房价的持续攀高以及限价导致的额外成本打击，部分买家入市的步伐已有所放缓或者进行购房区域的转移。

对于很多首次置业买家来说，选择郊区居住来说意味着交通成本的增加，而拥有较好交通配套的大型社区，则更受这类买家欢迎。可以预见的是，未来郊区刚需楼盘在拼价格的同时，楼巴等交通出行配套的优劣，也是重要的竞争要素。

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