一线城市楼宇经济蕴藏万亿商机 写字楼租金上涨

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国经济网　　 2013-08-15 11:37

2013年上半年，上海甲级写字楼租金涨幅榜桂冠被一座不那么显眼的大厦所摘得—静安高和大厦。根据市场数据显示，在半年时间内，静安高和大厦的租金从4.5元/平方米/天直接暴涨到了7.5元/平方米/天，冠绝上海滩。

假如回顾下2013年上海写字楼市场的走势，静安高和大厦的租金涨幅更是难得。据戴德梁行华东区研究部数据显示，因供应饱和，上海写字楼市场整体租金下滑，出现了自2010年三季度以来的首次下降，同比降幅达2.06%。静安高和成为少有的逆市上涨者。

但市场仍有不同看法，有业内人士认为，虽然一线城市核心区域商办物业也已接近饱和，甚至短期出现供应过剩，但供应结构仍不平衡。“比如在静安高和大厦所在的上海静安区，介于乙级写字楼和超甲级写字楼之间的普通甲级写字楼，便缺乏足够的供应。”

而静安高和大厦之所以成为租金涨幅的黑马，也正是抓住了这一市场空白，成功进行楼宇经济改造的结果。“很显然，未来核心城市市中心的商办物业市场将进入结构化调整阶段，类似楼宇经济这样的改造项目将存在巨大的市场。”高和投资董事长苏鑫如是称，而静安高和大厦则正是其在上海抓住的第一个商机。

重铸静安高和大厦辉煌的高和投资对于旧楼改造并不陌生，在北京，他们便因多次收购并成功改造商业类物业而闻名。迄今为止，高和资本已在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。2010年，高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。对于自己的运营模式，高和投资有一个非常形象的术语—资产精装修。“我们并不是简单的买楼和卖楼。”苏鑫称，在收购物业之后，高和都会深入介入到物业的招商和运营。对于写字楼类物业，会为购买者提供统一出租和物业管理服务；对于商业类型物业，为购买者提供统一招商运营服务。其相当于资产管理服务，为投资者打点资产，保值升值。这样彻底突破了终极购买者在投资商业类型物业时面临的瓶颈，并且统一的后期管理保障了物业价值的进一步提升，形成了投资增值的良性循环。

安邦咨询董事长陈功则认为，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国，未来50年势必也要经历一番城市的重构，尤其是在北上广深这样的一线城市，城市重构显得尤其紧迫，旧楼改造、存量提升则将是其主要途径之一，背后则蕴藏着巨大的楼宇经济商机。

目前，一线城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。尤其是，核心区域商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高了政府税收。

这一重构过程，则蕴藏着巨大商机，有业内人士就表示，保守估计，北上广深等一线城市楼宇经济蕴藏的商机在万亿以上。

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