外高桥周边二手房价涨声响起

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2013-08-30 11:31

“很多卖家明确说，如果7月买家要议价，有空间，但现在不行了。”8月28日，上海中原外高桥分行经理宋沪雄告诉早报记者，最近该分行所在板块周边二手房价格上涨很快，8月较7月有5%的涨幅。

按宋沪雄的说法，外高桥板块二手房价格初现涨势，也就是最近刚出现的现象。“越是大的房子，预期越好。”

相比二手房，新房市场要平静许多。

同属外高桥板块的仁恒森兰雅苑相关负责人介绍，该公司定于9月中上旬加推一批公寓房源，“均价在4万-4.3万元/平方米，与此前推盘价基本持平。”

“外高桥一楼盘

今年已涨价20%”

外高桥板块目前在售新盘较少，主要分布于现外高桥保税区西南一侧，沿轨交6号线及森兰绿地周边。

 

21世纪不动产近期“扫描”了四个板块——外高桥、临港新城、川沙和祝桥。截至8月25日，这四个板块今年以来合计成交新房面积为31.9万平方米，占整个大浦东区域新房成交量的19.1%。 相对更为成熟的是外高桥板块。据21世纪不动产统计，截至8月25日，今年以来外高桥板块的新房成交面积为10万平方米，同比（比上年同期）下滑12.9%，2009年至2012年同期的平均成交量则为9.4万平方米；新增供应面积为10.5万平方米，同比下滑18.2%，2009年至2012年同期的新增供应量则为10万平方米。

汉宇地产金桥区域总监赵文娣介绍，外高桥板块目前在售新盘较少，主要分布于现外高桥保税区西南一侧，沿轨交6号线及森兰绿地周边。在售楼盘中，仁恒森兰雅苑均价约4.3万元/平方米，新城碧翠均价约3.6万元/平方米。

仁恒森兰雅苑、新城碧翠相关负责人说，从购房者的反馈看，他们对板块的长期前景是认同的。

据新城碧翠相关负责人介绍，今年以来，新城碧翠的房价涨幅在20%左右，“目前洋房的均价已突破4万元/平方米。”

他强调，房价上涨主要是市场因素造成，“整个浦东楼市需求量都很大，土地供应又非常少，价格上涨是必然的。因此我不认同外高桥板块的楼市价格已有所透支。”

据该负责人介绍，目前新城碧翠已去化近半，“大概还有十几个亿的存货吧，接下来还会陆续推盘，价格会根据市场情况稳中有进。”

据21世纪不动产统计，截至8月25日，今年外高桥板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期上海全市新房的均价涨幅仅为57%；另外，2013年至今，外高桥板块成交房源的套均面积为163.9平方米，较2009年同期有69.5%的涨幅。

“显然，这4年外高桥板块新房市场成交主体已发生变化，成交结构逐渐向中高端房源转移。”21世纪不动产在一份报告中如是分析。

川沙新房成交量下跌

祝桥板块是距离浦东机场综合保税区最近的板块，位于原南汇与浦东结合部，紧邻浦东机场，板块长期以动迁房建设为主，商品房开发量相当有限。目前该板块只有朗诗未来树一个新盘在售，主打小户型。

 

而21世纪不动产此番“扫描”的另一板块——浦东机场周边川沙板块，早早受益于迪士尼概念。

综合汉宇和21世纪不动产的统计，2013年至今，川沙板块新房成交均价为2.2万元/平方米，同比上涨1.8%，是2009年同期的2.2倍，代表楼盘有鼎鑫名流苑、象屿鼎城等；板块二手房售价1.6万-2.0万元/平方米，并保持较高成交活跃度。

21世纪不动产分析师黄河滔称，近年来川沙板块受到轨交2号线开通、迪士尼建设等诸多利好因素的推动，热度持续。

不过，由于新增供应量不足，该板块今年以来新房成交量下滑。

据21世纪不动产统计，2013年至今，川沙板块新房成交面积为6.2万平方米，同比下滑21%；新增供应面积为1.5万平方米，同比下滑85.3%。

离浦东机场更近的祝桥板块，在售楼盘更是极少。

汉宇地产称，祝桥板块是距离浦东机场综合保税区最近的板块，位于原南汇与浦东结合部，紧邻浦东机场，板块长期以动迁房建设为主，商品房开发量相当有限。目前该板块只有朗诗未来树一个新盘在售，主打小户型，成交均价1.4万元/平方米，该楼盘今年以来已售出近500套房源。

据上海市规土局网站资料，9月川沙板块将有2块住宅用地出让，总出让面积为8.3万平方米，一定程度上能缓解川沙板块目前新房供应乏力的局面。

临港新城房价滞涨

目前临港新城板块新房供过于求，主因是人口导入不足，新房市场消化较慢；临港主城区以低密度住宅楼盘为主。

 

相比外高桥和川沙，纳入21世纪不动产此次“扫描”范围的临港新城板块房源由于单价较低，成交更为活跃。

据21世纪不动产统计，2013年至今（截至8月25日），临港新城板块新房成交面积为12.1万平方米，是去年同期的6.3倍；新增供应面积为14.6万平方米，是去年同期的4.2倍；成交均价为1.1万元/平方米，较去年同期上涨6.2%。

黄河滔分析，临港新城板块楼市重拾升势，一方面是整体楼市回暖所致，另一方面，人口导入政策和轨道交通16号线即将运营，也对该板块新房市场起到推动作用。

成交量回升的背后，是临港新城板块土地供应量的激增。

据21世纪不动产统计，2009年至今，临港新城区域经营性用地合计出让达31幅，合计土地出让面积为142万平方米，占大浦东土地出让面积的31.3%；累计出让金额90.5亿元。其中，纯宅地出让达10幅，合计出让土地面积为96.5万平方米，占土地出让总面积的68%。

伴随土地供应量的激增，近年来临港新城板块的新房库存再度攀高。

21世纪不动产称，2009年至今，临港新城板块每年新房都呈供过于求的局面。截至8月25日，临港新城板块库存新房面积为22万平方米，按今年前7个月的月均成交量计算，去化周期为14.6个月，较上海全市整体新房去化周期长了近4个月。

黄河滔分析，目前临港新城板块新房供过于求，主因是人口导入不足，新房市场消化较慢。

多家中介的统计显示，临港主城区以低密度住宅楼盘为主，以滴水湖馨苑为例，目前售价在1.1万-1.3万元/平方米。泥城、芦潮港区域新盘售价在0.9万-1.0万元/平方米。

外高桥二手房卖家惜售

“（外高桥）一套40多平方米的老公房，6、7月的成交价在80万-85万元，8月已涨到92万元左右。”

 

除了新房市场，还有二手房市场。

上海中原外高桥分行经理宋沪雄说，最近外高桥板块周边二手房价格上涨很快，“一套40多平方米的老公房，6、7月的成交价在80万-85万元，8月已涨到92万元左右。”而户型较大的改善型房源则出现卖家跳价、惜售的情况，“目前区域二手改善型房源的单价在2.4万-2.8万元。往往一套房子挂出来，几家客户要买。”

“现在，很多房东都不想马上卖房了。”宋沪雄说，9月是楼市传统旺季，“如果没房可卖中介就惨了。”

宋沪雄还提到，区域租赁市场的行情也向好，“最近周边出现了不少新开的贸易公司，公司的职员来租房的比较多，往年这时候没这么多。”

“我们这里二手楼盘比较少，买卖、租赁的房源比较紧缺，虽然价格在涨，但8月份到现在，我们分行二手房业务买卖已成交了十几单，几乎每个星期都能成交两三套。”宋沪雄说。

而临港新城板块的二手房市场表现则颇为平淡。

汉宇地产8月27日发布的一则报告提到，由于新房供应量大，临港新城二手房交易并不活跃，月交易量仅在100-200套，二手房价格与新房价格比较接近，以绿地东岸涟城为例，目前二手房售价在1.0万-1.1万元/平方米。

某外资房企总经理认为，“目前来看，临港的房价不高，未来或有上升空间，而外高桥由于前期房价已有较大涨幅，未来提升的空间会小一些。”

“未来1-3年内，很多企业会进入（临港、外高桥），那么办公楼、商业、居住、生活等配套就会跟着起来。”他提到，近期开发商比较关注这些板块，做中长期布局的开发商会对土地出让密切关注，“不止是住宅地块，商业、办公、仓储在内的地块都会关注。”

某港资房企副董事则强调，“像临港板块，目前新房市场已经供过于求了，所以一些开发商都会冷静观察、考虑。配套跟不上，哪来那么多需求？”

某商业地产品牌房企区域营销总监同样表达了谨慎的观点：“在拿地投资上，我们还是选择自己熟悉的区域和领域，房地产开发投资从来都是做熟不做生的。”

在上海凯迪集团营销总监陶伟看来，由于之前“大浦东、迪士尼、临港新城”等概念，早已被炒过，前述区域的土地价值已有透支。

陶伟称，该公司拿地还是会考虑相对成熟的区域，同时也要看地价情况，“住宅地块拿了以后，一般两三年内就要入市。而商业地块可以长期持有，等待时机。”

 

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