房价不到5年涨3.6倍 刚需购房退守老房小户型

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新京报　　 2013-10-28 09:45

最近，某二手中介机构市场研究部针对马家堡区域的二手房市场，进行了一次深度市场调查后发现，该区域北部与南部的小区购房人群差异显著。而据记者走访了解到，这样的差异在几年以前并不明显，只是在今年，刚需购房人才被挤出马家堡区域的南部，退守北部的老房小户型。

房价不到5年涨3.6倍

马家堡区域特点相对鲜明，北部区域以老旧公房小区为主，绝大多数购房人为刚需，而南部区域以商品房为主，多数为改善型需求。两者从购房需求、物业管理、户型品质等方面都存在很大的差异。

某中介机构的统计数据显示，从2009年至今的成交数据来看，马家堡商圈的成交量走势与全市成交走势情况基本一致。今年以来，3月份由于新国五条“20%差额个税”政策的出台，掀起购房者搭乘末班车集中网签的浪潮，单月网签达439套，约为月均水平的3倍，4月成交跌入冰点，随后呈逐月回升状态。

2013年9月，马家堡商圈成交案例的成交均价为388 (论坛)49元/平米，这是2009年1月成交均价的3.6倍。从历年的成交价格情况来看，2009年-2010年房价上涨较快，2011年受限购政策影响出现小幅下调，但从2012年2月重新抬头，到现在近两年的时间里，房价一直呈上行趋势。从2011年2月“限购”执行，至今累计上涨51.7%。

链家地产市场研究部分析师张旭表示，“马家堡商圈交通极为便利，临近三环，区位的吸引力加上强劲的自住型需求支撑，当前价格仍然会保持上行的趋势。”

刚需人群被“挤”出新小区

王小姐住在西马金润家园，房子的建造年代为2000年，两年前大学毕业工作时，在父母的资助下购房。对于当初的这个决定，她连说真是万幸，“当时这个小区的房价在2万元/平米左右，现在普遍报价涨到了3.5万元/平米以上了。如果是现在，在这边连老旧公房也买不起了。”

马家堡区域某门店中介告诉新京报记者，区域内老公房建造年代在1995年左右，成交房源的主流面积是五六十平米的两居，总价在160万元到200万元之间，70%以上的购房人都是刚需。而这边2000年以后建造的新小区，两居室的价格普遍在300万元以上，80%的购房人都是改善型需求。

记者经过走访后得知，这样的差异在几年以前并不明显，而是在从2011年年底开始的二手房市场价格跳涨后，才导致刚需被从新小区中挤出，退守小户型的老房。

某中介马家堡门店经纪人周先生说，“我在这个区域做了三年多，印象中三年前这边新小区二手房均价在1.5万元/平米左右，老公房价格在1.2万元/平米左右，总价相差四五十万元，而现在总价相差100多万元了。”周先生表示，“价格真正差距拉大，刚需购房人被挤出新小区，就是从去年年底开始的这一轮价格快速上涨中才出现的。”

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如果房屋销售商主动做低房价，让购房者少缴税，你是否会动心？李先生就遇到了这种“好事”。

李先生看中一套商铺，价值300万元。签订合同时，销售商主动提出，合同价240万元，其余60万元可以直接付现金，这样能让李先生省不少税。李先生听了非常高兴，感觉销售人员替他考虑的真周到。

一年后，市场行情看涨，李先生决定出售该商铺，转让价350万元。税务部门核算后，确认李先生应按商铺增值额110万元缴纳所得税。李先生忙称，自己当初购买价是300万元，增值额只有50万元，应按50万元缴所得税，并拿出了当初付款凭证。税务部门态度非常明确，他们只能根据合同上记载的房款来计算。李先生傻眼了，现在多出来的税，远远多于当初购房时省的那点税，真是“偷鸡不成蚀把米”。事后，经行内人点拨，李先生才明白，原来当初销售商那么热情地帮助李先生，其实是为了他们自己的利益。因为房产销售商并不是房产的开发商，只是代销商，开发商都会给代销商一个底价，然后由代销商自由定价销售。合同中只写240万元，是方便他们赚取这其中的差价。

李先生知道后，心里很不是滋味。本来觉得自己十分精明，却没想到被别人利用了一回，还要多付一些个人所得税。

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