名为买卖房屋实则套取贷款 沪上此类案件猛增

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方网-文汇报　　 2013-10-31 11:58

由于直接向银行贷款门槛高、利率较高、还款期限短，这两年，一些人为了解决资金周转困难，开始通过虚假买卖房屋来套取银行贷款。这类“假买卖真套贷”表面上无瑕疵，但“买卖”中的一方在面对房价上涨诱惑或无力还款的情况下，很容易顺水推舟，将房屋转卖、转租、自行居住，或逃避还款。记者昨天从沪上多家区县法院获悉，近两年这类纠纷案件数量猛增，法官警示:“假买卖真套贷”存在诸多法律风险，甚至可能触犯刑律。

案件一 好友帮套贷后去世 房产归属难定

宋某经营的企业遇到资金问题，好友肖某“仗义疏财”，两人于2007年6月签订《房屋买卖合同》，约定将宋某名下的一套房屋售予肖某，建筑面积34.52平方米，转让价26万元。肖某获得房屋产权，并向银行做房屋抵押贷款18.2万元，每月通过账户归还银行借款本息。肖某将18.2万元全额交于宋某，并未支付其余购房款。

自2008年7月至2011年7月，宋某持续给付肖某数额不等钱款，总金额为6.74万元。2011年6月起，宋某向肖某贷款账户存款，截至2013年4月，共存款3.95万元。

然而，今年3月，肖某不幸病故，原本心知肚明的“房屋买卖”，成了一笔糊涂账。宋某与肖某的继承人多番交涉无果，最终，双方闹上了法院。

法院审理后发现，宋某与肖某虽签订《房屋买卖合同》并办理了产权过户手续，但合同对交房、付款及违约责任等主要条款均未作约定。就证据而言，肖某除将银行借款18.2万元交于宋某外，未支付其余购房款。宋某则承担了还款义务，且未将房屋交付肖某。经查，肖某离婚后一直租房居住，若其确购买了该房屋，势必要求宋某交房。可肖某自“买房”至去世的近5年间，从未向宋某主张交房，实在有悖常理。法院最终确认宋某与肖某之间的房屋买卖徒具形式，属于以合法形式掩盖非法目的，应归于无效。

案件二 为赚佣金帮人套贷 不料引火烧身

为了帮儿子小林挽救苦心经营多年的企业，2004年，林某与朋友顾某签订了一份《房屋买卖合同》，约定由顾某以30.5万元的价格购买林某所拥有的一套房屋。同时，顾某与小林又签订上述《协议证明》一份。房屋则一直由林家占有使用。

之后，顾某以自己名义向银行抵押贷款20万，交给小林15万，自己得5万元好处费。没想到，这费尽周折得来的15万还是没能拯救小林的企业。其后，小林无法按与顾某的协议及时还贷，银行久催无果，只好将名义贷款人顾某起诉到法院，后法院依法执行了顾某的其他财产。

本想捞点好处费，却搭上了自己的财产。思前想后，今年6月，顾某起诉至法院，要求林某一家搬出系争房屋，并赔偿经济损失12万元。

法院审理后认为，根据查明的事实，顾某除20万元贷款外并未提供其他付款的证明；顾某办理银行贷款的相关材料等原件均在林某处保存；顾某与小林签订的《协议证明》中约定了房屋转让的真实目的是为获取银行贷款；系争房屋自买卖合同签订后一直由林家人居住，顾某也未举证其曾主张交房的事实。这一系列与正常房屋买卖相悖的事实，足以证明系争房屋买卖并非是双方的真实意思，而是为了向银行套取贷款。据此判定双方签订的买卖合同无效，而顾某的主张也得不到支持。

案件三 借继母房产证套贷 背上20年贷款

1994年，陈老太与叶某之父再婚。2004年9月，继子叶某要求继母拿房产证向银行抵押贷款。陈老太同意了。没多久，叶某悄悄把陈老太的房屋以买卖形式过户到自己名下，并未支付任何房款。随后，他向银行抵押贷款23.3万元，年限20年，并一直按期归还贷款本金及利息。

2005年，陈老太想把房子卖掉，到房产交易中心才得知自己的房屋已被过户到叶某名下。陈老太多次找叶某归还房屋，但一直未解决，今年7月底她向法院提起诉讼。

法院审理后认为，陈老太要求确认系争房屋归其所有，对此叶先生并无异议，双方之间并无事实上的房屋买卖合同关系，仅是叶先生获取银行贷款的一种方式。现叶某同意在条件成熟时将房屋过户在陈老太名下，并同意承担过户费用，但不同意立即还清贷款，注销房屋上的抵押权。对此，法院认为，房屋上设定20年的抵押年限，显然侵害了陈老太的权益，陈老太作为房屋的实际所有人，要求叶先生归还剩余的银行贷款本金余额和利息以注销房屋抵押权，并履行过户手续等义务，应予支持。

套贷可能构成贷款诈骗罪

套贷案件往往是以合法形式掩盖非法目的。为此，浦东新区法院刑庭副庭长肖波指出:这种行为有可能构成我国刑法第193条规定的贷款诈骗罪。

贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，骗取银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。目前，我国并没有设立单独的欺诈贷款罪，现有的贷款诈骗罪在要求行为人以欺骗方法骗取贷款的同时，还必须具有非法占有银行贷款的目的，二者缺一不可。

肖波说，许多民事套贷纠纷均涉及以虚假信息套取贷款，具有欺诈因素，但不一定要非法占有该项钱款。在审判实践中，以欺诈的方式获得贷款比较好认定，而行为人主观上的非法占有目的却需要进一步的法律推定。

套贷“三大风险”

浦东新区民五庭庭长张杰直言:套贷存有“三大风险”。

■直接给双方当事人带来法律风险。张杰说，对于名义卖房人来说，如果名义买受人经不起巨额利益诱惑，到期拒不返还房屋，甚至向其他人出售或再抵押借款，卖房人很可能无法再收回房产；而对于名义买房人，如果卖房人资金出现问题，无力还贷，买房人将承担巨大的个人信用风险。

■潜在的金融风险。虚构房屋买卖套取银行信贷资金，破坏了金融秩序，一旦此类事件大量发生，而实际贷款人濒临资不抵债的话，将会直接导致金融机构呆坏账大幅上升，引发连锁金融风险。

■套贷案件不仅破坏诚实信用，由此引发的房屋归属争议等继发纠纷，更是直接侵蚀了原本相互信任、相互倚重的血缘、挚友等关系，损害亲人、熟人之间的感情纽带和心理链条，最终增加整个社会的交往和运行成本。

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