购房双合同下隐患重重：买房时或首付增多
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新快报 2013-11-01 11:30
上有政策，下有对策。今年4月起，广州市国土房管局对全市不少高价楼盘实行限价措施，开发商则拿出“双合同”的办法来规避，即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同，一份挂以装修费等名义的补充协议。“双合同”是否合理合法一直备受争议，但时至今日，并未有楼盘因为签订“双合同”而被处罚。不过， 业内人士指出，“双合同”带来的问题或将陆续显现，买家签“双合同”买楼存在隐患。
隐患1 首付增加还贷压力增大
对于购房者来说，购买需签订“双合同”的房子，同样的总价之下，需要承担更多的首付和前期面临较大的还款压力。以增城某两套合同售楼的楼盘为例，该盘 除购房合同外，买家还要签订一份20万-30万元的装修合同，这笔钱发展商会帮购房者通过银行以“消费贷”形式搞掂，贷款年限为3-5年，贷款利率则参照 二套房贷利率标准，上浮10%。虽然装修费买家不用一次性付款，但其在头几年每个月除了正常的房贷外，还要还一笔几千元的“消费贷”，还款压力要大很多。
装修合同还能获得贷款，但如果买家签订的是所谓的设计合同，就必须要一次性付清钱款，压力更加大。如增城某楼盘，该盘实际楼价在8000元/平方米左 右，远高于申报的预售价格，其中的价差就以设计合同来填补。按照一套165平方米四房计算，实际总价为132万元，如果首次置业首付三成，正常购买首付需 39.6万元，而两套合同下置业者首付需57.1万（网签总价107万×30%+25万设计费），实际支付了总价的43%，首付要多给17.5万元；如果 是二次置业，首付需六成，正常购买首付款为79.2万元，两套合同下首付需89.2万（网签总价107万×60%+25万设计费），实际支付了总价的 67.6%，首付需多支出10万元。
隐患2 货不对板只能找装修公司
在买家与开发商签署“双合同”的情况下，购房者会被要求与开发商指定的装修公司自行签署委托装修合同。事实上，买房时提供的装修合同上的装修公司，大 多与开发商有裙带关系。不过，在这种装修合同内，开发商完全没有出现，也就是说房子的精装部分交付时有任何货不对板的情况，买家一概只能找装修公司，若出 现装修公司跑路或涉及安全责任事故，则与开发商一概无关。
隐患3由装修公司替业主收楼
有网友指出，“双合同”下，开发商交楼是交给装修公司，在这一开发商交楼的过程中，即使开发商不按政府的法定交楼条件就予交付，购房者也可能不知情，因为自己已经在合同里委托装修公司作为合理的收楼签署人了。
按广州商品房购房合同标准版，开发商每延后一天交楼需赔偿房款万分之五作为赔偿金（100万房价则每月赔偿15000元）。当购房者被装修公司代签署 收楼，则开发商可规避延迟交楼之赔偿风险，就算因开发商的问题延后了给装修公司进场施工，造成后面装修工期延误，赔偿按装修合同的约定进行，即延迟一天按 装修款万分之一赔付（按100平方米，2500元/平方米计，每月赔偿750元），赔偿费用大大降低。
隐患4 口头承诺装修期间物管费不用业主给
在两套合同下，发展商将物业交付给装修公司时，就算交楼了。按照一般合同约定，装修公司只负责装修期间的施工用水电之费用，对于开发商交楼后之物业管 理费（按法定自收楼当天起，楼主就要缴交物业管理费），则未规定由装修公司来支付。有网友反映，售楼人员向其表示，发展商内部说法是，由装修公司来支付装 修期间的物业管理费。但由于开发商和装修公司都拒绝在装修合同内注明或以补充协议形式明确该承诺，有购房者就质疑“没有明确的约定，要是未来真对装修期间 的物业管理费争执起来，最后还得购房者自掏腰包”。
隐患5 出售房屋时税费可能加重
据悉，目前广州二手房买卖中，存在两种缴纳个税的方式，一种是按照房价总额的1%缴纳，另外一种是按照房价差额的20%缴纳。而此前”国五条“要求二 手房转让统一按照房价差额的20%缴纳，虽然该措施目前还未在广州落地。但这个规定对以后要卖房的“双合同”买家来说，如同达摩克利斯之剑。
有市民就担心，将装修款从总房款中剥离出来，购房发票无法体现缴纳的精装修款，未来房产转手时原房价可能会被低估，如果实收，购房者缴纳的税费反而更 多，房屋有可能很难出手。举例来说，如果一套房子合同价70万加30万装修费，也就是说该房总价为100万。当业主要出售时，假如成交价为150万，在 “双合同”下，由于购房合同上无体现装修款，税前差价则为150万—70万=80万。如果按照房价差额的20%缴纳个税，税款为16万（80万 ×20%）。而正常情况下一套100万的房子以150万成交，需缴纳的个税款为10万（50万×20%）。
现状
楼价明跌暗涨南沙房价 受“双合同”影响最大
自今年4月24日广州实行“指导价”政策，如今已有半年。据房王网数据中心统计显示：广州楼市限价半年（4月24日-10月23日）广州十区两市共网 签一手住宅43721套，比政策出台前半年（2012年11月24日-2013年4月23日）下跌3%；成交面积488 (论坛)5854平方米，跌7.5%；一手 住宅网签均价为12817元/平方米，跌6.4%。总体环比量价齐跌。
4月底限价政策落地以后，五六月广州十区两市房价应声而落，连降两月，而7月全市十区两市均价升至13769元/平方米，成为仅次于今年3月份的历史 高点，紧接着8月房价迅速回落至11882元/平方米，成为今年目前为止最低点，9月再上涨至12851元/平方米，10月截至23日全市均价为 12262元/平方米。从区域来看，涨幅前三的分别是荔湾涨10.9%、花都涨8.1%、白云涨5.9%；降幅前三的是南沙跌18.1%、萝岗跌 2.8%、天河跌1.7%。
业内人士指出，为规避“限价”政策全市十区两市“双合同”现象泛滥，导致各区域房价明降暗涨，其中南沙房价受影响最大，由政策前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。
关注
省房协：“双合同”违反政策易引纠纷
事实上，早在上半年出台的“国五条”中，就明确指出“严格执行商品房销售明码标价规定”。采取两套合同卖楼的方式是否合法合规一直备受争议。
在10月29日举行的新闻发布会上，广州市市长陈建华 在谈到购房双合同问题时进行了表态：“望大家加强监督”。而针对“双合同”这一现象，广东省房协 市场分析课题组近日公布的《2013年前三季度广东房地产市场分析》直接指出，企业销售时以“双合同”形式规避“限价”、“限售”行政措施，此举不但违反 了国家和省的相关政策，也会使企业陷入信用风险和市场风险。报告指出：企业应规范自身经营行为，严格遵守《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》相 关规定，拒绝“双合同”，立足长远，避免潜在的风险与纠纷。
在记者的采访中，广东省房协市场分析课题组相关负责人表示，从企业角度看，“双合同”销售属于价外加价行为，违反了《广东省物价局关于商品房销售明码 标价的规定》中，关于“商品房销售明码标价实行一套一标”、“不得在标价之外加价销售商品房”的规定，在合同引发纠纷时，需承担相应法律责任。
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