楼市“金九银十“收官 北上广深房价涨势明显

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国新闻网　　 2013-11-05 11:20

今年，楼市“金九银十”在涨声中收官。但在房价持续上涨的背后，“两极分化”现象也表现突出。受供不应求因素的影响，一二线城市房价居高不下；三四线城市则“不温不火”，出现供应过剩及泡沫隐忧。业内预计，未来房地产调控将更加具有针对性。

“金九银十”房价涨势不减

楼市传统旺季“金九银十”在上周收官。根据国家统计局发布的数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个；除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。“金九”房价涨势明显。

而“银十”也延续了“金九”的上涨势头。发布的“百城价格指数”显示，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点。

“金九已表现明显，银十楼市再爆发。”中原地产研究部总监张大伟认为，在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人；不改变看涨的预期，需求依然爆棚。一二线城市“日光盘”迭出，各地用精装修拆分等额外的购房支出也在增加，实际价格上涨幅度或超过指数体现的涨幅。

指出，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行，部分房企也在前三季度实现良好销售业绩后开始追求更大利润空间，推出精装、楼王项目等高价房源，中高端楼盘入市量加大带动房价结构性上涨；此外，购房者热情不减，部分城市继续上演“日光盘”、“一房难求”等现象。

房价出现“两极分化”现象

在房价整体涨势不减的同时，“两极分化”的现象表现突出。国家统计局新闻发言人盛来运说，“房价的表现出现了分化，一线城市房价涨得更多，二三线城市涨幅不是那么大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读9月份房价数据时表示，各类城市间房价变动差异和分化较大的格局未变。

“从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。”张大伟说。

住建部政策研究室房地产处处长赵路兴在做客中新网视频访谈时表示，供求关系紧张是一线城市房价上涨的主要因素。他认为，一些大城市的自主性需求非常旺盛，而市场供应相对来说又没有跟上，像北上广深这样的大城市，反映出来的供求关系可能更加紧张。

与一二线城市的情况不同，三四线城市楼市“不温不火”。援引新华网的报道，不少三四线城市楼市面临着左右为难的“困境”。一方面销售缓慢，去库存压力很大；另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要，地方政府不断推出土地供应，吸引开发商加大投资，供应更多的住房，从而加剧了供过于求。

房地产调控或更加具有针对性

近日，中共中央政治局第十次集体学习首次聚焦住房领域。习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设，未来方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。业内认为，以长效机制调节供求关系，是新一届政府调控主要方向。

预测，在11月9日—12日召开的十八届三中全会上，新型城镇化、土地制度、房产税等长效机制建设将取得突破，中国房地产业环境将逐步发生变化。随着多层次住房供应体系的逐步建立，供需结构更趋合理，市场运行将回归理性，过去多年需求波动大、房价涨幅高的市场格局有望改善，部分城市房价过快上涨的局面将得到抑制。

新华网援引华中科技大学公共管理学院王国华教授的话，随着年底临近，受房地产调控政策变化，年末贷款收紧，开发商完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难再达到“金九银十”的高度，量价齐升的局面可能被打破，房价上涨的动力或被削弱。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，“四季度，一线城市及部分活跃的二线城市房价持续上涨仍是趋势；然而，由于全国城镇化进程的预期不定，受到购房需求减少的影响，三四线城市的房价存在变数，或有下降的可能。”

“金九银十”成色十足 楼市降温苗头隐现 

近年来屡屡爽约的“金九银十”在今年显得成色十足。

有数据显示，今年“金九银十”期间，上海、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的新高。

火爆过后，调控如期而至，在刚刚过去的10月，房价高企的深圳和北京相继出台楼市新政。效果似乎立竿见影，据北京亚豪机构统计，“京七条”出台之后的一周内，北京住宅日均成交量仅322套，而9月同期为442套。

有分析认为，今年最后两个月，预计包括上海、广州在内的部分房价快速上涨的核心城市，政策面或多或少都会有所收紧，楼市的上升局面有可能被打破。

量价齐升

今年“金九银十”落下帷幕，国内主要城市楼市均交出不错的答卷。

经过9、10月市场的热销，包括上海、深圳、南京、天津在内的相当一部分城市今年的新房累计销售面积已经超过了去年全年的水平。

以上海为例，截至10月22日，今年上海新房成交量已经达到1000万平方米，超过去年全年939万平方米的成交量，与2012年同期相比上涨45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%。今年9~10月，上海新房成交量达到270.1万平方米，同比大幅上涨约六成，是2010年至今成色最足的“金九银十”。

杨晨青认为，当前各地市场的高热主要得益于主力需求的成功切换，在房价持续上涨、刚需入市能力逐渐削弱之后，中高档改善以及投资需求的顺利接棒保证了市场上行趋势不改。

例如，在刚刚过去的10月，由于部分高端楼盘的热销，直接拉动上海10月新房成交均价创下历史新高，达到24932元/平方米。据德佑地产提供的数据，10 月上海市单价5万元/平方米以上的高端楼盘共计成交322套，相较9月多出72套，为2011年以来高端楼盘成交最多的月份。

21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示，整体平稳的外部环境和回暖的市场行情共同造就了这波楼市热潮。在外部环境方面，无论是限购政策还是“国五条”已经逐渐被弱化，“金九银十”期间政策环境整体看稳，同时，信贷层面也比较稳定，利空因素尚未蔓延，平稳的政策、信贷环境为楼市创造了良好的外部环境。

“就楼市本身而言，购房者入市积极性高涨，置业需求旺盛，同期开发商也配合火热楼市行情加紧推盘，新增的楼盘为市场增添了活力，进一步催热楼市行情，在多重因素的共同影响下，最终实现了今年‘金九银十’的量价齐升。”黄河滔如是说。

地市降温

在国内十大城市中，调控加码的北京和预售证管理非常严格的广州，今年“金九银十”的成交量相比去年同期出现一定程度的下降。亚豪机构副总经理任启鑫表示，10月上半月，北京楼市受到“十一”假期因素影响，住宅市场供需情况均出现下滑，进入下半月之后，新版“京七条”对市场冲击明显。

据相关机构统计，11月份，北京预计只有16个新盘入市，这和前两个月的水平相比减少了一半左右。有业内人士分析称，随着调控措施的陆续跟进，楼市降温的苗头已经有所显现。

“目前上海部分区域的投资性购房者已经因为政策的不确定性而转向观望。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者表示，随着十八届三中全会的临近，未来的楼市走向存在着一定的变数。

陆骑麟称，“金九银十”对于有效需求的大量消耗、年末贷款收紧、开发商基本完成销售目标、营销力度不足等因素都可能对年末楼市产生消极影响，年末楼市很难达到“金九银十”的高度。

其实，相对于近期新房市场的“高歌猛进”，土地市场已呈现逐渐降温的迹象。据计，10月，包括北上广深在内的10个典型城市土地成交建筑面积2022万平方米，环比下降36.7%，土地出让金收入689.6亿元，环比下降52.6%。

有业内表示，由于前几个月土地市场消化较快，特别是9月份成交达到年内新高，在供应有所放缓的情况下，10月土地成交有所回落。另外，政府严格限制“地王”也是成交回落的重要原因。由于去年同期土地市场成交面积增幅快速上升，预计四季度土地市场成交面积增幅将进一步回落。

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