厦门:店租凶猛难坏商家 记者揭秘四大“凶手“
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东南网 2013-11-08 11:44
凶猛的店租，扼杀了中小商家的生存空间，破坏着厦门的商业生态。到底是什么原因，导致店租“跨步前进”？究竟是谁的过错，给店租如此的上涨动力？
导报记者连日来调查发现，一方面，近年来投资商业地产的热潮，导致了厦门店面价格节节攀升、高高在上，店面投资者为了达到预期回报率，本能地提高租金；另一方面，优质店面还相对稀缺，导致资金相对充裕的房东，宁可让店面空置也不会轻易让步；此外，店租上涨的另一大动力还在于，店租持续上扬的美好前景，也让房东能更好地寻找到接手人。
凶手1 店面越卖越贵 租金不涨才怪
“厦门店面本来卖得就贵，租金能不贵吗？”在从事房产中介多年的钟小姐看来，厦门店租高的最大原因就是店面越来越贵。“一般来说，商铺价格以高于附近住宅价格的2倍—5倍为宜，但目前厦门岛内一些区域商铺价格已10倍于同片区的住宅价格。”置强房产相关人士告诉导报记者，厦门商铺购买者中，四成以上以短期投资为目的，而每转手一次，至少要提价20%。“一些店铺，在短短时间内就被转手三四次，店铺的售价自然上升。”
欢康房地产的颜小姐也表示，尽管店面投资近两年已有所“降温”，店面升值也不如住宅来得快、来得猛，但即便如此，店铺价格还是会有三成左右的涨幅。
钟小姐给导报记者看了一份记录，东方巴黎附近的店面售价13万元/平方米；禾祥东路店面每平方米均价要七八万元，靠着湖滨东路或厦禾路的，每平方米至少要10万元；千禧园附近的沿街店面14万元/平方米；就连备受诟病的明发商业广场，店面售价也要两三万元/平方米。
不仅如此，导报记者调查发现，瑞景一带的店铺，有人已经叫价5万元/平方米；在SM商圈，沿街店面价格接近10万元/平方米；至于最热也最受关注的中山路，在售的店面最便宜也要20多万元/平方米，有店面甚至开出了每平方米40万元的“天价”。“这就好比开出租车，你买辆奇瑞，5元钱起价就能跑，如果买的是奔驰，起价自然要高出许多。”对店面投资情有独钟的蔡先生说，店面租金很大程度上取决于店面的售价，售价节节攀升，租金没道理要下降。
凶手2房东很强势 不怕没人租
“店面一般都在个体房东手中，很难进行统一的规范，价高者得，没办法控制。”面对租金高涨的问题，厦门高鹏房产总经理傅强坦言，房东一般都看眼前的收益，根本不会管你做什么业态，也不会认什么品牌。
而在目前的状态下，房东还是掌握着话语权的强势方，无需太担心租不出去。特别是位置稍好的地方，一个店家倒下了，总会有人前来补空，如海浪般前仆后继。“这好比是围城，虽然有人想出去，但也有不少人想进来，想进来的人总以为自己能有所不同。”一位被高店租压得有些喘不过气的商家告诉导报记者，他曾经试图跟房东商谈不要一下涨得太多，但房东根本没有让步的意思。后来，他了解到原来已经有人盯上了这个门店。
而且，不少投资店面的人手中资金充裕，财大气粗，涨价后即使导致短期空置，也有相当的承受力，不会轻易松口。
当然，房东的如意算盘也并非时时都能打得随心所欲，也会有失手的时候。而且，现在这种现象有越来越多的迹象。
据一位房产中介人士透露，在禾祥东有一个不错的店面，原来的承租方是一家知名牛排餐饮连锁品牌，生意很红火。但去年租约到期后，房东坐地起价，涨了30%，餐饮店只好退出。“后来一直找不到接手的人，空置了半年多时间。”该人士表示，该店面月租金在六七万元，这样无形中损失了四五十万元的收益。更让人哭笑不得的是，最终房东看形势不妙，扛不下去了，只好降价处理。
凶手3为了回报率 死扛也要涨
“即便没人租，我也不会降租。”炒楼族胡先生坦言，不降租还是为了期望中的投资回报率。
今年以来，胡先生先后两次砸重金投资写字楼和店铺，他告诉导报记者，在入手店面之前，中介就给他算过一笔账，他的两个店面，只要租金超过3万元，就能保证3个点的投资回报率，收益相比银行定期存款差不多，“最主要的是，投资店面不仅不用担心通货膨胀的问题，而且有可能因为地铁、周边改造等一下子翻倍”。
玛雅房屋店长陈先生，也以他手里的一个店铺为例给导报记者算了一笔账：湖滨东路上一间74平方米的店面，目前月租金要21000元，年租金收入就是25万元，相对这间店面720万元的投资额，回报率超过3.4%。“如果按照周边行情，将租金上调至3万元，回报率一下就达到5个点，你说房东能不涨租吗？”
房产中介钟小姐也说，中山路有个3层的店铺，70多平方米售价1000万元，只要年租不低于30万元，回报率就能达到3个点。而按照预期6个点的回报率计算，年租金则要提高到60万元。“对那些店面投资者来说，谁会和回报率过不去呢？”
凶手4 提租再转手 更易找下家
还是因为回报率，房东死扛着也要涨房租，就是想在转手卖出的时候，能够顺利地找到接手的人。
据一位投资者透露，他一位外地朋友就曾碰到过类似的事情。这位朋友在厦门一商业广场看中了一个门店，看着人流也还不错，就有些心动。“原房东拿出了几份不同时段的合同，上面的租金都是递增的，而且还不低，有百分之二三十。”该投资者表示，正是看到了这种逐年递增的租金回报率，对厦门商业环境并不熟悉的朋友才最终下定了决心。
不过，朋友接手之后才发现，该商业广场的经营环境并不理想，现有的租金已经处于紧绷的状态，租出去之前其实已经空置了好几个月。在原有租约到期后，他想再按原价出租，已经非常困难，更别说涨价了。“这其实就是一种包装，是有存在，但不好多讲。”昨日，导报记者向某中介人士求证这一现象时，该人士委婉地拒绝了这个话题。
房东为了转卖门店美化回报率，而有些商户之所以愿意担着高店租的风险承租，其实也打着如意算盘，做好了两手准备。“这些商户先把店租下来自己尝试着经营，如果实在不行，就找机会转出去，即使租金涨不了，还可以从中赚个数万元的转让费。”一位房产中介人士如是说。孙春燕 张顺和
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