中国商业地产集中发力 逐利背后需冷思考
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2013-11-27 11:44
2013年，商业地产受到开发商追捧，万科、保利、绿地、雅居乐、碧桂园、首创、华远、鸿坤等各大房企均加大商业地产投资。
商业地产的诱惑
数据显示，截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。在房产调控常态化的背景下，住宅投资明显放缓，商业地产会因此而持续受益。
以龙头房企万科为例，2010年3月，万科拿下第一块商业用地，价值10.04亿元，即现在的东莞长安万科中心；2011年6月，万科正式宣布进入商业地产并确立了三大商业地产产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”及“万科红”。自此，万科以广东为原点，从南至北开始商业地产的发展步伐。在潜行试探多年之后，2013年，万科在京组建了集团商用管理部，并由万科副总裁、主管商业地产的毛大庆亲自坐镇。
今年销售金额和销售面积紧随万科之后，位居行业第二绿地集团也在加大力度扩张商业地产。集团董事长张玉良在公开场合表示，今年绿地房地产销售目标为1500亿元，预计会超额完成，达到1600亿-1700亿元，其中商业地产比例将达45%。
在中国房企纷纷进军商业地产的同时，顶级港资、外资商业地产开发商、投资商也在国内圈地拓展，更不乏从其他行业跨界而来的企业加入竞争，娃哈哈、维维股份、金威啤酒、沃尔玛等外行企业也在想在这个炙手可热的商业地产里分一杯羹。
娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后表示娃哈哈开始走多元化经营的道路，将进军商业地产。娃哈哈主要是想进入商业零售市场，走城市综合体模式，同时做规模经营和连锁经营，全方位满足消费者购物休闲、教育娱乐等需求。
无独有偶，以豆浆粉起家的维维股份的多元化战略也将触角伸向商业地产。今年2月，维维股份发布公告称，其旗下全资子公司维维印象城综合开发有限公司将与徐州中财科技发展有限公司合资设立合资公司，注册资本1亿元人民币，其中维维印象城综合开发有限公司拟以现金出资8000万元。
投资热还需冷思考
“中国商人容易犯的一个错误就是扎堆互相竞争，结果旱的市场旱死、涝的市场涝死，大家最后都没饭吃。”这是宗庆后对房企大批进军商业地产后的担忧。
确实，从近几年开发商的投入来看，万科、保利等专注于住宅开发的地产商已经加大了商业项目的投入力度，同时还有更多中小开发商也涌入了这一领域。有业内人士粗略估算，近几年沉淀在商业地产开发上的资金已经超过千亿元规模，这部分投资将陆续形成市场供应。不仅如此，随着旧城改造步伐不断加快，不少城市改造项目中都包含了商业中心，届时又将有大规模商业项目入市。
同时，商业地产同住宅不一样，它不是刚需而是纯商业竞争，因此价格受到供求关系的影响较小，而受项目运营能力的影响更大。运营能力强的商业地产不仅自身价格高，而且还会带高周边的价格，但是，一旦招商运营能力差，项目很可能会出现滞销。
传统开发商，在原有领域积累的资金和自信。但住宅领域的成功策略并不一定适应商业地产，现在很多传统开发商将商业地产看做是住宅地产的另一种表现形式，而忽略了商业地产的本质是经营，而非地产。从而不知一般意义上的核心竞争力是什么？决胜未来的核心竞争力是什么？贸然走商业地产这条路，会导致一系列问题出现。尤其资金、人才、管理方面的一蹴而就，很可能导致未来一涌而下。
商业地产在变化在谋求发展
“真正成功的商业地产，除了拥有一支专业的招商运营团队，还需要拥有大量的商业资源。只有这两条腿同时站在地上，这个项目才能真正地站稳。”这是业内专家对发展商业地产项目的建议。但是，现在我们看到的更多的是，很多开发商不知道如何来做商业地产，只是争相引进一些超市、电影院，这也就导致了商业地产的同质化现象十分严重。
面对部分城市商业地产供应过剩和同质化竞争问题日趋严重。宗庆后认为：“要想赢+(论坛)得商业地产市场，就必须跳出同质化竞争的圈子，不断创新，差异化、特色化竞争是今后商业地产行业的大势所趋。”
全国房地产经理人联盟常务理事缪百年与宗庆后持有相同的观点，他说：“商业地产尽管不少但应该还未饱和，而且商业地产与住宅不一样，住宅一个家庭仅需1套，但商业只要有特色多去几次也无妨，特色是关健。”
一个好的商业地产，需要做出自己的“个性”，也就是做所谓的主题式、体验式商业地产。首创置业董事长刘晓光在接受媒体采访时表示，国内的商业地产已经出现了局部的过剩，或者说是同质化的过剩，但是随着城市化进程加速，商业总体需求还是很大的。消费者需求的差异化是客观存在的，所以商业地产为了满足日趋多样化的消费需求，还有非常大的发展空间。
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