优质写字楼可卖的少 难怪“租价跌售价涨”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报　　 2013-11-27 15:58

今年以来，珠江新城写字楼租金不涨反降，其中不乏部分超甲级写字楼通过延长免租期或提供额外租金优惠，以求稳定优质租户。而反观写字楼买卖市场，无论是全新项目还是二手写字楼，其成交价格节节攀升。导致以往被用作衡量写字楼投资价值的租金回报率，屡创新低。

面对写字楼“租跌价涨”的行情，多位资深业内行家并不担心。在他们看来，广州写字楼市场的“租跌价涨”并不意味着整个市场出现泡沫。世邦魏理仕广州分公司董事总经理冯文光表示，造成写字楼租金下调的主要原因是优质写字楼租存量不断增加，2012年，广州优质写字楼的租存量约500万平方米，到2013年已上升至600万平方米。供应量的增加直接导致写字楼空置率的上升，而考虑到空置期的持有成本，加之从2012年开始，经济大环境的不景气，导致国内外企业对写字楼的需求明显下降，无论是大业主发展商，还是小业主投资客，采取减租招商的策略挽留租客也是意料中事。

尽管珠江新城优质写字楼租存量已出现供过于求，但受访的业内人士都提到一个现象：市场上可售优质写字楼远不及市场需求。相关数据显示，2000年，广州优质写字楼共有100万平方米，其中可售部分约70万平方米，当年只租不售的面积仅为可售部分的一半。而随着商业地产日趋成熟，越来越多发展商选择自持写字楼作长线经营。冯文光预计，到2016年，广州优质写字楼总量或将达到850万平方米，当中以只租不售的写字楼占比较高，其面积将比2000年上涨近17倍，而可售面积仅比2000年增加5倍。眼看优质写字楼的可售面积越发珍贵，这也不奇怪投资客为何无视当下珠江新城写字楼租金下调，向着飙至50000元/m2的高价写字楼进军。

采访过程中，记者亦向多位行家咨询该如何看待写字楼的投资回报。中原地产工商铺写字楼部营业经理谢丽珠指出，就目前的写字楼租售价格而言，单看租金回报率往往会错失入手良机。对于成熟商圈，如体育中心商圈、环市路商圈，由于其稳定的租值和低空置率，加之无后续新增供应，升值前景可以预判，投资客可以参考其租金回报率去衡量入市与否。但对于新兴商圈如珠江新城、琶洲板块，因其仍处于新增写字楼的供应高峰期，投资客需把重心放在长远的物业升值而非短期租金回报。

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