沪豪宅市场开放式增长 高端市场有望迎来全新机遇

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晚报　　 2013-11-28 17:20

随着四季度的即将过去，2013年高端市场的“成交大年”地位也得以确认。业内人士表示，尤其随着房产税扩征等相关内容的发布，作为楼市表现最为稳定的高端市场，未来两三年有望迎来新的发展机遇。具体来说，高端楼市未来将呈现出明显的放量增长和区域聚集回归中心的一“放”一“收”的趋势。

沪豪宅市场开放式增长

从市场价值看，无论是市场供求比例、人群购买力还是目前区域项目结构，上海高端产品市场均面临极佳的发展前景。

市场层面，就供求比例而言，呈现出明显的“放与收”格局。从成交量和未来空间来说，呈现强烈的开放式增长。数据显示，2013年，上海高档公寓成交量开始明显攀升，9至10月呈现“金九银十”态势，其中9月份成交量为21万平方米，而10月份则为22万平方米，创近几年月度新高。另外，从高档公寓占上海全部住宅成交比例来看，2013年二三季度的比例达到6%，再创近几年最高纪录，而从目前上海高档公寓的成交状况看，市场需求并没有达到饱和。

与此同时，高端市场人群的购买能力则不断在变化中增长。从2011年发布的《胡润上海财富白皮书》认为，上海地区千万富豪人数达13.2万，居全国第二，至 2013年发布的《2013胡润全球富豪榜》 更加明确，上海是大中华地区富豪居住地的第三大选择，富豪聚集度极高。此外，来自长三角、以及境外的富豪也在不断进入上海，带来了极强的购买力。

根据近期 《外滩金融一体化时代滨江价值体系暨绿城·盛世滨江投资价值研究报告》，大部分高端产品都围绕以最终相较投资收益相关的五大价值体系，即城市价值、地段价值、资源价值、市场价值和产品价值来确认自身定位，因此，长三角尤其是上海将持续成为高端购买力的首选。

供应区域回归传统中心区

从高端公寓区位分布的运动轨迹看，未来仍将以市中心为主，且沿着滨江沿线逐渐向外扩散。从某种意义上来说，这是一个以地域集中为表现的“收”的局面。

具体来讲，未来高端住宅将集中在市中心原卢湾、徐汇、外滩滨江沿线等区域。资料显示，目前高端市场主力供应区域外滩滨江沿线高档公寓供应量已有所下降，特别是南滨江地区尤为不足，这些都为项目未来发展带来较大机遇和潜力。

目前滨江沿线市场区域内的项目结构态势，以目前滨江在售的、均价在65000元/平方米以上的高档公寓为例，主要包括：绿城盛世滨江、白金湾府邸、汤臣一品大厦、中粮海景壹号、滨江凯旋门、华润外滩九里、绿城黄浦湾、国信世纪海景、海珀日晖、尚海湾豪庭和百汇园。此类楼盘的销售状况包括预售、销售及尾盘。从分布层次与建筑结构上可以看出，目前在南滨江可售的滨江楼盘相对较少，而老黄浦和浦东则为主要的聚集地。但实际情况是，老黄浦和浦东区域的可售房源多以尾盘为主，真正的房源主力仍在南滨江带。此类区域房源更丰富，对自住及投资者而言，选择面更广。其中，最新在售的绿城盛世滨江集合了区域优势、资源优势、稀缺性、高品质、品牌性等要素，成为目前滨江高端产品市场的典型案例。

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