律师出招 应对“缩水”陷阱 保护合法权益

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2005-12-23 13:55

  面对多变的房地产市场，买房人常常无从下手，一不小心，可能会掉进开发商精心设计的陷阱，蒙受巨大损失。针对目前房地产买卖中常见的各类“缩水”现象，本报记者采访了上海联业律师事务所首席律师王展，就典型案例进行分析，以帮助购房者日后应对，保护好自己的合法权益。

    面积“缩水”

    现实案例：李先生预购了一套总价88万元的商品房，预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，买家可以要求退房。交房以后，李先生感到面积好像有问题，就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘，发现总面积与约定一样，但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%，李先生因此要求退房。但开发商认为，合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积，所以他们交房的面积是符合合同约定的，不存在违约问题。

    律师警示：预购期房难免出现面积误差，最高人民法院有关司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。所以，本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由，拒绝退房。在签订买卖合同时，购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积，不仅要约定建筑面积误差，还要约定套内建筑面积误差，以防止出现建筑面积在约定范围内，而套内建筑面积不符的情况。收房时，购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。

    层高“缩水”

    现实案例：2003年，有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后，有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高，有的为2.8米、有的为2.9米，于是许多业主都自测了房屋的室内高度，结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

    律师警示：从法律上讲，开发商交付的商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但实践中，往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任，并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失，法院处理的原则是合同有约定按约定办，没有约定的法院只能从合理性的角度出发，根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定赔偿数额，这种情形下一般赔偿数额并不高。因此，业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。

    配套“缩水”

    现实案例：2001年，张女士在某开发商的售楼书中看到，小区内将有15000平方米的高档会所，有健身房、室内游泳池等设施，集健身、休闲、娱乐于一体，于是就当场买了房。可搬进新房后，直到2004年，会所才破土动工，经过一年的施工，会所才初建成。但张女士发现，会所严重缩水，面积不足4000平方米，游泳池只是一个25米的标准池，游一次要花30余元，而附近一家游泳馆只要10元。后由于经营不善，开发商未经业主同意，把会所的所有权、经营权转让给了他人，并对外营业，严重影响了小区的环境和安全。

    律师警示：面对竞争日益激烈的房地产市场，为了取得良好的市场效应，开发商挖空心思，在售楼书上更加注重对小区整体配套设施的宣传。买房人也乐意买小区配套齐全的房屋，不仅方便生活，也提高了生活质量。但有些开发商并不能兑现自己的承诺，绿地缩水、配套设施不全、适龄儿童无法入学、随意更改规划、占用绿地建别墅等问题时有发生。会所算是一种“舶来品”，不是房产开发的必备设施，而是小区的一种配套设施，是开发商用来吸引买房人买房的一种手段。许多买房人冲着会所买房，但是在签订购房合同时，往往只关注房屋的状况，而忘记约定会所条款，导致会所纠纷不断，业主合法权益得不到有效实现。所以，业主在签订购房合同时，应把相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确约定责任承担，以便开发商违约时追究其责任。

    价值“缩水”

    现实案例：2004年4月，张先生在一热销楼盘处按揭买了一套房，当时每平方米售价为16000元人民币。后来楼市逐渐下滑，到2005年10月份，该楼盘每平方米平均售价仅为12000元人民币，造成张先生经济损失达50多万元。张先生后悔莫及，想让开发商退房，开发商以不存在违约行为为由拒绝退房。

    律师警示：房产交易中，当楼市为牛市的时候，房子供不应求，大多数违约方是卖方，甚至有签了定金协议的卖方故意违约，宁愿双倍支付违约金。而当因为政策调整及其他原因导致楼市走熊的时候，由于房价下跌，原先定下的价格高于市场价，买方就会因为房价下跌要求退房。投资与风险总是相伴而生，对购房者和投资者来说，在购房以前，要有足够的心理准备，能够用平和的心态来看待问题。在市场经济条件下，市场变化莫测，无论是开发商，还是购房者，都应该预见到交易中可能出现的风险，谨慎交易，尽可能多地掌握相关信息，把风险降到最低。购房者也可以通过和开发商协商的方式，约定当出现价格问题时，如何处理，并把约定写进合同，以便出现纠纷时适用。

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