限价令下楼市博弈加剧 “4万元”项目擦边入市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 京华时报　　 2013-12-13 09:29

受到年末高价项目限价令影响，11月份以来北京楼市单价4万元以上定价的项目入市受阻，年底限价令的从严使得房企不得不平价出货，从一定程度上也促进了需求的持续入市。

中高端项目擦边入市

2013年10月份，北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”，再次强调严查变相涨价项目，并且在而后的住建委“闭门会议”中传出两项精神，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证；二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。亚豪机构认为，因为这两条新规的强制作用，再加上市场主体未来预期的变化，使得2013年年底房价过快上涨的势头被抑制，开始进入较为平稳上升的阶段。

北京市住建委网站显示，11月1日至12月8日，发放预售证的17个项目中无一均价高于4万元。在本月计划入市的26个项目中，售价在4万元以上的新盘仅有一个。

限价令重申之后，虽然“4万元”项目难见身影，然而，接近4万的住宅项目却在近期频频出现。来自亚豪机构统计显示，11月28日，位于朝阳区的北京城建·世华泊郡以3.9万元/平方米左右均价入市，11月30日，丰台区的京投万科·西华府以接近4万元“警戒线”的价格开盘入市。上周入市的中海金石公馆此次共有5个楼栋取得预售许可证，其中1号楼均价3.5万元/平方米左右，另外4栋均价4万-4.2万元/平方米左右，但是5栋楼座的整体均价却未超过4万元/平方米，因此也打擦边球获得预售许可证。

纯新盘项目京投万科·西华府虽然均价在3.8万到4.1万之间，却以47-117平米的1-3居产品最大化地扩展了客群，540套房源迎来了3000余客户参与摇号，再次出现大幅供需差。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，4万元以上定价的项目入市受阻，受影响较大的其实是4万-5万均价区间的项目，这部分市场去化速度相对较快，短期的供应减少将带来较为明显的市场空白，需求释放也在一定程度上受阻，这使得当前价格在4万元上下徘徊的项目迎来机遇，稍微“让利”即可抢驻市场。

营销策略将发生改变

从入市项目报价情况来看，11月入市项目价格快速上涨的势头已现衰落，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多，其中像润枫领尚此次报价为2.6万元/平方米，相比上期上涨4%；华远铭悦世家报价2.2万-2.3万元/平方米，基本与上期持平；另外大兴区的纯新盘项目众美城以1.65万元/平方米的价格入市，在所属区域内也处于平价水平。

从11月成交特征来看，中低端项目成交成为市场主力。根据亚豪机构统计数据显示，11月份单价1万-2万元/平方米的产品成交占据了全部成交的近半数，而单价3万元/平方米以内的产品成交占比则高达78%。从成交排行中也可以看出，11月份成交排行前十的项目当中，单价位于2.5万元/平方米以内的占据了八席。

在今年北京热点土地市场，从孙河到农展、东坝，再到亦庄，区域楼面地价被不断推高。对此，不少业内人士表示担忧：不断高企的地价预示着，未来每平米均价超过4万元的高价项目越来越多。

以近期土地市场火爆的东坝为例，11月4日，朝阳区东坝地块被保利首开联合体以21亿元夺得。据悉，东坝地块在剔除保障房部分后，其商品房楼面价均价已超过每平米4万元。11月21日，恒大以51.35亿元总价竞得东坝南区地块，成为名副其实的2013年宅地市场的总价地王。初步测算，恒大此次拿地每平米的楼面价高达5万元，再创区域新高。11月28日，首城置业以21.45亿元总价，外加配建4.2万平米自住型商品房的条件获得了朝阳东坝南区1105-655、657号地的开发权，成交楼面价约3.25万元/平米。

“从今年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场高价化的趋势越来越明显，因此未来中高端项目所占比重将出现上升。”任启鑫认为，实际上，经过了近两年房价的上涨，未来，4万-5万元之间的项目定位与营销策略也将发生改变，除了户型规划增加小户型、更接“地气”以扩大客群外，也将更多的走上高周转与快销之路。

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