美国QE退出房地产受冲击 房企应对：去海外投资

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报　　 2013-12-30 10:43

美联储在推出量化宽松货币政策（QE）5年之后，终于迈出了退出的第一步。

12月18日，FOMC（联邦公开市场委员会）在两天的货币政策会议结束后发布声明：从明年1月开始，每个月购买美国国债的规模将从450亿美元削减至400亿美元，每个月购买MBS（抵押支持证券）的规模将从400亿美元削减至350亿美元。

这一决定既在市场预期之内，其时点选择及退出节奏又超乎预期之外。

“QE削减是美元逐步开始走强的信号，一个新的全球经济周期正在形成，那就是欧美经济的复苏，以及包括中国在内的新兴市场国家的经济触底。这一过程中，资金开始在全球市场间重新配置。”这是接受中国房地产报记者采访的多位业内专家给出的判断。

在此周期之下，中国房地产行业恐难独善其身。

“房价在5年之内就会逆转。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，“对于内地房企而言，目前的疯狂拿地也是在抓紧有限的几年快速发展。不过，能看清形势的房企及投资机构，已经开始了‘向海外去’的布局。”

“钱荒”苗头再现热钱外流？

美联储QE计划的削减最先在中国内地银行间市场引发了不小的漩涡。

就在美联储宣布削减QE计划的两天后，银行间市场利率再度飙升。20日，银行间市场14天期回购利率突破7%。23日，7天、14天回购利率更是双双破8%，达到近半年高点。 “主要原因还是跨年资金需求旺盛，再加上QE超预期提前退出影响。”招商银行(600036,股吧)人士指出。

不过，财政部财政科学研究所金融研究室主任赵全厚则认为，银行间资金紧张与QE计划削减无必然联系。“外资撤离确实可能造成资金紧张。但是一个国家的流动性还是主要以本国央行政策为主。问题是美联储没有退出QE时我们也闹过钱荒，但当时并未出现明显的外汇储备减少。央行24日注入流动性，是由于年底各地资金收拢，资金配置衔接不上而出手调节。”

兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委在接受中国房地产报记者采访时也认为，“热钱是否外流最根本影响因素是人民币升值预期，但同时市场也还是会看真实行为。今年下半年虽有QE退出预期，但是反而外汇占款大量增加。”

的确，据央行数据，截至今年9月末，我国外汇储备余额为3.66万亿美元。与二季度末相比，三季度国家外汇储备增加约1600亿美元，出现今年最高季度增幅。

“即使这样，美联储QE计划削减的正式公布至少使得市场预期开始转变，这对包括中国在内的新兴国家影响不小。一方面，全球资金格局流向将发生逆转，之前是欧美经济不景气，资金向新兴市场流动。但QE退出信号表明美国经济复苏，而新兴国家开始走下坡路，资金必然开始流出。另一方面，利率预期也将发生改变，会导致资金成本不断上升。这两个因素加在一起就会导致国内资金紧张。”社科院金融研究所主任尹中立在接受中国房地产报记者采访时表示。

房地产受冲击 威胁愈行愈近

在这场货币盛宴终将退去之际，对习惯了低成本资金运作的中国房地产而言，“肯定会受到影响”。多位专家一致认为。

不可否认，中国房地产市场这几年的火爆，正是由于大量资金涌入下筑就的繁荣。

“中国钱之所以这么多、这么便宜，是与外汇占款不断增加有关系的。热钱流入导致国内资金过剩，从而房价不断飙升。”尹中立分析称。

不过，从数据上看，外资在房企开发资金占比中并不大。2013年前11月份，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，其中外资占比仍在不足1%的低位。

“这只是能统计的公开数据。事实上，很多外资是通过影子银行等地下通道进入中国房地产市场的。”某地产分析师表示，即使热钱撤出，也不排除一些外资继续通过影子银行通道投资中国房地产。“所以具体影响如何，现在还不好说。”

有业内告诉中国房地产报记者，据他近期接触的国外投资者来看，“他们对中国房地产市场的投资回报还是很认可的。一些外资对回报率的要求只要8%就行，而中国能满足这种回报的项目很多。”

鲁政委则认为，短期看，美联储QE的削减确实对中国房地产市场的影响很间接。不过，“随着QE最终退出，香港楼市调整已经不可避免，一旦香港楼市出现调整，那内地楼市能保住吗？很困难”。

据了解，目前香港楼市已经出现下跌趋势。中原城市领先指数显示，香港指数从最高的125下跌至最近的119，市场成交量大幅萎缩。

如果说美联储QE规模缩减对内地房地产市场的影响还未能下定论，那么其对内地房企海外发债，则有了明显的不利影响。

“如果人民币汇率对美元贬值，那些境外融资企业资金成本会急剧上涨，进而财务成本急剧上升。而对于已经发行美元债的企业，其资金成本主要表现为汇率风险。”尹中立分析表示。

房企应对：去海外投资

“现在是配置海外资产尤其是美元资产的最佳窗口，应适当减少中国的资产持有，否则等到每个人都抛时，谁也卖不掉。”黄立冲对记者分析表示。

目前，一些早已看清形势的地产大佬们已然开始了战略调整。

据黄立冲介绍，“我们已开始布局澳大利亚做连锁快捷酒店，避免将鸡蛋放在一个篮子里。”

11月，有报道称，SOHO中国正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。同时，SOHO中国首席执行官李欣则在欧美开始收购一些项目。

而“李嘉诚撤资”一直持续到现在，从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。李嘉诚一直被业内视为跨越周期投资的高手。

“这是国内房企的必然趋势，包括房地产开发走出去，不动产投资走出去。”黄立冲进一步表示。

上述业内则认为，这是国内大的投资机构根据全球经济周期所做出的调整。“大的机构都在做这样一个布局，把大量资金投向欧美。未来几年，在中国只有一线城市还有投资机会，二线城市的投资机会就很小了，而三四线城市则更加没有机会。”

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