2014年海外房地产一片“蓝海” 下一站去哪儿扫楼

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 国际金融报　　 2014-01-08 09:17

金融危机阴影逐渐消散，全球楼市亦现危机以来最明确拐点，呈现涨多跌少的整体性复苏态势。在国内市场已不能再“大快朵颐”的中国房企纷纷“出海”，而另外一路以“中国大妈”为首的投资者也令世界惊叹，2013年“大妈们”以抄底海南海景房的气魄购买韩国济州岛公寓，400万元价值的房产眼睛都不眨一下。仅2013年，中国内地投资者海外置业的金额已突破50亿美元。

随着欧美经济的全面复苏，无论是对于购房者还是房企来说，2014年的海外房地产市场将会是一片“蓝海”。那么，在这场“淘金游戏”中，“中国大妈”又将会冲向哪里“扫楼”？

美国：价值回归

虽然美国是金融危机的发源地，但身处美国的华人已率先感觉到经济的春天正在来临。

“美国的房价肯定会涨，现在我有很多华人朋友来美国买房。”定居洛杉矶的杨女士告诉《国际金融报》记者。

根据美国商务部发布的数据，2013年9月美国房屋销售量达到35万幢，是2012年4月以来的最低点；10月，销售出现强劲反弹，成交量达到44万幢，较前一个月增长了25.2%。“房价和房贷利率均现增长，这一增长趋势难能可贵。”皮尔庞特证券首席经济学家史蒂文·斯坦利表示。

与此同时，美国空房存量已降至自今年6月以来最低水平，包括霍夫纳尼安建筑公司副总裁大卫·瓦力亚韦丹在内的多数建筑商普遍看好未来楼市。

另据美国媒体报道，美国住宅市场房价由于经济回暖，购买力回升，近一年来持续上涨，同比增长12.4%左右，而其中拉斯维加斯涨幅最高，达27.5%，而洛杉矶、旧金山及圣地亚哥均有20%的涨幅，这一涨幅仍将持续。底特律一美元一套房？业内：投资切忌盲目跟风

一位海外购房顾问告诉《国际金融报》记者，2008年底，美国很多城市的房价在持续暴涨几年后开始下跌，不少地区房价下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平。相对而言，美国目前的房子已极具投资价值。

不过，该人士警告称，在进行“美国房产投资”前，应该了解最新的美国投资移民条件、申请步骤等详细政策，切勿因盲目投机而上当受骗。观点意见：底特律对中国楼市的启示

加拿大：稳中有升

作为美国的邻居，加拿大可谓“近水楼台先得月”——美国经济的复苏，也带动了加拿大的经济回升，该国房价也开始步入上涨通道。

根据中央第一信贷联盟（Central 1 Credit Union）所做的预测，到2016年，安大略省房价每年的涨幅约4%，多伦多市房价则是以每年4%至5%的幅度上涨。

中央第一信贷联盟首席经济分析师Helmut Pastrick认为，对楼市泡沫及价格崩盘的担心都是多余的。他同时预测，未来25年人口增加与土地供应限制会使多伦多房价倍增。

上述购房顾问告诉《国际金融报》记者，在加拿大，不同的省份和地区、城市甚至小区之间，住房状况差别可能很大。若仅是作为投资，在购房之前，首先要确定自己能够负担的价位和房屋所在地段等。而若想居住，还必须雇佣专业人员对房子进行详细的检查评估，由于加拿大人工贵，效率较低，一旦暖气、管道坏了，等待修理的时间可能会很长，且账单金额也通常不菲。

据《国际金融报》记者不完全统计， 目前多伦多、温哥华 、马克汉姆、列文治、卡尔加里、本拿比、蒙特里尔、密西沙加分别位列华人热门投资地第一至第八位，而多伦多地区的房价在1万元/平方米至3万元/平方米不等。国人海外买房记：在美国只租学区房也能入学

英国：租赁旺盛

作为金融危机最大的受害地区，欧洲的房价也有望“柳暗花明”。

英国皇家特许测量师学会（RICS）发布最新楼价指数显示，2013年11月房价创2002年6月以来的最高位，3个月的楼价预期指数也创14年来的新高，预计2014年房价还将继续上涨。

而据第一太平戴维斯提供给《国际金融报》记者的分析也显示，在后金融危机时代，伦敦兼具成熟、安全的市场特性，国际买家已占伦敦高端住宅买家总量的39%，其中85%的国际买家在伦敦居住或工作，因此不存在炒作的现象。

此外，据《国际金融报》记者了解，目前英国政府对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制，也不限制海外买家申请贷款。同时，英国目前的税收政策也不对海外买家征收资本利得税，根据具体情况，还有多项税收减免的优惠政策。

常住伦敦的陈小姐告诉《国际金融报》记者，伦敦房产的长期升值潜力之所以被投资者看好主要是由于和中国的一线城市一样，伦敦可供开发新房产的土地资源已非常有限，一直处于供小于求的关系之中。而值得一提的是，伦敦的租凭市场需求旺盛，供求量之比近乎5∶1，而平均年租金回报率高达5%至6%，是目前中国北上广等城市的两倍，这对于投资者来说非常诱人。

西班牙：政策“诱人”

即使是深陷债务泥潭的西班牙，近来也看到了经济复苏的“曙光”，这一点在其房价上得到了充分的体现。

为了解决经济困境，西班牙政府可谓煞费苦心。其近期推出的“新移民政策”引起一阵轰动，而它的目标也直指以中国为首的投资者们。2013年9月，西班牙政府出台了一系列新移民政策，希望吸引更多的外资来缓解经济压力。其中包括在西班牙购买价值50万欧元（约合人民币415.28万元）的房产，就可获得西班牙的合法居住权一项。而获得西班牙的合法居住权可以随意畅游欧盟的所有国家也成为其宣传噱头。

据了解，目前西班牙房价平均在1600欧元/平方米以上，16万欧元可以买到100平方米左右的住房。“该出手时就出手，等待的话，再便宜的房子估计也轮不到中国移民去抄底了。”华商移民专家预测，西班牙房产很可能迎来契机，建议投资移民人士抓住抄底良机。

即使如此，许多购房者在接受《国际金融报》记者采访时则表示，还是更倾向于美国、加拿大、澳大利亚等老牌移民国家，这些国家在福利、教育及生活方面有更可靠的保障。

澳大利亚：涨幅约5%

作为中国人最想移民的大洋洲国家，虽然近年来由于金融危机导致铁矿石等资源价格猛跌，但在中国购房者的推动下，澳大利亚经济正享受着房价上涨带来的“狂欢”。在过去一年里，澳大利亚悉尼市的房价增长了12%，而墨尔本也上扬了8%。

澳大利亚资深经济学家韦尔森（Andrew Wilson）说，“受到60年来最低利率水平的影响，澳大利亚房地产市场在2013年持续复苏，独幢房产的中位价上涨5%。2014年的涨幅应该也会在5%左右，但是各个州府城市的房价增长会有所不同。”

韦尔森预计，悉尼、珀斯、布里斯班和达尔文的房价涨幅将位居前列，预计独幢房产的中位价将上涨5%至7%，而霍巴特和墨尔本将经历3%至5%的上涨，阿德莱德相对落后，只会增长0到3%。

在业内人士看来，尽管有一些负面因素影响2014年房地产市场的活跃，但澳大利亚有关部门会采取相应措施维持和推动2014年房地产市场发展，如进一步减息或放宽海外房地产投资的政策等。

据《国际金融报》记者了解，目前墨尔本地区的房价在1万元/平方米至2万元/平方米不等。在澳大利亚，有很多人选择租房以减小贷款压力，所以出租房是一个很好的市场契机，在投资澳大利亚房产时不妨往投资出租房方向考虑，也许能获得不错的收益。

日本：投资拐点

相比欧美市场较稳定的投资空间，包括日韩在内的亚洲楼市对于投资者的吸引力就显得较弱一些。复旦大学经济学院副院长孙立坚对《国际金融报》记者指出，目前整个亚洲房价都处于高位，投资风险比欧美要高。

据记者了解，在日本东京的较好地段，房价高达10万元/平方米。日本土地研究所的最新数据显示，东京都地区的新公寓均价在7月同比上涨12.2%。“安倍经济学”为日本停滞逾十年的房屋市场注入新生命，手持巨资的外国投资者再次进军东京地产市场，当中不乏包括中国香港的有钱华人买家。

近年来，日本楼市对中国内地投资者的吸引力远不如中国香港和新加坡，但这一切在2014年可能会迎来拐点。朗伯德街研究公司的经济学家比米什（Freya Beamish）在一份报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始试水日本房产市场，这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”“黑天鹅效应”毫无征兆地降落日本，令日本原本“一潭死水”的地产市场，变身成为亚洲资产泡沫的少数受益者。

值得一提的是，日本成功申办2020年奥运会也为日本楼市注入了一剂强心针。房地产商2013年8月大力推盘，东京和周边地区开售的住宅公寓，按年激增53%，创1996年以来最劲的同月份升幅。楼市复活，就连地产股也跃升了，2013年以来东证地产指数狂升53%，自2010年初以来升逾一倍，跑赢东证指数的29%升幅。

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