房地产去杠杆已实行年余 挤泡沫调控船到江心

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2014-01-20 09:36

房地产去杠杆已悄无声息实行年余，房地产挤泡沫调控船到江心。

去年，不少城市下半年取消了房贷利率优惠，理由是资金紧张，预计新年后恢复优惠利率，但情况并未好转。

《上海证券报》报道，目前沪上的首套房贷款的优惠利率正全面收紧，不论是工、农、中、建、交等五大国有银行，抑或是其他股份制商业银行和城商行，都取消了针对首套房贷款的85折优惠，基准利率正成为市场上最常见的贷款利率。《北京青年报》报道，北京首套住房目前很难拿到利率优惠，二套房贷利率则最少要上浮10%，抵押消费贷款最少要上浮20%。而且由于额度紧张，在年初贷款要等上一两个月才能批下来，因为去年底各家银行都积压了大量的房贷业务没有做完。而《钱江晚报》罗列各主要银行首套房贷利率，除华夏、中信、招商仍保留9.5折优惠外，其他实行基准利率，有数家的基准利率标准上浮。

在贷款利率市场化的今天，银行房贷利率总体上升是不争的事实。这样做有两个好处，一是可以覆盖贷款成本，二是可以真金白银去除房地产的泡沫。

按照央行调查统计司司长盛松成的说法，利率市场化的趋势使存贷款实际利率上升。上证报采访银行人士认为，目前市场上发行的银行理财产品，预期收益率普遍在5.5%以上，6%的收益率也不在少数。如果给房贷客户执行85折优惠利率，5.57%的利率水平还不能覆盖某些高收益理财产品的成本。市场已经不可能长期给予主要贷款品种如此低的价格，赔本的生意没人做。

货币不放水，导致实际利率与CPI还将继续攀升，未来货币市场震荡加剧，银行与企业一样，多事之秋以追求现金安全、快速周转为第一要义，而后是追逐短期赢利，以免长期风险伴生。房贷刚好犯了周期长、赢利少两大忌，一些房地产公司的信托产品成本在20％以上，6％左右的20年利率是不可能维持的。

房地产挤除泡沫的过程，是去杠杆的过程。房贷支付比例提升，房屋抵押贷款门槛上升，房地产的金融属性将大幅下降。试想，如果当初美国没有零首付房，投行没有30倍杠杆的衍生产品，让购房者付出真金白银，哪有次贷危机？

我国一些城市提高首套房首付到3成，二套房首付比例6成，三套房不允许贷款，并且收紧房产抵押贷款，《北京青年报》16日报道，招行取消把有贷款的房产作为抵押物，对于没有贷款的房产，最高只能按评估价的七成放贷，但总贷款量不能超过200万元。光大、中信等银行也不给有贷款的房产做抵押消费贷款。并且，房产抵押贷款利率上浮20％到30％，以房屋套现金、以现金购房产，生生不息的循环游戏，受到了抑制。

今后两年市场将出现的局面是，大城市新房量价继续上升，由于丧失金融属性、交易困难，二手房市场逐渐陷入低谷，触发投资者抛售手中的房产，房地产靠投资者拉动的时代逐渐消失，这一过程很漫长，但正在行进过程中。一线城市的二手房交易量低到令人怀疑。

无法解决的问题来自于抵押品与地方财政两个方向，这是中国经济的命门。在金融信用不彰的市场，房地产是最好的抵押品，环顾市场，无法找到容量与认可度与房地产相当的抵押物——挤泡沫可以成功，金融靠什么运转？地方财政与土地收入的关系，已无需多说。

这次挤泡沫是着险棋。房地产泡沫挤走，经济金融还能稳定，才算成功。世界上成功的例子，不多。

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