老楼房受次新房冲击或降租 二手房租赁回报率首破3%

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报　　 2014-01-22 09:46

次新房入市将冲击租赁市场。

房地产市场

今年有6万余次新房入市建议与租客签“中长约” 确保租赁收入。

冯女士退休多年，一直过着滋润的“收租婆”生活，手上“掌握”着一大串丁零当啷响的钥匙，每天忙于管理老城区的几套老房子。不过，今年广州二手租赁市场的租赁回报率首度跌破3%，最新数据显示或将有六七万套“次新房”进入租赁市场，令精明的冯女士也开始寻找新的出租策略。房地产专业人士建议，老房子的业主最好与租客签订“中长约”，确保平稳的租赁收入。

现象1

租金回报率10年跌3%

在广州二手市场上，像冯女士这样以收租为生的“收租婆”、“收租公”为数不少，除了退休的老人外，也有不少年轻人以此为“副业”。不过，随着楼价的上涨，广州二手租赁回报率也逐渐下降。根据满堂红10年来的数据显示，2003年广州二租赁市场租金为21.58元/平方米/月，10年后为44.2元/平方米/月，比2003年上涨100%以上，比2012年上涨12.9%，而租金回报率却从2003年的7.8%跌至如今的2.9%，首度跌破3%。与此同时，2013年二手住宅均价同比上涨18.9%。

据满堂红研究数据显示，2013年面积区间回报率最高的是30平方米以下和30~60平方米之间的一房或小两房物业，皆为3.5%，比2012年分别下降0.5个百分点和0.4个百分点；144平方米以上的非普通住宅出租回报率则与2012年持平，数值是2.7%，这也是2013年出租回报率唯一没有出现回落的区间。

现象2

数万套次新房将陆续入市

根据调查，2013年全年以“长线投资”作为目的入市购房的客户比例为32.7%，比2012年大幅增加9.5%，其中第四季度该比例高达40.6%。“受年内新政策大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。”房地产研究人员周峰研究判断，除了2012年和2013年的13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有六七万套单位流入租赁市场。“这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金，因此即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。”

哪些板块的老房子受影响最大？

据了解，广州市10区在2012~2013年间共有12.9万套一手住宅进行正常登记，但这些住宅很多是预售阶段时销售出去的，尚未达到交付使用的要求，最快要等到2014年下半年才能交付使用，因此暂时不会对租赁市场有直接冲击。而10区在2009~2011年三年间共有21.1万套一手住宅进行正常登记，这些新房基本在2013年下半年之前交付使用。“按照新房在交付使用后的第一年，约有30%左右的房源会用于出租，可以推算出大概有6.3万套次新房进入租赁市场，往年每年大概有四五万套的新房源供应租赁市场。”周峰分析，“由于最近几年一手住宅供应多集中在番禺、花都、萝岗、南沙四个区，新的一年也不例外，必定会拉升郊区板块的整体平均租金。”

在广州二手市场中，什么板块将最受“次新房”入市的冲击？根据数据可观察到，荔湾区的周门小区、越秀区的五羊新城、海珠区的穗花新村、白云区的景泰新村基本都以20年以上的旧楼组成，最受次新房入市冲击，但即使有次新房，也是楼龄在7年以上的，且房源比例不会超过整个板块（小区）的15%。根据四个板块在近三年的均价、平均租金及出租回报率变化情况，可以看到2013年四个板块的回报率比2012年要么持平，要么下跌，租金上升幅度始终不及楼价上升幅度。“预计未来一到两年内，这些板块的租金还会有轻微上升的趋势，但租客会流向周边其他租金相对较低的板块。”周峰判断。

建议

与租客约定每年

租金有较小上浮

“次新房的集中投放，对整个租赁市场的供应结构带来新的变化，楼龄较短的物业，其出租价会相对较高，在一段时期内会带动整个租赁市场的平均租金上升。但同时，这类次新房也会对其他楼龄较长的物业出租价造成冲击，很多租客"喜新厌旧"，亦会导致旧式物业的固有租客群流失。”周峰预测，未来两到三年内，部分楼龄超过20年的住宅小区，不排除要降低或稳定租金招揽客源的可能。

他建议，这类老房子的小业主，可以考虑跟租客签两至三年的“中长约”，约定每年租金有一个相对较小的上升幅度，留住租客，而目前在这些老房子里面承租的客户，也可以到地产中介的门店咨询，获悉附近其他板块的房租处于哪个水平，做到心中有底，一旦遇到现在业主加租较厉害的情形，便能作出是否“转移”的决定，“对潜在买家而言，则不必太计较对应物业或板块的租金水平，因房价升幅暂时还是大于租金升幅，只要自己的出资预算能承受看中物业的价格，便可下决定购买。”

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