楼市泡沫或被提前刺破 地产大佬频抛房产
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2014-02-12 16:16
十八届三中全会已落下帷幕，在此次会议上，房地产问题包括土地制度问题，成为国内外舆论所集体关心的重点问题。而就在十八届三中全会召开之前和期间，李嘉 诚、王石、潘石屹却先后抛售自己名下的房产。买进卖出套现投资固然正常，但由于“超人”的一举一动太具有深度参考意义，以及后来者或许是不经意间的跟风， 都造成了人们的广泛联想……欢迎阅读本期今日话题：《楼市泡沫或被提前刺破地产大佬频抛房产》
一、不约而同三中全会前夕楼市套现
2013年8月29日，李嘉诚“长和系”宣布以30.3亿港元出售位于广州的购物中心西城都荟广场。据有关媒体统计，“长和系”通过转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场三大项目，可套现近300亿元人民币。除此之外，截至11月4日，李嘉诚家族在内地唯一控股的上市公司长园集团，累计遭李嘉诚家族旗下长和投资有限公司减持总股本的15%，套现达9.17亿元。
在李嘉诚抛售内地资产时，王石在微博就说中国房地产要注意了。而就在最近，浙江产 权交易所的挂牌信息显示，上海万科以4.3亿元的价格，挂牌转让其持有的浙江万科南都房地产有限公司40%的股权。问题是要求买家的要求十分苛刻，因为杭 州万科公司存在转让投入15.71亿元，母公司对其累计投入14.55亿元，现在要求受让方在股权转让协议生效当日向南都房产以股东借款形式一次性投入人 民币30.26亿元，这是对等投入。结合此前他对李嘉诚的评论，人们普遍认为万科杭州抛售30亿元地产是提早过冬。
紧随其后，这 两天王石的老朋友潘石屹的一个举动，也引起了人们的极大关注。日前，SOHO中国正准备出售在上海的三个项目，其中有两个位于上海虹口区，出售方式是整体 出售。由于潘石屹夫妇这两年频频在海外购买项目，其中张欣牵头的一个财团以7亿美元收购了纽约通用汽车大楼40%的股权，最近张欣又斥资2600万美元买 下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼。一进一出，潘石屹夫妇随即被解读为效仿李嘉诚从中国大陆撤退。
二、路径解读套现投资大佬各有算盘
对于李嘉诚频频从香港及内地撤资，此前媒体已有深刻解读，最玄乎的也最深刻的就是，李嘉诚布局连环计，抽身等待中国危机。
这个观点认为，首先中国内地及香港房地产业务迟早会盛极而衰，而此时欧洲正好提供了一个抄底机会，是进行资产转移并升值的良机。但李嘉诚不会就此离开中国、离开亚太，而是在等待中国经济泡沫破灭，只要由楼市泡沫崩溃导致的经济危机，或者由地方债务危机造成的金融风险，那对于李嘉诚就是绝好的机会。
但无论如何，以“分散投资”来解释目前的投资动向，是比较容易被接受的。长江实业董事郭子威表示，公司出于稳健的投资考虑，不会把鸡蛋都放在一个篮子里，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多。”。
而对于王石、潘石屹两位地产大佬的举动，如果具体从各自公司业务上来分析，同样是是开门做生意，趋利避害，买卖很正常。毕竟万科、SOHO中国在内地的投资体量很大，就算套现十余亿，也无法改变他们的业务模式。
分析表示，王石(万科)是在二线城市率先进行资产出逃，但又不是百分之百出售。这说明万科的心理是矛盾纠结的，一方面是想利用人家的资金来补充自己的房 地产资本，另一方面是控股权仍然在握。假如将来杭州乃至浙江房价加速下跌，比如下跌三成，那么就会有四成是别人的，就是亏损转嫁给别人了。这正是商人的精 明之处。
对潘石屹，业内猜测，最终决定出售上海项目，最重要原因可能还是因为转型的资金压力。去年8月，潘石屹宣布了SOHO中国的转型，从“开发-销售”转变为“开发-持有”，以获得长期物业增值。虽然包租公买卖细水长流，但对资金和管理要求很高。
据分析，SOHO中国在上海的发展并不顺畅，它在上海共投资开发了12个项目，有9个项目至今仍处在工地状态，且大部分项目工程进展迟缓，其主要在于看 不到项目未来的收益。倘若这些项目建成之后零售，资金成本将会远远超出他们原本的预期。再加上SOHO中国还先后遭遇“东八块”的失守和外滩地王诉讼的失 利，不难理解潘石屹将发展重点转回大本营北京，或是转向海外市场，实行分散投资。
三、前景剖析楼市泡沫或被人为提前刺破
习李上台以来，“尊重市场的作用”就被频繁提及，而尊重市场规律的房地产调控长效机制更是在此背景下被人们所期待。但正如中金公司11月11日发布的新经济的起点》的宏观经济年报所描述的：
“过去十多年，房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府垄断土地供应，财税扭曲、金融压抑、社会保障不平衡带来的收入差距扩大与储蓄率上升，以及货 币信用支持投资扩张的增长模式。上述改革正是针对这些扭曲因素，改革的推进深化将消除过去十多年房价快速上升的经济基础，从某种意义上讲，改革越成功，房 地产泡沫破裂的时间越早”……
因此，虽然对于中国楼市泡沫程度是否足够严重是否值得担心的问题上，经济学家之间也多针锋相对，但不可否认，过去十余年间我国房地产市场并非处于一个健康状态，固然地产大佬们可以从中获取巨额利润，却也无法掩盖对泡沫即将来临的担心。
实际上，8月底李嘉诚抛售内地地产项目时，王石曾在微博表示“精明的李嘉诚先生在卖上海等地的物业，这是一个信号，小心了！”，与其说这是对李嘉诚的判断，不如说这是他对中国内地楼市的判断。
而在过去的采访中，潘石屹的妻子、SOHO中国首席执行官张欣便毫不掩饰自己对中国楼市缺乏信心，认为中国的住宅地产投资已经走到终点，商铺和购物中心 的供应量太大，只有写字楼是唯一发展良好的一块。潘石屹在今年的中期业绩会上也表示，从长远看，非常看好中国经济，但目前的政策形势太不明朗，“一会儿说 要出台刺激政策，一会儿说要出台紧缩政策”。
酝酿多时的共有产权房或将深入展开。这一住房保障模式主要针对中低收入家庭提供“部分产权”的住房，更多的人关注，开创保障房新模式的共有产权房如何完善制度设置，避免踏入经济适用房“福利院”“权利房”的歧途？
共有产权房在全国铺开
住建部日前表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，这就是共有产权保障房。上海、山东、甘肃、江苏淮安等地已先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。
从当前的实践来看，主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
上海市提出，将共有产权房申请门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。此前，上海共有产权房申请家庭人均月可支配收入的标准已从试点期间的2300元，先后放宽到2900元、3300元。截至目前，上海共有产权房累计购房家庭5.2万户。
安徽省 宣城市开展了棚户区改造安置房的共有产权制度试点，对棚改安置房超出原有住房面积的部分，居民既可以通过购买来获得房屋全部产权，也可缴纳租金从而只享有 部分产权。目前，安徽计划推广这种模式，探索建立健全棚户区改造安置住房的共有产权制度，符合条件的城市低收入家庭可购买部分棚改房产权。
“有了共有产权房，我们这样的‘夹心层’就可以实现买房梦了。”今年32岁的刘杰告诉记者。他们夫妻都在武汉的小型民营企业工作，收入不高，属于中等偏下水平。“我们既不符合条件住公租房，又买不起房，共有产权房让我们看到了希望。”
共有产权房与经济适用房制度有何区别？
共有产权房与曾执行多年又屡屡曝出丑闻的经济适用房制度有何区别？
与经适房存在的源头审批和套利漏洞不同，住建部有关人士表示，共有产权房不仅可以保持其保障房属性，而且，即使住满5年后上市转让，购房者也要优先转让给共有产权人，也就是地方政府，由政府按市价购买产权获得完整产权。
按照约定，上海当地政府占共有产权房30%—40%的产权，60%—70%的产权归个人。由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，杜绝了共有产权房的寻租现象。北京近日也明确规定，自住型商品房为“共有产权性质”，购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。
同时，保障房从“完全产权型”转向“共有产权型”，有利于地方政府积蓄财政实力和制度保障来推进保障房建设，也有利于让市场介入、发挥市场作用。中国指 数研究院华中市场总监李国政认为，当前的保障房建设模式，政府提供了财政补贴、出让金优惠等支持。而共有产权房实际上是把这些支持以共有产权的形式明确下 来，使住房保障政策更加法治化。
李国政分析，通过在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权，政府能够回收土地等各种增值收益，有利于后续保障房建设的投入，使更多的人得到住房保障。
此外，共有产权保障房所面向的保障人群是真正的中低收入“夹心阶层”。这一群体工作单位与家庭收入更加固定，事业上升度高，相关政府部门对其的监管更加有效。
全面推广还需完善收益模式
住建部副部长齐骥近日表示，将在各地有序开展共有产权保障探索的基础上，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租空间。
中国人民大学公共政策研究院教授毛寿龙表示，这种模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房定价。但在北京、上海等房价较高的一线城市，共有产权房如何定价才能既让中低收入阶层买得起，也没有牟利空间，是需要解决的问题。
李国政认为，要完善共有产权房的上市回购定价模式，若政府出资回购受助者产权，要确定一个合理的回购价格。
上海市房地产(行情专区)科学研究院副院长徐益超指出，随着共有产权房大量入市，完善准入和退出机制的重要性将日益紧迫突出，应不断加强申购审核、售后 监管和后期退出等工作，压缩利益空间，确保保障房资源的循环利用，并通过公积金、房贷等方面的政策创新和倾斜，使更多住房困难家庭“圆梦”。
从李嘉诚撤资开始，到随后的王石、潘石屹出售旗下股份和项目，再到各地楼市投资客传出的集中抛售，以及10月份各种房地产相关数据的反转，直至十八届三中全会上释放的增加土地供应信号，这一连串的事实片段放在一起，似乎不再是那个“狼来了”的故事。
“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师称。
如今，这样的市场热度有望在十八届三中全会后得到降温。
十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场。房地产业内人士一直认为，如果这一设计能够有力实施，土地供应能够有效增加，那么，“地价推高房价”的魔咒就有望得到破解。
对此，中金公司首席经济学家彭文生则有着更为直接的判断：改革将加快房地产泡沫破裂。
中金公司的一份研究报告认为，过去十多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断，财税扭曲，金融压抑，社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。
而此次结构改革正是针对这些扭曲因素，所以改革的推进深化将消除过去十多年房价快速上涨的经济基础。
不过，各方对于改革的深度和广度无疑仍然处于理想状态，房地产的市场化改革能否撼动已经居高不下的房价，仍要考验本届政府的执政能力和决心。
楼市的信号
“最近我们收到的房源挂牌信息明显比前一段时间要多，”北京海淀区学院路一房屋中介门店经理告诉记者，“不少房主都抱着先挂一个价格试试看的心态，急售的情况不是很多。”
事实上，从10月中旬开始，北京二手房市场就开始传出抛售的消息。一些地产从业人士开始建议业主抛售二手大户型；一些多套房业主纷纷将名下三四套房产出售，然后一步到位换到地段、学区以及户型等良好的小区中。
更为重要的是，某中介机构负责人对记者透露，由于中央坚决反腐的决心和中央领导财产公示所释放的官员财产公示工作“玩真的”信号，使得很多官员身份的房 主加快卖房，在这次抛售的房源当中，位置好和户型大的改善性房源居多，可以很大程度上吸收市场上改善性购房者买新房的需求。
另一 个有意思的信号是，记者调查发现，之前炒得火热的亦庄某改善性楼盘，出现了蓄客不足的问题。亦庄某知名楼盘，原计划11月底开盘，但是在11月上旬的时 候，实际蓄客量仍然很差。由于位置较差，以及亦庄的刚需、改需求被融创枫丹壹号开盘吸收，亦庄炒得火热的楼盘，11月份普遍没了声音。
“现在市区出现了很多性价比高的二手房源，对这些郊区项目的购房需求造成了虹吸效应。”上述中介负责人表示，接下来的2个月内，市区房源继续增加，房价会下降，会对郊区的新盘带来致命影响。
除了北京之外，深圳、上海、杭州、重庆等地都出现了投资客集中出售房源的现象。据记者在深圳多个中介了解到的信息，大投资客从8、9月开始纷纷抛盘，高位减持降低资产风险，深圳缇香名苑十多套四十余平方米小户型被房主一次性抛出。
而与这类抛售信息相对的是，购房者的购房热情却渐渐降温。由于今年以来房价涨幅过大、银行房贷收紧，加之近期北京、深圳、上海等多地政府均出台调控措施控制房价等多种因素的出现，使购房成本有所增加，购房者观望情绪油然而生。
“楼市正在酝酿明显的过剩危机，从全国成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示。
根据国家统计局最新发布的数据，1-10月份，全国商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。
从库存的角度看，10月末，全国商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加448万平方米。
而针对房地产景气指数下滑，张大伟表示，该迹象表明楼市已经存在比较大的风险，后市调整的预期越来越强烈。
“京沪深等一线城市最近都出台了各城市的调控细则，很可能会冰封2013年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改 变。”张大伟指出，“三中全会已经释放出增加土地供应、加快房源供给等方面的政策信号，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向。”
房企开始撤退
而对于房地产企业而言，市场层面反映出的供需变化与政策层面释放出的改革信号，使得房企面临着更为复杂的局面。尽管十八届三中全会公报全文并未提及房地产，房企却从公报的字里行间触及市场化改革的深意。
“从公报中，我们可以看出，对于房地产市场来说未来市场的作用会更加受到重视，而平抑房价的任务则通过增加土地供给来解决。”北京一家大型品牌房企的负责人对记者表示。
“未来楼市的供应结构是低端有保障、中端有支持、高端有市场的三元供应体系，所以未来房企的业务模式也将更加多元化。”上述北京大型品牌房企负责人表示。
与此同时，记者发现，目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。而这也意味着，未来满足普通购房者自住需求的住宅价格将有望被拉低。
此外，对市场走势敏感的开发商也已经开始寻找自己的退路，从国内市场中抽身。
这其中表现最为抢眼的当属李嘉诚。从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。
有专家称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许认为中国房地产市场已经进入高风险区间。
很明显，地产大佬王石也从李嘉诚的动作中有所感悟。“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”王石在7.3万元/平方米的农展馆地王诞生时评论道。
当然，不仅只是提醒，万科近日被曝出抛售旗下杭州公司部分地产股权达30亿元。据专家分析，此举意味着万科资金退出房地产已经开始行动，是受李嘉诚的启发，抛售房产准备过冬。
此外，近日有媒体称，SOHO中国正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。
不过，在众多业内分析人士眼中，当下楼市高温的始作俑者仍然是日益推高的地价。对于国内房地产市场而言，“地价推高房价”仍然是难以破解的魔咒。
“2002年以来中国的房价一路上涨，主要是由于中国经济，尤其是土地制度中存在一些根本的体制性问题。”中国人民大学国家发展与战略研究院副院长陶然说。
十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场，这与十七届三中会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”有所区别。
“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，十八届三中全会在土地市场方面释放的改革信号有望通过土地流转扩大土地供应来降温。
“失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。（完）
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