香港楼市持续萎缩:285个地产经纪人抢一单生意

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报 作者　　 2014-02-20 10:42

在香港赤柱的大谭湾，一名地产经纪身穿正装，手拿多个豪宅楼盘的资料，愁眉苦脸地在海边漫步，尽管海面不断泛起闪闪的金光，与周围的低密度别墅相互辉映，但对于刚丢掉一名“金主”的李俊（化名）来说，这些都不重要了。

这位“金主”来自日本，是一家企业的高管，由于公司计划进军香港市场，他判断香港的固定资产仍处在上升通道，所以计划在香港南区的赤柱购买别墅，从赤柱到贝沙湾，李俊一直耐心陪“金主”仔细挑选，终于看中一栋价值超过1亿港元的小别墅。

当客人正在犹豫时，李俊掏出随身携带的计算器，开始计算买家印花税15%，额外印花税8.5%，总共税项超过2000万港元，这个数字最终吓退了这个日本“金主”，他宁愿选择租住附近的别墅，即便每月租金20万港元，2000万港元也足够应付近十年的房租了。

这是李俊去年印象最深刻的一次交易，也是自2012年10月26日香港政府宣布楼市“辣招”以来，地产经纪的生存常态。李俊所在的香港奇力地产有限公司主要从事高档物业的租赁和买卖交易，主要客户对象都是在香港工作的外籍人士。

政府推出买家印花税等多项调控政策后，李俊所在公司的买卖业务就步履维艰。“以前每月买卖楼盘的成交量能达到300宗，但现在每个月成交量只有10到20宗，确实对公司的业务有些影响，而且这一情况可能还会继续下去。”李俊对《第一财经日报》记者说。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰在接受记者专访时称，2013年香港的二手楼宇市场成交量迅速下滑，由过往的每月交易8000宗跌至2000宗，跌幅达到75%，靠佣金吃饭的中原地产也在过去一年内蒸发了60%的营业来源。

更令陈永杰担忧的是，2月份公司可能面临超过2000万港元的亏损，这一情况也是他从业26年来很少遇到的情况。公司每月的成本大约1.3亿港元，但截至上周末，住宅部本月的佣金收入仅为5000万元，但本月只剩不到10天的时间，形势非常严峻。所以在本周二新鸿基地产（00016.HK）刚开盘的“尔峦”现场，陈永杰更亲自上阵，为员工加油，并要求所有前线同事一手、二手房都能签约，才能令公司缩小亏损。

随着香港楼市成交量的不断萎缩，香港本地的经纪竞争愈演愈烈。在周二的“尔峦”销售现场，有超过1000人到场选购，而早前新鸿基地产宣布，推出的62户单位有3177张意向竞购书，待购买人群散尽后，还有将近200名工作人员在现场交流销售战果。

“现在医生多过病人了。”陈永杰说，目前这种“狼多肉少”的情况非常严重，截至本周一，2月份只推出125套一手单位，但截至上月底，香港地产代理人数达到35645人，接近285人抢一单一手楼盘代理生意。

由于地产经纪的底薪非常低，收入大部分源自买卖或租赁佣金，在成交量急剧下跌的情况下，不少经纪已经无法再以底薪应对正常生活，李俊身边的朋友开始陆续离开地产代理行业，另谋他职。而陈永杰称，去年年初，中原地产员工达到4000人左右，但经历政府的一系列调控政策，人员流失率达到10%，到今年年中，可能只剩下2800人左右。

香港地产代理监管局早前资料显示，上月地产代理人数的个人牌照总和为35645人，同比下跌1033人，相当于每天有接近3个人离开地产代理行业。有业内人士称，代理牌照有滞后性，预计到今年底续牌高峰期时，代理人数跌幅可能会更大。

地产代理联会主席郭德亮曾在公开场合表示，去年有110家代理行结束营业，香港目前有3万多名地产经纪都是靠二手市场维生，接下来生存空间会越来越小。

不过，也有经营情况不错的地产经纪，李俊所在的公司经营策略主要以租精品物业为主，尽管买卖成交量下跌，令买家犹豫不决，但对租房的要求反而更加多，在过去的2013年，尽管买卖业务大受影响，但奇力地产还是有小幅增长，“今年公司还在继续发奖金，而且我们有稳定客源，相信可以平稳渡过难关。”李俊自豪地告诉记者。

在香港以小户型为主的粉岭地区情况也不算太差。中原地产副区域营业经理陈先生告诉记者，由于新界粉岭地区的楼盘单价不高，以200万至300万港元为主，即便要缴纳买家印花税，对买家的信心动摇也不算太大。而且粉岭地区距离深圳（楼盘）罗湖只有两个地铁站的距离，吸引了不少内地买家，有过往双非家庭为子女读书的买家，也有一些长期看好香港楼市的自住买家。

除此之外，过去中原地产对片区的划分非常明确，但由于竞争激烈，从业17年的中原地产经纪陈先生也不得不从粉岭到香港岛等各个角落做代理生意，“现在每区都要做，是辛苦很多的，但是我从业很久了，不可能再转行了，就得再想办法令自己生存下去。”陈先生说。

今年大部分地产经纪“活下去”的勇气都来自地产商一步步地推出新楼盘。美联物业住宅部行政总裁布少明预计，今年香港将推出一手楼盘13000户，比去年的9000户还多，今年美联也会主攻一手楼盘，同时增加人手。

陈先生透露，吸引各大地产经纪都开始摩拳擦掌准备攻占一手市场的因素，是香港地产商的佣金鼓励政策较过去大大提高。过去香港地产商给地产代理的佣金最多只有2%，但现在至少有2.5%的佣金，普遍都有4%~5%的佣金，有的甚至高达10%。但业内人士称，尽管鼓励机制如此高，也无法改变香港楼市成交量继续萎缩的局面。

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