全球房价无泡沫涨势仍将持续 未来三年内保持升势

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报　　 2014-02-27 09:34

“全球各市场表现各不相同，但总体趋势是共通的，房价正不断上涨，而且未来两三年内都会保持升势。”仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌（ColinDyer）在冬季达沃斯论坛期间接受《第一财经日报》记者专访时表示。

即便全球多数一线城市房价已回到危机前水平，但在戴柯凌看来，全球房地产市场并不存在资产泡沫，价格只是回归到了供求平衡的水平。

与不少中国房价“泡沫论”相反，戴柯凌认为中国房价也没有泡沫，而且房价会继续上升：“就目前而言，我认为一切迹象都表明中国房价将继续上升，因为新建住房还没有完全达到满足需求的水平。”他认为，中国解决房价增长过快的真正办法应该是增加土地供给以供住房建设，从而使供需平衡。

第一财经日报：你认为世界范围内是否存在资产泡沫？

戴柯凌：我并不认为存在资产泡沫，价格只是回归到了供求平衡的水平。此外，与2006、2007年相比，目前在购房方面的债务比例不高，因为银行对贷款和贷款对象都十分谨慎。因此我相信现在的购房需求是实实在在的，是由自有资金驱动的。因此我们预计房价在短期将继续上升。

一些经济学家称，中国香港、新加坡、上海（楼盘）的房价很高，但这主要是由于市场情绪好转带来的价格修正，因此我并不认为目前存在泡沫。本轮房地产周期还有三至四年，因此价格在这段时间内很可能会继续走高。但有时也不能排除定价过高的现象出现。

日报：有趣的是，你认为中国不存在房产泡沫，因为许多中国经济学家都相信中国存在泡沫，他们甚至发出警告称随着中国利率上升，房产泡沫可能马上就会破灭。你如何看待这个观点？

戴柯凌：最初影响是需求减少，之后会导致房价出现回落，但我认为这要经过很长一段时间。更令人担忧的问题是中国的非银行借贷，即影子银行系统。因为目前我们尚不清楚其规模大小、流动性以及具体表现，没有数据以供参考。

我认为最令人担忧的是，中国政府看似成功采取了相关措施整顿银行业，但影子银行这个领域是难以掌控的，这是一个棘手难题。要试图去理清其脉络并制定一系列监管框架，这对中国而言是当务之急。事实表明，中国去年对商业地产的直接投资规模空前，高达250亿美元。即使在2007年，这一投资额也仅为80亿美元。此外，中国的商业地产流动性也大幅提升。

日报：许多中国企业正将目光投向海外地产市场，你对此有何观察？

戴柯凌：现在有许多高净值个人或者本身并非经营房地产的企业希望投资海外房产，其中不乏一些国有企业。在我们的清单上就有30家中国企业希望去美国购买房产，他们已经找我们来咨询项目，他们对美国和欧洲市场很感兴趣。这一势头兴起之快让人咋舌，而且俨然已成流行趋势。我对这些中国投资者的告诫是，千万要谨慎。我见过一些投资者，他们对于包括美国在内的任何海外市场都没有投资经验。投资本国市场实属正常，但当这些公司一旦放手海外，第一件事难免就是犯下大错。因此中国投资者一定要明智地听取好的建议和选择对的合作伙伴，理解中美市场差异。一些中国地产开发商问，你们能否介绍一个城镇开发项目？我们只能说，在美国其实根本没有什么城镇开发项目，最多就是一个小型的明年发展计划，但其规模绝对比不上中国城镇发展规模。在中国奏效的事情在美国不一定可行，这是一例。

日报：除了了解各个市场的区别，还有什么挑战？还有什么注意事项？

戴柯凌：选择合作伙伴要谨慎。要意识到商业模式上的不同，要了解交易的特点就是速度快。很多国家都担心在中国做生意要花很长时间建立人际关系网络。同理，对于中国企业而言，如何跳过长期人脉的搭建、直接选择合作伙伴展开业务可谓是相当大的挑战。还有一个建议就是从小额投资入手、以学习为主。不要开始就盯着1亿美元的大单不放，可以先尝试2000万美元的单子，从中学习、构建交易网络。当然，我们十分乐意为中国企业提供帮助，这也是我们的专业领域。

日报：在美国，一些经济学家甚至是美联储官员也开始担忧美国房产市场存在的泡沫。美联储已经开始收紧QE，这对美国房地产市场将有何影响？

戴柯凌：泡沫只存在于一些纽约和旧金山的高端住宅地产，那些售价超过500万美元的房子，泡沫正在积累。在普通市场，房价有所复苏，但绝不存在泡沫。如果美联储看到泡沫形成，就可以通过退出或缩减QE来吸收大量市场流动性，也可以采取加息。他们有许多杠杆来防止泡沫出现。我目前较为担忧的是，如果未来发生了另一场危机，由于目前利率如此之低，美联储将无法通过降息来刺激经济，而且他们已经通过QE向市场释放了大量流动性，如果明天发生危机，他们无法再次采取相同措施刺激市场。因此，他们必须加息或退出QE来重新获得一些必要的货币政策工具，以备不时之需。

日报：美联储缩减量化宽松（QE）以及未来可能加息会对房地产行业带来怎样的影响？

戴柯凌：我认为缩减QE将会循序渐进地进行。因此我不认为这会影响到我们。美联储开始削减QE，而经济增长也已回升，两者相互抵消。利率方面，我们认为利率上升100个基点的话，房地产投资和销售市场不会有任何问题。如果利率上升150到200个基点，则会带来一定影响。人们会放缓投资步伐，持观望态度，思考是否能够承担负债投资的利率代价。但要达到这个利率水平，至少还需要两年时间。

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