房价预期开始发生转变 2014整体楼市分化将加剧

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 证券日报　　 2014-02-27 09:37

有业内人士认为，部分二线城市房价下调，加之此前拿地成本较高，房企盈利空间遭到挤压

近日，杭州、常州等城市部分项目开始下调销售定价，多个项目直降3000元/平方米，降幅超过15％，甚至达到20％。

事实上，信息集团提供给《证券日报》记者的一份数据显示，杭州、成都、武汉、兰州等多个二线城市房价都出现调整，在销售均价方面，环比、同比均呈现小幅下滑走势，最高下滑幅度超过10％。

值得一提的是，本报记者从某房企高层处获悉，2013年年底以来，部分二线城市遏制新盘预售价格，开发商当时获批的销售定价实际上已经远低于其当初的预期售价。其中，包括杭州在内，当时有多个新盘想在2013年年底前入市冲当年销售业绩，但均遭到搁浅。

多城房价微跌

据信息集团数据显示，2014年1月份，从商品住宅成交情况来看，杭州、武汉、苏州、青岛、郑州、兰州等城市销售均价都出现微幅调整，最高下降幅度为11％。

该数据显示，2014年1月份，杭州成交均价为15253元/平方米，2013年12月份则为16668元/平方米，环比下跌8.5％；成都成交均价为7269元/平方米，环比下跌1％，同比下滑5％；武汉成交均价7224元/平方米，环比下跌2％，同比下滑7％；苏州成交均价为12310元/平方米，环比下跌6％；无锡成交均价为8248元/平方米，环比下跌3％；兰州则较为明显，成交均价为6553元/平方米，环比下跌11％，同比下跌8％。除此之外，青岛、长沙、郑州等城市房价环比均呈现微幅下跌趋势。

此外，在房价微幅下跌的背景下，据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月23日，全国54个城市成交量呈现下调趋势。受春节假期影响，2014年 2月份，54个城市成交量下调了13％，一线、二线城市成交量下调幅度超过了三线、四线城市。其中，一线城市成交量下调幅度达到了20％左右，而二线城市则接近30％。

对此，有业内人士认为，部分二线城市已经出现量价齐跌的现象，而且不排除房价继续下行的可能性，但崩盘之说则有些危言耸听。

中原地产首席分析师张大伟认为，房价持续暴涨的市场预期已经开始发生转变，二线城市部分楼盘开始降价，这预示着2014年整体楼市分化将加剧。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存高企的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

事实上，据记者了解，恒大地产[简介 最新动态]2013年年底就开始打折促销，其称内部员工购房有优惠，而且参与此次打折活动的城市并不少，可见其已率先适应市场，加快回笼资金，补充一线城市项目开发现金流。

房企盈利能力堪忧

“目前，二线城市房地产市场看跌情绪弥漫，尤其像杭州、无锡、常州等楼市库存高企的城市，加之2013年年底调控政策加码，部分楼盘推盘计划被搁浅。”上海房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，有些楼盘为了加快资金回笼，已经开始主动降价让利，加大楼盘的去化量。

实际上，有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50％，属于普通水平。此外，杭州 2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。

更为值得注意的是，杭州2013年土地出让溢价率高涨，曾接连产生地王。“要想平衡利润，只有加快项目周转速度，抓市场窗口期尽快入市，争取低开高走，减少财务成本。”杭州有在售项目的某大型房企高层曾向《证券日报》记者如是表示。

事实上，有些开发商已经意识到风险，因此率先低调调整了销售定价，新盘入市时销售定价已经比其当初预期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

无独有偶，安信证券的一份研究报告显示，开发商快周转模式遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一线、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，地产企业拿地难度加大，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管趋严，对地产企业快周转模式构成挑战。

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