北上广深头两月土地出让增84% 一线地价一年涨56%

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报　　 2014-03-14 09:24

今年各大城市似乎早早就开始了推地大戏，根据统计，仅广州一地1~2月共出让13宗用地，成交金额高达244亿元。而北上广深四大一线城市头两个月的土地出让金达到1443.3亿元，同比增长84%，是2013年全年成交额的27.5%。其中，北京前两个月土地出让金已突破623亿元。

广州多地块高溢价率成交

在广州推出的13宗地块中，商住（居住）用地有9宗，总建筑面积达到145.6万平方米。另外，在包含了商业金融办公用地后，则有10宗地块以22%～75%的高溢价率成交的（在剔除配建房面积后再计算商品房楼面地价），其中黄埔、番禺和荔湾三区新出让地块更是一再刷新“地王”纪录。

虽然今年头两个月广州已抛出多块靓地，但接下来还会有更多地块供应。根据广州市房管局公布的最新用地计划，2014年广州市政府计划供应用地超过15.35平方公里，商住用地计划供应5.26平方公里，相比2013年上升了17%。预计除广钢新城外，国际金融城、智慧城、科学城以及中新知识城也将成为供地重点。另外在撤市并区后，预计增城也会有相当多的地块供应。

一线城市地价一年涨了56%

中原地产研究部统计数据显示，一线城市住宅楼面价创历史纪录，1~2月平均住宅地块楼面价达到了1.2万元每平方米，同比上涨了56%，而相比2012年同期的住宅地块楼面价上涨更是达到了数倍。不少业内人士认为，一线城市持续出现的地王对房价的推涨作用依然明显。

万科企业股份有限公司董秘谭华杰在近期举行的业绩发布会上也表示，“去年一年土地市场确实有点热。去年内地三四线城市地价基本没有上涨，但是一线城市土地成交均价去年年初到年底涨了一倍。从土地成交溢价来看，去年数字高于2012年，但是比2010年低。但去年土地推出的时候，底价要远高于2010年，主要城市去年三四季度土地成交价格都创造了有史以来最高。土地市场个别城市非常热，存在一定的问题，就是地价远远超越房价上涨速度，包含了比较大的投资风险，我们认为这部分城市的土地市场有回归理性的必要。”

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮地王潮主要出现在一二线城市，这也证明了全国房地产市场已经分化，预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈，房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。

地卖得太多 一二线城市也会过剩

今年春节后杭州有个别楼盘的大幅降价也引发了市场对楼市泡沫会崩溃的疑虑。不过，有分析人士称，降价原因与杭州巨量的库存也有关系。一方面杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长的速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。有统计显示，2013年杭州土地出让金总计1327亿元创历史新高。继北京、上海后全国排名第三。

值得留意的是，雅戈尔在去年6月份宣布退回2010年11月拿下的申花53号地块和56号地块，有分析指出，雅戈尔退地的原因恐与开发成本过高有关，而选择退地则是因为测算过开发地块的损失将大于直接违约的成本。

广州亦有业内人士担心，去年至今年的多个地块在加上需要配建的保障房成本后，地块商品房部分的楼面地价已接近或者超过周边在售的一手带装修商品住宅价格，当这些地块上的建筑于今年下半年或者明年上半年推出市场时，开发商能否抗得住确实成问题。而且，如果今年广州加大推地力度，也未必不会产生明后年库存量过高的情况。

去年业绩普涨 今年经营风险更高

通过查询上市房企的2013年业绩预告发现，绝大多数房企去年的业绩呈现较快增长。万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园7家房企销售额突破千亿，相比2012年千亿房企只有万科、保利、绿地三家，增长了一倍以上。在今年制定销售目标的时候，多家房企表示乐观。绿地集团董事长张玉良在公开场合表示，新年的愿望是把万科从行业老大的位置上拉下来，其2014年的目标是销售额达到2400亿元。商业地产老大万达集团表示，预计2014年万达集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润150亿元。

不过，房企经营的风险相比去年也在加大。一方面，在住宅抵押贷款收紧、影子银行清理整顿、债务再融资受阻等多重因素的影响下，房企的资金面紧张或会加剧；另一方面，数据显示，2012年下半年53个典型城市共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将成为今年下半年新房市场的供应主力，这无疑会缓解房价上涨压力，加大企业之间的竞争。

业绩发布

万科看好未来10到15年楼市大势

近日，万科公布了2013年年度报告，称2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。在发布会上，万科企业股份有限公司董秘谭华杰表示，2013年万科销售收入再创新高，蝉联中国及世界住宅销售冠军。净资产收益率19.66%，是1993年以来的最高水平，净负债率在30.7%，处于行业非常低的水平。

关于“触网”：传统企业转型不等于要做互联网

由于近期频频与阿里巴巴、腾 讯、小米等互联网公司接触，万科是否要“触网”也成为推介会上媒体所关心的话题。万科总裁郁亮表示，互联网更多是一种思想、一种工具，它会深刻改变世界。万科要把自己主业做好，不是说抛弃自己，投入互联网行业。

养老地产：从地产角度做养老万科兴趣不大

在此次推介会上，万科特别强调关于联手腾 讯建“前海银行”一事是子虚乌有。万科对养老服务有兴趣，但万科的养老更多是服务属性，不是地产属性。对于从地产角度做养老，万科兴趣不大。万科做养老服务是基于为客户提供全生命周期产品和服务。同时，郁亮否认万科有在做旅游地产。

对于中国房地产前景，郁亮认为大势仍然乐观，“杭州降价，如果有跟进的，一定会报道出来。如果没有，那就是个别现象，而不是全局现象。不同城市甚至同一城市不同区域的供求关系都是不一样的，需要来具体分类，不能一概而论。”郁亮表示，未来10～15年内，房地产的大势仍然是好的。

碧桂园今年业绩欲冲击1280亿

本周三，碧桂园在香港公布的业绩报告显示，截至去年12月底，该集团录得纯利85.14亿元人民币(下同)，按年升24.25%。截至去年底，负债比率由53.9%升至67.3%。总裁莫斌表示，今年上半年预计有24个新盘推出，今年销售目标定为1280亿元，较去年增长20％。

尽管2013年楼市不断深度调控，但该集团依然成功晋身“千亿军团”，共实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米，同比增长分别约123%及109%。全年共有37个全新项目开盘，大部分位于广东省外(当中广东省内新盘仅7个)。

2013年，碧桂园首度进军马来西亚，当地全年合同销售金额近70亿元等值，成为该集团去年最大的合同销售贡献者。截至去年底，碧桂园共有171个项目处于不同发展阶段(其中广东省项目75个)，已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权之建筑面积约7227万平方米(其中广东省占比约38%)，当中已取得施工许可证之建筑面积约3018万平方米。

前两月富力业绩同比增长拿地积极

日前，富力地产发布公告称，累计至2014年2月底，该集团总合约销售金额约60.27亿元，合约销售总面积约48.16万平方米，与去年同期相比，分别上升了11%及2%。数据显示，销售额最高的区域依然为广州，成交金额为7.04亿元，销售面积为5.16万平方米。

在新增土地上，近期富力地产也有进取表现，2月以来已在海南共拿下12宗地块。其中，2月10日，海南陵水富力湾开发有限公司以总价6.95亿元竞得陵水县光坡镇6宗地块。2月17日，以总价2.6亿元拿下了海南临高6宗地块。

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