兴润置业资金链断裂24亿贷款涉险 房企以价换量
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2014-03-19 09:40
浙江兴润置业投资有限公司违约事件，发生在房地产融资收紧、房企去库存降价背景下，使这家不知名的房企瞬间被推上风口浪尖。
18日，由奉化市政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论兴润置业如何偿还35亿元债务问题。
15家银行卷入房企“违约风波”
奉化是个县级市，距浙江省宁波市30公里，当地人口约50万。在奉化萧王庙街道泉溪江西侧，高档法式别墅区“桃源府邸”项目已停工数月，因拖欠电费，工地大门已无法电动开启。售楼处大门紧闭，地上放着一张水费催缴通知单。
该工地开发商是兴润置业，奉化的龙头房企，曾列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。如今该公司面临负债超35亿元、资不抵债困境。当地已成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。
兴润置业是一家总部位于奉化的非上市房地产开发商。兴润置业成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是其父沈财兴。沈财兴名下还有多家企业。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等。
中国证券报记者从奉化消息人士处获悉，沈财兴是象山人，做建筑包工头出身，兴润置业从未离开过建筑和房地产领域，没有涉足过其他领域和业务，是一家典型房企。兴润置业是奉化当地最大的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。
自1988年以来，该公司相继在奉化开发10多个楼盘。目前在建项目有“甬山新村”和“桃源府邸”，参与长汀村旧村改造项目。截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。兴润置业鼎盛时期为2006年，当年度该公司完成营收25亿元。
据奉化金融办提供的信息，兴润置业实际控制人为沈财兴、法人代表为沈明崇，父子俩因涉嫌非法吸收公众存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民检察院。
奉化金融办提供的信息显示，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经过核实几家公司资产债务情况，初步结论是已经严重资不抵债。
从目前情况看，兴润置业及关联企业总负债35亿多元。其中，银行贷款约24亿元，非法吸收公众存款7亿多元，拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。在民间借贷的7亿多元中，借款利息基本为年利率18%-36%不等。
中国证券报记者了解到，在24亿元银行贷款中，涉及建行、浦发和农行等15家银行。其中，建行奉化支行放贷额度最大，超过11亿元。
正寻找接盘者
“桃源府邸”规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅、23套公寓和1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。据此前公开资料显示，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。
据工地工人介绍，该楼盘已停工四五个月，原因是老板欠钱没办法再开发下去了。到工地现场去查看的业主表示：“如果这个项目最终沦为烂尾楼，那才是最大麻烦。”
根据应急小组相关人士消息，可能会有企业接盘，以最大程度保障购房户利益。
据专案组初步统计，兴润置业资产总额在27亿-30亿元，实际亏空5-8亿元。最近几年内，由于奉化地价下跌，该公司资产总额缩水约14亿元。
业内人士认为，小房企抵御调控风险能力较弱。在楼市上涨时，地方政府推地时把起拍价定得高，企业高价拿地。楼市下行时，地方政府为提高拍卖成交率，又把相邻地块起拍价定得低。变相造成高价购地公司资产严重缩水。
奉化国土资源局官方网站显示，2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧宅地，折合楼面价7852元/平方米。2013年12月，世茂集团子公司拍得奉化萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北宅地，折合楼面价3204元/平方米。
兴润置业参与的长汀村旧村改造项目，由于地价下跌让该公司的资产至少缩水10亿元。
3月18日，由奉化政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论浙江兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。相关人士透露，地方政府倾向于寻求出售其剩余资产。
3月14日，《宁波日报》以《宁波奉化“兴润置业”事件处置有序》为题的报道提到，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链断裂，经对该公司几家子公司资产债务情况初步核实，已资不抵债。目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组正有序处置相关工作，针对涉事机关事业人员，市纪委也已介入调查。
多地开发商“以价换量”
最近，在杭州、常州、成都、宁波等城市，部分楼盘开始降价促销。房地产降价之风已经刮至北京，万科某楼盘低于预期2000-3000元/平方米入市后，引发业内对于一线房价的担忧。
降价销售已成为近期开发商应对“冲击”的首要选择。保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，首次置业者，首付一成，剩余部分可分4个月付清。分期首付实际上是开发商为购房者提供“无息贷款”，开发商要为买房人垫付资金。中原地产首席分析师张大伟表示，房屋降价势头已从二三线向一线城市延伸。
随着房地产增长出现疲态，金融机构逐步收紧对房地产企业贷款，已有银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务，对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款进行严格总量控制。
银行界人士表示，在经济增速下行、资产泡沫积聚、货币政策紧平衡的背景下，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难。
市场人士预计，由于担心未来信贷环境或将进一步收紧，一些受信贷紧缩冲击的房地产开发商会继续降价促销，以便迅速消化库存，回笼资金。
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