北京再现新盘降价入市 单价不足2万/平米

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 北京商报　　 2014-03-21 09:16

继万科橙以低于预期价格入市后，北京又有项目宣布降价销售。北京商报记者从东亚新华获悉，即将于本月底开盘的东亚·印象台湖住宅二期项目已确定将售价从之前预期的2.6万元／平方米调整至2.2万元／平方米起，原定的毛坯房也改为精装房出售。分析称，面对扎堆入市的自住房及同区域竞品，开发商率先舍价走量不失为理智选择，且队伍有望持续扩大。

台湖项目跟进降价

东亚·印象台湖从2012年开始入市销售，住宅一期最高售价为1.59万元／平方米。而调整后的2.2万元／平方米的定价，扣除2500元／平方米的精装修费用后，最终售价约为1.95万元／平方米，和去年9月推出的商住产品实际售价持平。

“我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，去年出让的很多土地集中入市，市场很可能会生变。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对北京商报记者表示，此次调低预期入市，除了建委控制价格的因素外，更重要的原因则是开发商对于市场的判断出现转变。

开发商市场预期生变

万科橙降价后，万科方面虽回应此次定价是严格按照政府相关部门指导意见进行的调整，但是在参加某论坛时，北京万科总经理毛大庆也坦言：“下半年土地的价格会逐渐回落，而下半年和2015年上半年入市的生产资料来源于2012年的项目，可能会出现房价远远高于可接纳程度的现象，这是值得观察和小心的事情。”

也正是在这种不确定的市场预期下，开发商不得不做出战略调整。贾玉鹏透露，东亚新华原定于下半年销售的项目加快进程提升到上半年，而原定于上半年入市的项目则采取平价甚至降价方式出让，“快速跑量，回笼资金，继续做好土地储备”。而另一位不愿具名的开发商也表示：“下半年或许是进行土地储备的最佳时期，因此关键是要手头有钱。”虽然证监会对房企再融资开闸为房企带来了新希望，但相较于审批时间略漫长，仍存不确定性的上市融资，开发商更加信赖卖楼存钱，“远水解不了近渴，高周转仍将是主流”，贾玉鹏如是说。

平价跑量或成区域趋势

不只是印象台湖这一项目，据贾玉鹏介绍，东亚新华位于同区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也将采取低价入市策略，最早预期售价为2.4万元／平方米，现在将按照2.09万元／平方米的起价销售，且包含2000元／平方米的精装修。另外，记者在致电万科·公园里项目售楼处时，销售人员也表示参考售价在3.1万元／平方米，而此前透露的价格在3.4万元／平方米左右。

“根据我们的监测，在一些刚需盘扎堆的区域，自住型商品房的入市分流了一部分客户，区域内的内部竞争也较激烈，是开发商平价跑量的最大动力。而天宫院及台湖板块正是有这样的共性，但是同为新城板块的顺义、昌平却没有出现调低预期的迹象。”因此，亚豪地产市场总监郭毅判断，未来低价跑量的刚需盘将会由天宫院、台湖等地逐步扩展至其他同类项目扎堆的区域，下一个或许就会轮到长阳和良乡。

高端项目短期内难降

在郭毅看来，北京楼市正处于分化状态，当中低端项目以价换量之际，改善性购房需求仍在升温，高端盘价格坚挺。

根据亚豪机构统计，近期开盘的中高端项目中，龙湖双珑原著与五矿万科如园开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期相比提高了3个百分点。

“开发商采取平价跑量其实不单单是为了回笼资金，更多的是根据市场预判做出的调整，哪部分项目可以走量，而哪部分项目可以拉高利润率，其中高端项目正承担着拉高利润的作用。”郭毅认为，受地王项目下半年陆续入市影响，以此为标杆的高端项目不会轻易调低售价预期，再加上随着中高端改善客群基数的扩大及高端住宅产品的增值避险功能渐强，北京市高端住宅市场量价仍处上涨通道。

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