我国进入新一轮基准地价调整期 对房价影响有限

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 北京商报　　 2014-03-24 09:53

新一轮基准地价调整潮再次掀起。日前，市国土局公布消息称，北京将在4月下旬举行基准地价更新调整听证会。至此，北京土地市场迎来了近12年来的首轮基准地价调整。无独有偶，北京商报记者发现，近期济南、乌鲁木齐等多个城市都在酝酿或已经上调了基准地价。

专家称，这些城市基准地价已与市场现实情况明显脱节，上调虽会令土地成交均价一定程度上调，间接促进房价加速上涨，但拉动作用十分有限，或为当地政府增加部分土地出让收入，适当减轻当地政府地方债偿还压力。

基准地价，即土地初始价，是完成拆迁、平整等一级开发后政府确定的土地区域平均价格。各地土储部门在进行土地招拍挂时会以此为基础，再依据地块情况以及市场需求确定地块底价，而各地的征地、拆迁补偿价格也会参考基准地价，结合有关政策和实际情况确定。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，随着城市设施的完善，收储成本不断增加，基准地价肯定会不断提高。而市国土局相关负责人也表示，近年来北京经济社会快速发展，土地利用格局和地价水平已发生较大变化，因此市国土局需要对基准地价进行更新。

实际上，从2012年起我国就不断地放出了将调整基准地价的消息，去年底至今年初，加入基准地价调整大军的城市越来越多。据悉，这些城市的上涨幅度基本都在20%以上，有的甚至超过了100%。公开资料显示，去年底，海口市新一轮基准地价调整与2009年的调整后的价格相比整体上涨了164.23%；郑州市与2009年公布实施的基准地价相比，住宅用地整体平均上涨85%，商业用地平均上涨125%。有地方政府土地部门工作人员透露，基准地价的调整幅度会参考房价走势，因此变化会滞后于房价变化，而且为了防止基准地价上涨幅度过大间接导致房价增长过快，因此调整后的基准地价会比当前土地市场平均价格略低一些。

具体而言，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存预测称，虽然目前北京的地价、房价涨幅较快，但预计此次北京基准地价上调后仍会与市场实际价格间留有一定空白，因此涨幅可能在10%-20%。“实际上，虽然基准地价上调表面上看提高了市民的征地补偿，但地价上涨后房价联动上扬，最终这部分还是需要消费者来买单。”陈宝存表示。

不过，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强则认为，本轮基准地价调整潮后房价受到的影响将十分有限，“土地成交价高低最终仍将主要取决于地块的条件、房企对地块的认可程度、市场竞争激烈程度等供需因素，基准地价提高拉动土地收储成本增加导致土地出让底价提高的幅度完全可以被土地市场竞争激烈程度增加的幅度消化掉，因此，在一线城市土地愈发抢手的情况下，基准地价上调对当地土地、住房市场的影响不大，而对于土地市场相对并不火爆的三、四线城市来说，基准地价更新幅度一般不大，而且也不会改变房企在当地的拿地节奏”。

另外也有业内人士认为，今年以来各地进入地方债务偿债高峰期，其中相当规模债务需用土地收入偿还，在这种情况下，地方政府希望土地以更高价格出让，因此提高基准地价则有助于抬升土地出让底价。

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