直接降价特价销售 楼市第二波价格战全面开打
http://www.haozhai.cn 文章来源: 今日早报 2014-03-27 09:42
库存压力越来越大的杭州楼市，价格战随时都有可能被点燃。距上一波降价潮一个月之后，杭州楼市价格战烽火再起，一大批楼盘以各种各样的方式，参与到了这一波的价格战中去。除了赤裸裸地降价，更多的楼盘采取了特价销售、低价首开等委婉的方式，拉开了新一轮降价序幕。
1.萧山两楼盘接踵降价
这一波降价，始自萧山一个叫做开元名郡的楼盘。
几乎没有任何征兆，3月21日，开元名郡正式启动降价计划，针对在售房源降价幅度为1600-2700元/平方米，降价前均价为15000元/平方米左右。以一套89平方米户型为例，总价直降14-24万元。
开元名郡位于萧山区晨晖路，其开发商为赫赫有名的开元集团，去年11月首开，目前在售房源为13、14号楼共170余套。就在降价前夕，开元名郡已就降价计划告知老业主，并出台了安抚措施：赠送一个地下停车位作为补偿。至于降价原因，开发商直言不讳地表示，是基于近期市场的变化以及现实的销售压力。
不过，在萧山楼市，开元名郡显然并不是“一个人”在战斗。数天之后，位于大江东靖江街道的德意空港国际接过了降价接力棒，宣布将于3月29日进行降价，降幅为1000-2000元/平方米。来自售楼处的消息称，此次降价房源共涉及100套，户型面积115-170平方米，届时将采取“一口价”的方式，115平方米户型折后90多万元，折后均价7000余元/平方米。
开元名郡和德意空港国际先后降价，也使得上月由德信北海公园和天鸿香榭里掀起的杭州楼市降价潮，有了续集。
2.个楼盘推出特价房
雅戈尔西溪晴雪本月中旬启动“特价房”计划，一共推出10套房源，价格12000-14000元/平方米。雅戈尔西溪晴雪此次推出的特价房源位于1、2楼，户型面积180平方米，此前销售均价17000元/平方米，平均降幅3000-4000元/平方米。其中总价降幅最大的一套房源，足足降了90多万元。此前业内盛传雅戈尔西溪晴雪总价直降百万，虽说有些言过其实，但也并非完全空穴来风。
市中心，也有楼盘趁势推出了特价房。与武林壹号仅一墙之隔的市中心楼盘嘉璟华庭，自去年开盘以来一直面临较大的市场压力，近期也向市场推出了特价房，降幅之大令人咂舌。“一共推出了10套特价房，全部为住宅房源，户型面积68-122平方米，均价不到40000元/平方米。”嘉璟华庭负责人郑先生向记者透露，相比原价相当于打了8折，其中总价最高的一套房源，降幅高达100万元。记者从杭州透明售房网了解到，嘉璟华庭住宅申报均价50000元/平方米左右，降价后最便宜的一套房源总价还不到300万元。降价之后，嘉璟华庭已经创下了板块房价新低。武林壹号目前在售房源均价70000元/平方米以上，而与其毗邻的白马公寓二手房价也仍然维持在50000元/平方米左右。
位于青山湖的湖光山社，近日更是打出了“直降300万元”的响亮口号。“我们这次推出了清盘行动，整个项目还剩下40多套别墅，优惠幅度相当于打了6折。”3月24日，湖光山社售楼处工作人员告诉记者，他们公司确实正在对尾盘进行特价销售，每幢别墅平均优惠200多万元。打完折之后，最低单价仅6388元/平方米，最低总价更是只有288万元。
3.“低开”已成行业共识
除了直接降价以及特价销售外，越来越多的楼盘选择“低开”，通过这一方式来应对当前并不明朗的市场。
即将首开的中企御品湾，2009年拿地时以18206元/平方米的楼面价，成为当年的杭州城东地王。业内人士预测，这个项目销售均价至少要到33000元/平方米，开发商才能有利可图。然而面对当前的市场，开发商有意选择低开，并做好了每平方米亏损3000元的心理准备。中企御品湾的首开价，很可能不会高于30000元/平方米。
本月底首开的九龙仓君玺，日前已经明确宣布将会“低开”。根据开发商公布的首开房源价格，精装房源折后起价39700元/平方米，均价39000元/平方米左右；小户型均价40000元/平方米，大户型均价45000元/平方米。九龙仓君玺楼面价24621元/平方米，此前市场预计售价45000元/平方米，相比市场预期足足降了5000元/平方米左右。即便与周边的新湖武林国际、绿城兰园等楼盘相比，九龙仓君玺的价格显得相当有吸引力。
而在上一波降价潮的“中心”，城北多个楼盘受德信北海公园和天鸿香榭里降价冲击，不但推迟了开盘时间，价格也有了调整。毗邻万达广场的宝嘉誉峰，在德信北海公园降价之前，几乎没有人相信它的价格会低于18000元/平方米。来自宝嘉誉峰售楼处的消息，首开房源均价16000-17000元/平方米。而万科北宸之光即将推出大二期房源，起价12900元/平方米，均价14800元/平方米，几乎回到了去年7月首开时的价格。
此外，城东某大牌开发商旗下的楼盘，面对近期的市场也有意选择“低开”。该楼盘营销负责人向记者表示，鉴于目前的市场状况，他们已经认识到原先的定价有些偏高。尽管已经进入开盘倒计时，他们还是决定调整价格策略，推出一批装修配置不同，但更具价格竞争力的房源。
4.价格调整在所难免
截至目前，杭州市区（包含萧山、余杭）可售商品房总量仍在11万套以上高位徘徊，如果按照去年的销售速度，至少需要卖15个月。与此同时，今年前两个月成交量相比去年同期却出现了大幅下滑，进入3月以来杭州楼市库存量又新增了1000多套。
处于库存重压之下的杭州楼市，房价出现调整也在所难免。如果站在一个市场的角度，这也并非值得大惊小怪。正如一些业内专家所说的那样，价格出现20%左右的波动，这完全是一个合理的市场调节行为。只要成交量上去了，市场就不会出现崩盘。因此，对于当前一些楼盘的降价行为，并没有必要进行过度解读。
上个月德信北海公园和天鸿香榭里率先降价，成功实现了“以价换量”的目标，两个楼盘开盘当天去化率均达到了八九成，这就表明当前的楼市并不是没有人买房，而是高企的库存以及偏高的价格，抑制了大量需求。
开发商要想追求销量或者实现资金高运转率，现在看来调整价格是一种必然选择。当然，老盘降价由于很容易激发前期业主“房闹”，很多开发商都曾有过惨痛教训，未来的价格战主角，更多的是一些首开楼盘。首开楼盘没有历史包袱，尤其是一些外来开发商在杭州的首个项目，首开房源极有可能开出保本价甚至亏损价。
不过，指望杭州房价大降，这也是不可能的，毕竟现在的楼盘利润空间与前几年相比，已经不可同日而语。况且，毕竟土地价格放在那里，亏本销售的楼盘毕竟不会是市场主流。
这正如全国人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森所言，从长期看，成本决定着商品房的价格，成本没有下降，所以房价是不可能下降的。
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