上海拟改革土地出让模式 拍卖门槛提高
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2014-04-02 09:16
上海的土地出让方式有望微调，此次调整之后，拍卖门槛会随之越来越高。
有消息表示，上海土地交易部门上周召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式，计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。
记者在多家开发商中证实了这一消息。多位业内人士分析认为，这一举措旨在提高上海土地出让的门槛，按这一设想，该改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。
改革后的土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。
根据审核情况，若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，发布有竞价招标通知，投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1~2人，即发布挂牌通知，同时发布竞买人数。
流程方面，现场竞价环节最多只有3家公司参与。也就是说，原本“15家企业参与，10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。土地交易中心人士解释称，现场竞价从人数上进行控制，竞价时间能大大缩短。
此外对保密等级也予以提升，若复合式土地出让最终成行，公告期结束，即缴纳保证金的截止日期后一天，便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上，人数将不对外公布。
此前，保证金提交之后进入报名环节，参与竞拍的人数均会在官网上披露。在报名环节中，众多开发企业甚至能从某些渠道了解竞争对手情况，提前做准备。
此前，在上海多宗重要土地的拍卖中，都能找到竞拍对手的信息，“有一些小的开发商经常靠这个方法来‘混拍卖’，比如一些开发商不想溢价太高，就会提前找对手先行勾兑，劝他们提前放弃。”上海一家中等规模的开发商对记者透露，这也是要提高土地出让保证金比例的原因，此前，只需要付20%就可以了，这次提高到40%。
会议中还透露出，投标人私下接触相关人员的，则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，违约行为列入诚信档案并上网公示，同时已提交的保证金不予退还。
这次会议中透露出更大的改变在出让方式上。
评标分值一般由商务标分值和技术标分值两部分组成，原则上总分设置为100分。通常情况下，商务标由4部分组成，分别是经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度。
评标小组根据评标结果得出综合得分，主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生，但不得超过3人。
也就是说，一些土豪将被上海市场拒之门外，“这个市场将不再是有钱就可以买得到土地的了。”业内人士分析说，越是稀缺的土地，越会掌握在好的开发商手中，一些资质较差的开发商会因多个条件被拒之门外。
这不得不让人想到，2006年的“星河湾、金地”抢地时间，当年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地交易中心公开挂牌出让占地560余亩的“花木新民北路地块”，27亿元的底价使其成为年度浦东“地王”。
当时，金地集团以高出底价122%的59.89亿元的报价领先，如果成交，则必将成为全国年度“地王”。最终的招标结果是浦东房地产交易中心却发出通知，称因“技术原因”暂停决标，并把保证金返还给8家企业，最终，和金地集团价格存在落差的星河湾以42.4亿元中标。
不过，具体技术标和商务标的评分标准暂时还不得而知。不过，从种种迹象表明，这是不断在提高标准的一个结果。此次参加会议的一家开发商对记者表示：“好的土地会集中在好的开发商手中，这对市场是一个优胜劣汰的结果。”
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