存量土地如何盘活? 市规土局:应以整体转型为主

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2014-04-25 09:56

在上海日前下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中，“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”这“五量调控”法，成为本市转变土地利用方式的基本策略。但眼下到底如何扭转工业用地利用粗放、低效的局面？近期，本市又进一步出台了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》两份文件，在“盘活存量土地”、“加强全生命周期管理”等方面给予详细指导。

借盘活之名炒地炒房坚决遏制

新下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制订了一系列引导及鼓励政策。

其中，还特别注重建立利益平衡机制，以调动各方参与盘活存量土地的积极性。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150％，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70％；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70％。

市规土局负责人强调，总的来说，盘活存量应以整体转型为主，要严格控制零星转型项目的数量，避免通过零星地块调整地区规划。“对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业，我们将坚决鼓励、支持；对欲借盘活之名进行炒地、炒房的，我们将坚决防范、遏制。”

“工业用地将禁止转让”不实

《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》明确，即日起上海将实施新增工业用地出让弹性年期制，提高建设用地循环利用效率，一般工业项目用地出让年期由50年缩短为20年，首期出让年限届满后，经对项目经营情况和合同履约情况进行评估，采取有偿协议方式续期或收回土地使用权；对有特殊要求的市重点产业项目，经批准出让年期可为20年—50年。这说明，一旦20年期到了，只要产业项目还有生存、发展的空间，还可以申请土地续期。

但同时，仍有投资者担心:20年后再进行土地续期，地价怎么定？市规土局有关负责人表示，续期的地价将结合基准地价进行综合确定，不排除仍按照20年前的地价进行续期；但前提是“要真正用于产业发展”、“未来仍有较好的产业发展空间”。

对于外界所传的“上海工业用地今后将不得转让”的说法，市规土局有关负责人解释说，并不是不允许转让，对于企业正常的重组合并等经营行为，经出让人同意后，可以实现工业用地使用权出资比例，股权结构等调整；同时杜绝利用股权交易实现炒卖土地等不正当行为。

全周期管理，不唯经济指标

今后，上海将不仅注重对工业用地的经济指标考量，还将探索把社会、环境等效益指标纳入合同管理，实行动态评估和全过程管理。日前出台的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》，就进一步细化了对工业用地出让的全生命周期管理。

今后，本市将建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。工业用地项目土地利用绩效评估，分别在达产阶段(达产评估)、达产后每3—5年(过程评估)、出让年期到期前1年(到期评估)等阶段进行，实现全生命周期的动态评估和监管。如果相关机构评估认为不符合要求，按照合同约定，将启动“强制退出机制”，出让人可无偿收回建设用地使用权。

《规定》还提出在土地供应方式上，经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应，这有别于之前的公开招拍挂方式。

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