土地市场快速降温:流拍占近两成 多数房企偏谨慎
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2014-04-25 10:00
楼市预期生变 土地市场快速降温
房屋销售的冰冷态势，迅速蔓延到土地市场。今年以来，全国多个城市出现土地流拍、流标和底价成交现象，二三线城市这类最为普遍。据不完全统计，3月以来，流拍流标现象占比已接近土地市场的两成，底价成交比例同样明显增加。按照惯例，当房屋交易市场出现异动之后的4-6个月，才会传导至土地市场。
但今年的土地市场走势，几乎和房屋交易市场同步。为何土地“淡市”来得如此快？
分析人士表示，当前楼市供需关系正趋于平衡，导致市场预期生变。多数房企对后市的看法偏向谨慎，加之资金链趋紧，因此放缓了拿地节奏。这种迹象预示，随着供需双双回落，今年房地产市场将迎来“小年”。值得注意的是，由于库存量较大，“冰封”状态恐难以在短期内解冻。
流拍再现
土地市场趋冷的迹象从3月就开始显现，到4月变得更加明显。3月20日，天津土地交易中心拍卖大厅编号为津西青(拍)2013-03号地块最终流拍，成为今年以来天津土地市场第3宗流拍地块。
4月15日，苏州一举推出18宗地块，吸引了包括招商、旭辉、朗诗和仁恒等27家房企参与竞争，其中3宗流拍，5宗底价成交。当地开发商称，近几年来这种情况“相当罕见”。
4月16日，分布于济南6个区的9宗土地挂牌截止，其中长清区大小柿子园村的两宗土地因无人报价而流拍，剩余的7宗土地全部以底价成交。
4月18日，南京国土资源局公开出让四宗地块，其中为一宗商住地块，其余三宗为商业地块。从现场竞争情况来看，此次参与土地拍卖会的开发商只有5家，四宗地块均底价成交。
4月21日，杭州余杭组团33号地块成交，作为本月推出的唯一一宗宅地，起始价4.03亿元，容积率为1.4至1.5。最终，该地块仅有两家房企报名竞拍，江苏新城在底价基础上加价2万元直接竞得。
4月23日下午，天津市出让武清下朱庄一宗宅地，挂牌截止时仍无报价而“流产”。接下来出让的临西青大学城一宗宅地则以底价售出。
分析人士指出，4月以来全国土地市场可以用哀鸿一片来形容。除一线城市之外，多数二三线城市的土地交易市场趋于冷淡。流拍、流标、底价成交频现，竞争者减少，竞价次数也大幅降低。
今年一季度，这种冷淡就已现端倪。根据国土资源部的数据，今年一季度，全国主要热点城市上报异常交易地块90宗，较上季度减少94宗，降幅超过50%。中原地产的数据也显示，在仅剩一周的情况下，4月20家大型房企用于拿地的资金只有55.95亿元，不足去年同期的两成。
分析人士指出，上次出现土地市场全面冷淡的情况，还是在“新国八条”出台、市场处于冷淡局面的2011年。再往前数，就要追溯到受金融危机影响的2008年。即便在这两个年份，市场的预期也从未这么悲观。
房企谨慎
“总公司去年就预警，除非价格和地段都特别合适，否则不要盲目出手，更不要拿高价地。”苏州某房地产公司负责人向中国证券报记者表示，去年年末做年度策略时，公司就定下了“审慎”的基调。按照这个要求，今年以来该公司始终未在苏州市场拿地。
类似该公司的情况并不少见。根据上市房企的年报，在今年对土地市场和区域布局的策略中，多数房企强调了审慎原则。尤其是区域布局中，对于二三线城市的开拓策略显得更为保守。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，当前房地产市场正出现明显分化。其中，一线城市因资源聚集，对需求有着持续吸引力；广大二三线城市则由于市场供应过大，市场趋于饱和，出现土地交易冷淡的现象。
张大伟还表示，房企拿地放缓的主要原因有三点：第一，房价上涨幅度放缓。春节过后，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。部分区域的供需格局悄然生变，且降价现象迅速蔓延。导致房地产企业对市场的预期趋于悲观。第二，标杆房企在2013年土地储备充分，前10家大型房企在2013年购入接近4000亿元土地，土地储备提前完成。第三，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到5127亿元。在这种情况下，企业负债明显提高。加之今年5-6月信托兑付集中到期，因此企业在拿地策略上愈加谨慎。
相比之下，尽管一线城市的土地市场仍然“不愁卖”，但竞买者数量减少、竞价次数降低已是普遍现象。在北京等市场，一些地块也出现低价 (论坛)成交现象，去年以来的土地泡沫已有降温态势。
分析人士表示，土地市场走势比房屋市场有滞后性。按照惯例，当房屋交易出现明显降温之后的4-6个月，颓势才会传导到土地市场。但在此轮市场调整中，房屋与土地交易趋势的变化几乎同步。
“如果年初的判断是‘谨慎乐观’的话，那么现在只剩下‘谨慎’了。”某一线房企相关负责人向中国证券报表示，房地产市场走势的突变，让企业始料未及。如今企业对市场的信心空前降低，并转向“观望”。
今年3月下旬开始，杭州、南京、常州等地出现部分区域房地产项目降价现象，并迅速蔓延到北京、广州等一线城市，包括万科在内的大型房企也进入“低价走量”的节奏。同期，李嘉诚转让其在内地的最后一个项目，似乎在警示内地楼市风险。业内人士指出，这种情况令不少开发商担忧，市场策略也调整至更保守的状态。
“冰封”延续
一位接近国土资源部的专家表示，部分区域市场饱和，甚至泡沫面临破裂，已是整个业界的基本判断。因此，即便政府出台救市政策，对市场的刺激作用也很有限。
他认为，从整体市场来看，“供不应求”的时代已经过去，利润下滑、拿地成本提高、销售速度放缓将是未来很长一段时间的大趋势。多数企业都意识到这一点，所以收缩战线、降价走量是共同的选择，也是“聪明的选择”。
事实上，从我国真正实施住房市场化改革算起，至今不足20年，房地产的黄金时代缘何如此快就要终结？该专家表示，在“土地财政”的驱动下，很多地方政府此前大量供地，造成区域内的土地和房屋供应很快达到饱和。同时，由于产业、交通等配套不足，导致城市化进程缓慢，存量房屋难以消化。
与买方的冷淡相比，卖方仍在积极推地。4月以来，广东、福建、安徽等地的地方政府纷纷召开推介会，以较优惠的政策寻找买家。其中，安徽安庆还在北京举办土地推介会，共推出28宗、4250亩土地。但其前景并不被业界看好。分析人士还指出，随着土地改革的推进，农地入市步伐也将加快，其对土地市场也会带来不小供应压力。
土地市场与房屋市场双双降温，正揭示出一个事实：当前房地产市场的信心已经降至冰点，供需双方都在观望。多数机构均表示，未来一段时间，房地产市场将不可避免地维持低位，并可能进入较长时间的“冰冻期”。
分析人士指出，就土地市场而言，如果土地交易低迷的时间持续过长，未来一到两年间，部分区域市场有可能再次面临供应短缺情况，届时房地产市场可能出现波动。
事实上，供应端颓势已经出现。国家统计局的数据显示，一季度全国房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。同期，房屋竣工面积也有一定下滑。
值得注意的是，随着库存量的积压，土地市场的“冰封”恐将持续。根据国家统计局的数据，3月末商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。按照现有的销售速度，去化周期将超过8个月。分析人士指出，考虑到区域之间的差异性，部分区域的去化周期将超过12个月，库存仍处于“严重积压”状态。
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