上海楼市“大跳水” 为何现七二折甩卖楼盘
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2014-04-28 10:14
席卷全国多个城市的楼市降价风终于刮至房价坚挺的上海，上周末，位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现大幅跳水。
御珑公馆的一位售楼人员告诉《第一财经日报》记者，该楼盘上周末推出60套特价精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。
在做出此番价格调整后，这一原本去化缓慢的项目终于“解冻”，售楼处亦被购房者挤得水泄不通。根据售楼处提供的说法，“这批房源已基本被预订光了”。
网上房地产数据显示，金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证，最高报价84800元/平方米，最低报价50700元/平方米，报价可浮动幅度为-20%。总套数为113套，已售套数为7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。这意味着，该项目2014年以来，一套也没有卖出去。
佑威机构执行董事黄志坚对记者分析称，这个项目的前期定价明显过高，且去化套数不多，因此不能简单对比前后售价就得出这个项目的折扣力度。价格调整过后，该项目市场反响不错，说明价格确实是降了，但降价的幅度到底有多大，还很难判断。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟也认为，御珑公馆的前期定价是“虚胖”的，这也是该项目去化缓慢的重要原因。“结合项目的品质并参考周边项目情况，36000元/平方米的均价确实有一定优惠，但整体上看仍是一个比较合理的价格。但即使是这个定价，考虑到开发商的拿地成本低廉，还存在较大的盈利空间。”
事实上，这个去年底才首次开盘的项目，拿地时间为2008年1月。当时，金大元集团（上海）有限公司以4.3亿元的总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块，折合楼板价仅5000元/平方米。
此后，绿城、仁恒等大牌开发商纷纷进驻唐镇板块，区域地价亦节节攀升。2009年12月，绿城集团以16.61亿元的总价拿下唐镇一幅地块，楼板价高达19040元/平方米，成为名副其实的唐镇地王，这一纪录至今未被打破。
然而，绿城在区域地王地块上打造的项目早已卖得风生水起，而握着廉价土地的金大元集团却玩起了“捂盘惜售”的把戏。公开资料显示，位于唐镇的绿城御园于2011年4月首次开盘，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集团则在拿地约6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。
“赚土地升值的钱，是很多中小开发商惯用的策略。但小开发商在产品打造和营销手段方面，都比不上大开发商，所以价格也卖不上去。”有业内表示，该项目此前的定价偏高，其降价不具代表性。
上海中原地产研究总监宋会雍认为，唐镇楼盘降价的消息对上海楼市肯定会有一个比较大的冲击，一方面会影响开发商对后市的信心，也会进一步加重购房者的观望情绪。“考虑到目前的市场情况，开发商如果不在价格上有较大优惠的话，就很难吸引购房者了。”
金丰&佑威监控的数据显示，上海4月前20个交易日仅成交商品住宅47.81万平方米，若以前20个交易日的日均水平推算，则4月上海的商品住宅成交量在71.72万平方米，低于3月成交量的概率越来越大，今年4月很可能形成楼市“倒春寒”。
“其实我们也在准备做一些价格上的调整，但又很担心引起老业主的不满。”一位不愿透露姓名的沪籍开发商告诉《第一财经日报》记者，“现在要涨价几乎是不可能的，价格向下的趋势也已经出来了，但真正下定决心降价的开发商还是少数，唐镇的案例说不定会成为打破市场僵局的导火索。”
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