北京将调基准地价 分析称不影响开发商拿地节奏
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2014-04-28 10:18
北京市将调整土地基准地价,北京市国土资源局于日前公开举行基准地价更新成果听证会。
早在2010年,北京曾对基准地价进行过更新。这次基准地价更新,以2014年1月1日为基准期日,按居住、商业、办公、工业四种用途,将全市土地划分为十二个级别,在此基础上细分区片,在城六区和规划新城首次探索尝试网格化管理的街区地价。
中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,提高基准地价对目前市场地价影响不大。“只是修正目前被低估的起价,后续对市场的影响可能只体现在溢价率会下调,实际成交价格不会因为基准地价上调而上调。”
基准地价即土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、办公、工业四种用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
国土资源部2001年发布的相关文件规定,基准地价原则上每三年更新一次,并根据市场变化适时进行调整。据了解,北京市基准地价上次调整距今已超过3年。
在阳光100置业集团常务副总裁范小冲看来,随着交通、基础设施建设,原来比较偏僻的地方,也达到了较好的居住条件,所以,北京市更新后的基准地价肯定要涨。
他认为,过去的基准地价是大而化之的,目前做成了网格化。这样就把每一块地的价格更加细化,价值也有了新的依据。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者,城市的基准地价,也叫 “地价级租”。意思是不同的土地,租金水平是不一样的。每年的城市建设、公共服务的不同,导致土地的价格也会发生变化,所以会定期进行评估。
张大伟认为,基准地价是基于某一基准期日的区域平均价格,并非单宗土地的价格。基准地价与实际成交的地价是两个概念,基准地价多年未变,但市场地价通过溢价率的高低在变化,目前北京等市场的溢价率非常高,所以经常出现一宗土地在50%上限后,还竞争保障房的现象。
多位受访的业内人士均表示,基准地价和房价关联不大。
陈晟认为,基准地价是土地拍卖的参照底价,原则上不能比这个更低。但是,不同的基准地价范围之内,还有不同的外在条件,比如轨道交通、便捷性、学校、医疗、还包括竞买人的不理性,这样就改变了地价的预期,即使同一个“地价级租”范围内,也会有不同的土地拍卖价。
范小冲表示,最终的土地成交价格,取决于市场的供需关系。如果没有溢价,基准地价成交,那或对地价有影响,但目前北京土地市场火热,最终成交价格已经远超出基准地价。所以不会对房价产生影响,也不会影响房企拿地的节奏。
张大伟表示,对于开发企业而言,可能会降低商品房地块中超过溢价率后竞争保障房的面积。
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