买高端住宅还是买信托？郎咸平：房子仍是优选之一
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2014-04-30 10:10
3月份的一次公开活动上,有投资者问经济学家郎咸平是不是应该买信托?因为信托的收益是确定的,而房子的收益暂时并不确定。郎咸平的回答很肯定,必须是买房子。因为信托的刚性兑付只是暂时的,未来必然会出现部分信托到期后的兑付违约。相比之下,房子却不会有这样的风险。在他看来,至少在目前,房地产,尤其是高端住宅类的产品是最保值的。
对此说法,有人不以为然。事实到底如何?在有机会购买海外房地产的背景下,中国高端住宅是否还值得购买呢?至于房屋以外的其他投资产品,比如地产信托、黄金等,又能否与高端住宅相比呢?
信托产品风险远大于房地产
投资者提出应该购买信托还是购买房子的问题,背景是房地产市场整体成交下滑。北京、上海等多地均出现商品住宅成交量大幅下滑,而在二三线城市的杭州、常州等地房价大幅打折的新闻,让人们对房地产市场未来的前景充满疑惑,甚至认为上述房地产市场未来可能崩盘。
相比之下,信托的收益远好于房地产。目前很多信托产品的预期收益都达到10%以上,这使得部分有购房和改善需求的高净值人群多了一个选择:与其改善自己的居住条件,投资购买房屋,不如购买信托,这样能带来更多的收益。
而且按照业界的普遍观点,本轮房地产市场的调整期会在一年到一年半。届时,房地产价格将会出现一轮上扬趋势。
精明的投资者因此认为,是否可以先用资金购买信托产品,等房地产市场出现反弹趋势之后,再去改善自己的住房,以达到财富保值升值的目的。
对于上述投资逻辑,郎咸平非常明确地回答,信托的风险远大于房地产。此前,包括中诚信托在内的部分信托公司已经发生了信托到期违约现象。因为借款人无法在规定时间内归还本金及利息,信托公司不得不最后“兜底”,刚性兑付本金及利息。而根据陶冬等经济学家的观点,未来信托违约现象还将继续存在,信托产品将不再是很多人想象的低风险投资对象。
一旦选错了信托投资产品,本金及利息的损失几乎是必然的。
对于黄金投资,由于去年美元持续升值,黄金价格出现大幅下跌,跌幅一度达到三成。即使受到了来自中国大妈的出手力挺,黄金价格仍然震荡下跌。郎咸平认为,黄金价格继续下跌是中长期的大概率事件。
此外,地产私募虽然投资的方向是房地产,但美国汉斯地产公司中国区高级副总裁JimMorrison透露,目前国内人民币房地产私募基金的投资回报预期,是包括汉斯在内的开发商很难确保实现的。根据他们以往的经验,过高的预期往往会伴随较高的投资风险。
高端住宅仍是最佳投资选择之一
在这样的背景下,投资者应该将自己的资产投资在哪里?郎咸平认为还是住房,尤其是那些拥有高端稀缺资源的住房。
此前,曾有一个观点盛行,认为中国房价比美国都高,但个人收入却远远低于美国。房价似乎难以得到支撑。但事实上,这些人对真实的美国并不太了解。美国的房价其实并不像很多人想象的那么便宜。低价 (论坛)的住宅确实存在,但是这些住宅往往位于公共服务资源相对落后的中西部。而在纽约这样的东部城市,房价远远高于中国内地。
以曼哈顿岛一个临近布鲁克林 (论坛)区,但能看到哈德逊河的高端公寓为例,一套200平方米房屋的单价,在2012年时就已经达到4万美元/平方米。而根据业内的信息,由于人口的大量流入,在曼哈顿,一套不到70平方米的住宅,售价达到63万美元。
房价真正便宜的是美国西部。同样是在2012年,底特律的部分区域房价甚至仅抵得上一双鞋。但是恶化的治安和产业的空心化,却让很多人对那里望而却步。
上述信息透露出一个信号,房屋的价格和人口数量密切关联。人口数量越大房价越贵。而高端住宅的价格,则基本取决于当地的高净值人群,富豪较多的区域,往往高端住宅价格会有上升的空间。
一个可以佐证的例子是,从2010年以后,北京高端住宅的价格明显超过上海同类型的物业,其中最重要的原因是北京的高净值人群数量超过了上海。《2013胡润财富报告》透露,北京2013年千万富豪比2012年增加5000人,达到18.4万人,亿万富豪比2012年增加200人,达到1.07万人。而上海有14.7万个千万富豪和8500位亿万富豪,高净值人群数量明显比北京少。
从上述数据可以看出高端住宅市场的增长潜力,成都也是如此。胡润研究院的数据显示,成都也是富豪较多的城市,四川2.68万千万富豪中,1.21万人住在成都。
第一太平戴维斯华西区助理董事罗元均:
成都高端住宅投资要找对产品
北京、上海有很多顶尖的高端住宅,随着城市的发展和推进,未来成都也会有这种产品出现,买的也不一定是个人,而是机构。我们在海外代理的高端住宅,从空间划分,未来的品质,投资人群,都是偏向于投资型的。但对成都来说,还是以居住为主,因为成都还不是一个国际性的金融城市。
伦敦的高端住宅租金回报率每年10%以上,这还不算资本增值部分。
出于投资属性,高端住宅必须首先选好位置,这能决定未来有没有增长潜力,以及未来三到五年的发展状况;第二,到底你的投资目标是什么,如果你希望3年就要翻多少倍,那你去搞其他产品,不要去碰高端住宅。
如果看得更长远一点,看重的是成都的城市价值,那高端住宅肯定可以在未来一年里入手,因为成都房价不贵。所以,高端住宅不怕买,但必须要选对、买对,要考虑什么品质、什么运营管理,开发商有没有能力,它做过豪宅没有?要买别墅 (论坛)的话,是不是麓山相对成熟一点?这些都是要考虑的因素。
成都高端住宅不算稀缺,从投资的角度来讲,买高端住宅需要考虑位置、开发商本身的运营能力等。
目前,成都高端住宅相比上海,还是有一定的差距。先说硬件方面,高端住宅的硬件投入是很大的,用的建筑材料很好,而且建筑设计,雕工都是国际级别。成都现在很多楼盘在做,但还没有做到位。
还有配套的东西,包括高端住宅的运营,以及物业管理服务。香港高端住宅能做到像管家一样,管理人员数跟住户数的配比也是有要求的,管理人员跟业主构成朋友一样的关系,他知道你平常需要什么,会帮你去做生活中的补充,为你和你的家人提供一系列服务。这就是我们所说的高端住宅,成都的高端住宅大多都没有达到这个要求和配置。
当然这也关系到物管费的问题,成都的物管费还是很便宜的,成都豪宅、别墅的物管费都相对便宜。香港一般住宅的物管费就相当于成都别墅的物管费,你可以知道这种差异。人家是投钱进去,能赚钱,成都的物管很多都还是贴钱。收入能覆盖投入,物管才能提供更好的服务,这是一种良性循环。
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