专家：防止房地产市场过冷冲击经济大局
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2014-04-30 10:12
今年以来，中国经济形势不容乐观。尽管一季度GDP增速达到7.4%，好于市场预期，但考虑到工业生产、投资与净出口等高频数据已纷纷下滑至金融危机最差之时，且中长期借贷利率上涨令微观企业承压，笔者担心真实的经济运行恐怕更差于此。
与经济下滑相伴，今年中国房地产市场也骤然降温。例如，杭州、南京等地出现房 (论坛)屋降价出售现象，继而引发限购政策松绑；决策层规范表外融资，加剧房地产商融资困境；房屋销售受阻，进而导致新屋开工回落至负两位数增长。房地产市场遇冷与经济下滑周期相叠加值得警惕，未来房地产市场走势或将成为决定今年中国经济运行的关键因素。
危急之下，房地产市场政策该何去何从？这或许需要取决于房价目标与经济目标两大因素的权衡。一方面，房地产政策的首要目标是引导各地房价回归合理价位；另一方面，考虑到房地产与消费、投资各领域的密切联系，房地产政策也应与防范金融与经济风险相结合。
具体来看，从房价目标角度而言，过去几年中国各大城市房价过高、增速过快的态势是不可持续的。实际上，“4万亿”经济刺激以来，中国房价经历了一轮快速上涨势头，如今已处于高位。IMF[微博]研究成果显示，当前世界最昂贵的房地产市场中5个中国城市名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，世界十大最贵的房地产市场中有7个都在中国，分别是北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。
房价的合理水平究竟在哪里？还需考虑到不同城市的个体特殊性。毕竟不同城市供求关系与资源稀缺程度有异，一刀切的分析很难得出有效结论。笔者通过借用国际上通用的房价收入比指标，并参考王小鲁对灰色收入推算对统计局国民收入数据进行调整，结果发现，近几年虽然房地产调控政策依旧严厉，但一线城市房价收入比仍呈上升趋势，房价上涨远远超过居民收入涨幅，即使考虑到灰色收入部分，北京、上海、深圳的房价收入比也远远超过10，分别为14、12.8以及15.6倍。广州相对其他一线城市房价收入比略高于10，泡沫程度相对有限。二线城市中，房地产泡沫最严重的城市是杭州，其次是南京、天津。相对而言，武汉与成都的房地产泡沫略低。
笔者对部分城市的商品住宅销供比也进行了研究，结果与房价收入比研究结果大同小异。结果显示，2013年，一线城市商品住宅销供比为1.1，除广州与2012年基本持平以外，北京、上海、深圳均出现提升，特别是北京2013年销供比接近1.5，市场供不应求矛盾突出。而从二、三线城市来看，几个代表城市(天津、重庆、杭州、武汉、成都、苏州、长沙)总体销供比为0.91，低于一线城市。其中，重庆、杭州、苏州销供比明显下降，呈现供过于求态势。特别是杭州2013年销供比降至0.75，供应量超过需求量。
二三线城市房屋供大于求，且房价收入比较高，说明其房价下跌具有合理因素，特别是以上两种分析都显示杭州的房价泡沫较严重，一定程度上解释了为何杭州成为引领此次房价下跌的先行者。相比较而言，一线城市虽然房价收入比数据较高，但仍旧供不应求，反映的是一线城市存在公共服务倾斜，土地、资源稀缺性等特质。
如此说来，二、三线城市房地产市场回调有助于防止泡沫过度积聚，改变房价只涨不跌预期，具有合理因素。但在此期间，需要特别警惕相关风险，避免预期调整导致房价下滑失速。毕竟房地产始终是国民经济的支柱产业，房地产业加建筑业占GDP比重达到12%。且考虑到，房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展、金融行业的风险以及地方政府收入都有紧密联系。一旦房地产崩盘，无异于中国经济硬着陆，对实体经济的伤害是巨大的。
那么，面对如此复杂的新形势，未来房地产调控如何调整？在笔者看来，至少以下几点值得重点参考。
一是采取分类调控的思路。以上分析表明，一、二、三线城市情况有异，一刀切的政策容易造成误伤。而当前中国房地产市场分化的格局已经非常明显，一线城市涨幅仍旧较快，2013年最高时接近20%，最近的3月为12.4%。而二、三线城市房价涨幅有限。二线城市去年最高时为10%，3月涨幅为8.4%；三线城市去年最高时也就是7.7%，3月涨幅仅为6.4%。因此，建议一线城市保持限购的情况下，部分房价下降压力较大的二、三线城市可以考虑放松限购政策。
二是以区域协调发展战略为突破口，缓解一线城市高房价困境。对于一线城市，高房价应从其根源着手解决。大城市的资源过度集中，是人们对其趋之若鹜的原因。因此，笔者建议，通过京津冀国家战略以及城市群的发展，打破利益束缚，真正做到资源共享，这对于化解一线城市高房价问题与房地产调控或许是殊途同归。
三是加大保障房建设。今年两会上，国务院总理李克强曾在政府工作报告中强调，今年将继续完善住房保障机制，加大保障性安居工程建设力度。推进保障房建设，不仅是保证房屋供给的重要举措，也能拉动投资，为“稳增长”起到重要支撑。
四是改变货币政策过紧局面。可以看到，为防止影子银行风险与降杠杆，去年四季度以来，决策层采取了稳中偏紧的货币政策。房地产信贷融资变得更加困难，不仅对开发商的融资控制较严，就连首套房贷款的支持力度也在减弱，银行纷纷取消优惠利率，甚至上浮10%，二套贷款则上浮更多。因此，建议二季度货币政策从过紧回归至中性，适时下调准备金率，并加大对购房者首套房贷款，以及中小户型 (论坛)房屋建设项目的支持，以防止房地产市场过冷对经济的负面冲击。
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