为省5.6%营业税 二手房买卖双方延迟递件麻烦多

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 广州日报　　 2014-05-06 09:57

“证满5年”是不少二手房的一大卖点，省下5.6%的营业税，听起来非常诱人。有的业主急售，房子未满5年就拿出来放售，与买家商量可以等“证满5年”再递件。殊不知，在或长或短的等待期里，其实可以发生很多事情。

记者身边恰有两个这样的案例：一个是“轻量级”麻烦，买家觉得按揭费交贵了，觉得非常不爽，且业主递件时间难约；一个是“重量级”麻烦，买家提前成交还需要帮业主还贷，结果因为逾期两次而被业主告上法庭。

地产人士认为，有业主见物业“证满5年”，放盘价比其他证不满5年的二手房要高，无形中已把税费差拉平，等不等“证满5年”也一样；楼价时时变动，一年半载后才递件的“远期”交易对买卖双方构成不同风险，哪家得便宜另外一家就受损，且本身信任基础就不牢靠，建议买卖双方如非必要，还是应该网签后及早办理递件过户为妥。

“轻量级”麻烦

疑被按揭人员收贵按揭费

去年12月，徐先生看中一套二手房，这个房源在今年4月达到“证满5年”，于是双方在中介的促成下交易，当时一次性支付10万元定金，约定“证满5年”即递件。徐先生找的按揭银行是一家中小商业银行，按揭公司也是银行推荐的，他贷款不到100万元，按揭费用6000元全包，算下来按揭费不到千分之六，当时徐先生还以为自己捡了个便宜。

今年4月，终于等到“证满5年”的时间，麻烦事却接踵而来。一是递件过户采取的是过户与入押同时办理，按揭公司人员居然不愿意到场协助递件，他称这是银行的事情。接着，这位按揭人员又要求递件当天就把所有的按揭费用打给他。另一件麻烦事则与业主有关。本来他们商定 “证满5年”的第二天就递件，不料业主说要出差，需临时改时间。

按揭费最高上限应

不超过贷款额1.2%

点评：徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人员收贵按揭费。

对于提前签约、延迟递件的“远期交易”来说，买家在匆忙签约后有充足的时间去搜集资料，对收贵按揭费的小小不满经过几个月的发酵，往往会变成怨恨。

据广州市房地产中介协会按揭分会与会员制定的按揭费最高上限，有关收费不得超过贷款额的1.2%，徐先生支付的按揭费其实是位于市场中游水平，当然按揭市场竞争大，不排除有行家开出更低的收费。

“重量级”麻烦

帮业主还贷逾期或需付违约金

相比徐先生的麻烦，钟先生买的二手房惹下的麻烦更大。他去年在广州买了一套二手房，与当时的市价相比便宜了好几万元。按照中介的说法就是卖方是外地人(浙江人)，不清楚这边的行情。

这套二手房的“证龄”在今年6月满5年。当时钟先生与太太商量，既然过半年就“证满5年”，那就等满了5年再过户，这样能省下5.6%的营业税。根据当时签订的合同，由于业主还在供楼，银行贷款人也是卖方的名义，由买家来偿还贷款。业主和买家就房子的交易做了公证，其中有一条：“买方必须按规定时间返还银行贷款，不得逾期，如果因买方逾期，将赔偿房款的20%给卖方作为经济补偿。”

钟先生帮业主还了几个月贷款，前几天终于发生问题了。银行扣款是在每月初的4日，即是说钟先生必须在每月4日前把房贷存进银行。但是这段时间钟先生很忙，把这件事情给忘了。4月8日晚上他们收到卖方的电话，业主在电话里非常生气，说：“这已经不是第一次逾期了，前几个月还有一次，逾期了1天。”原业主声言：“这两次逾期严重影响了我的信用记录，已经在银行有备案了。以后若是借大笔贷款的话，银行审核就有可能会因为这一条而卡住不批。你们既然已经违反了合约，我要去法院起诉你们。”

二手房业主欲违约

多因楼价变动导致

记者点评：钟先生的个案的确让人觉得无语，因为当时是笋价成交，按照合同约定要帮业主还贷，且在公证书上已经“白纸黑字”注明：“预期还款，要赔偿房款的20%”。

对于这种签约与递件相差半年的“远期”交易，楼价变动是造成任意一方违约或毁约的主因，在楼价频繁变动期，业主不惜赔偿楼价10%或者20%来悔约，因为楼价涨幅已可填平悔约的成本。钟先生眼看着还有一两个月才到“证满5年”的时间，应该尽快与业主协商解决事情，以免在冲线前“挞Q”。

四问“证满5年”

黄埔仅要求月份上满足“证满5年”

1.“证满5年”，按哪个时间为准，房产证还是契税完税证？

按房产证和契税完税证的时间，哪个更早满就算哪个。

在天河和海珠的房屋交易登记中心，必须满足具体日期符合“证满5年”的要求，而黄埔则只要求月份上满足“证满5年”。比如，2009年4月20日出证，天河和海珠就要求在4月20日才符合“证满5年”的要求，而黄埔则认为到4月份就符合“证满5年”。

2.别墅或豪宅，“证满5年”有什么意义？

别墅或超过144平方米的非普通住宅，其营业税征收与“证满5年”有关。“证满5年”的非普通住宅，营业税按买卖差价征收5.6%营业税，也就是说按上手发票与本次交易评估价的差额征收5.6%。证不满5年，则按本次交易评估价全额征收5.6%的营业税，与普通住宅一致。

3.“证满5年”与个税有什么关系？

对于业主出售名下唯一住房的情形，“证满5年”可以免征5.6%营业税及1%的个税。

根据规定，省内非广州户籍的业主出售名下唯一住房，需回原户籍处出具以家庭为单位的无房证明，方可减免1%的个税。但对于省外户籍的业主，广州中心六区的交登中心均不要求广东省外户籍业主回户籍所在地开具无房证明，只需签订一份保证书，证明户籍所在地无房产。

4.涂销登记后出新房产证，如何看出“证满5年”？

凡是业主在房屋交易登记中心进行过非交易的登记，如析产或涂销登记后，房管局都会重新出一本新房产证给业主，但从新房产证难以看出“证满5年”的痕迹。业主可以出示原始的契税完税证，证明证已满5年。

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