四因素促高端楼盘急入市 高端人群观望情绪降低

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 证券日报　　 2014-05-07 16:58

从年初北京院子、紫宸院、万科五矿如园、绿地中心等豪宅项目推盘以来，如今越来越多的别墅项目也开始纷纷加入推盘行列。

有分析认为，与“刚需”不同，高端改善性需求人群购买力强，同时面对普通商品房价格直逼豪宅的形势，高端人群观望情绪正在大幅度降低，从而带动北京高端楼市的逐步升温。而随着高端楼市升温，一些交通便利，拥有高端配套资源热点区域将成为豪宅项目竞争的主战场。

缘何高端楼盘急于入市？笔者认为有四个方面原因。

其一，2014年高端项目销售出现升温，不仅仅因为此前调控的“预售红线”逐步解禁，同时也与2013年拍出的高价地块项目陆续进入市场直接相关。从去年年底到今年年初，北京土地市场土地价格持续飙升，受水涨船高的影响，将直接影响高端楼市的价格表现。其中，高端地块的持有成本相对更高，企业加快周转的意愿较强。

其二，高端置业升温是因为市场有这方面的需求。随着市场需求稳定上升及年初“限高令”的解禁，以及大量优质高端项目逐步入市，高端楼盘置业人群对政策双向调控思路的逐渐理解，出手置业愈发显现出不再犹豫。

其三，自从去年年末自住型商品房政策出台以来，由于要承担整盘利润，未来商品房多趋于高端，产品市场价格预期不断被抬高。随着新一轮高端住宅入市，高端物业价值上升将成为必然，高端人士开始愈发意识到，现阶段很可能是一个豪宅出手的最佳时机。

其四，北京楼市已经逐渐进入到更新换代的时候，目前市场上对舒适改善性需求的量还是相当大。同时，年前市场上别墅产品的长期空缺，大量需求累积，年后入市开盘后集中爆发，成交活跃。正是观察到这一市场变化，近一段时期高端项目年后纷纷入市开盘，推出稀缺户型、高性价比产品。正如远洋天著项目营销负责人所言：面对北京别墅市场供需两旺的局面，该项目也顺应市场需求，将于近期推出项目收官之作——三期云廷。该期产品为160平方米-400平方米全新升级的联排、平墅、花墅产品。

在众多高端项目纷纷入市的背景之下，部分集中了多家豪宅的热点区域已成为楼市高光板块。其中，亦庄板块则堪称当前高端豪宅集中区域的代表，其豪宅聚合效应逐步显现。目前在售的有远洋天著、亦庄金茂悦、枫丹壹号等众多高端项目。而凭借着亦庄区域稀缺的产品基因，2013年远洋天著以单盘20亿元的销售额傲冠北京别墅排行榜，成就了其北京高端别墅市场领导者的地位，并且连续两年领跑北京别墅市场。

可以预期，在日趋激烈的豪宅竞争中，只有拥有无可复制的城市资源、自然资源以及纯粹别墅群社区、原创型设计等众多豪宅元素集合体的产品，才能经受市场的严格检验，保证物业未来持续升值。

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