观点意见：房地产市场不需要“皇帝的新衣”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 观点地产网　　 2014-05-08 11:22

这两天，关于万科副总裁毛大庆的一篇讲话稿在国内闹得沸沸扬扬，不仅惊动了市场机构，可能还惊动了政府。这篇讲话中有深入的分析和翔实的数据，反映了目前房产市场的真实现状，内容令人震惊。但文章被传出当日傍晚，万科发表声明称，文中信息不代表万科公司和毛大庆个人观点。

不过，仔细阅读这篇文章可以发现，这是一篇典型的讲话记录稿，其中的错字都属于常见的速记错误，记者们不可能编出这么多的市场数据，以及明显属于业内资深人士才有的信息和观点。

实际上，万科公司的澄清也并没有提出有说服力的否定内容。从独立第三方研究机构的角度看，最重要的是，如果文章内容是出自毛大庆之口，那么他说了真话，而且是头脑清醒、观点客观的真话！

归纳讲话稿的内容，有三方面的内容值得重视：市场、地方政府和银行。

首先，看国内房地产市场。万科的研究部门重点监控研究了约50个城市，去年底至今年初出现了两种情况：一是以二线城市为主的城市，由于土地供应过多，透支了未来市场去化能力或销售能力，如二线的沈阳以及三线的营口、鞍山、唐山等。大概有30来个城市会受到市场供应过量带来的影响；二是以北京为代表的部分城市，有市场需求，但由于土地价格在过去一年上涨过快，透支了未来市场价格的上涨空间。两个透支加上一个收紧(银行贷款收紧)，使得今年市场普遍感到比较消极、悲观。另外，反腐败释放出了不少二手房，主要对高端楼盘的影响很大。

从市场销售看，目前北京和上海的情况稍好，包括广州、深圳以及其他城市的市场情况都不好。观察万科监测的24个重点城市，2014年1、2、3月份的成交金额同比下滑分别为13%、21%、30%。多个城市(一季度)商品房成交总金额明显下降，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大连下降40%，济南下降43%，太原下降66%。从批售比看，大量的城市都大于1，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，显示市场处在恶化的状态。

从三年新增库存的存消比来看，多数城市新增的库存足以销售1年以上，比较严重的如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等。在27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。总体状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加。

其次，看地方政府的情况。一是地方政府仍在玩命卖地，因为这是一些地方财政的重要来源、甚至是唯一来源。根据安邦(ANBOUND)掌握的数据，今年一季度北京土地出让收入为753.44亿元，同比增长56.98%，相当于去年全年40.79%，刷新了历史同期最高纪录。今年以来至4月24日，北京土地出让收入已破1000亿元，达1069.63亿元。政府玩命卖地导致土地大量淤积在开发商手里，也把风险挤压到了开发商手里。二是地方政府直接干预房价。如万科在北京某市的项目，就被该市建委要求价格合理一点、低一点，万科提出有股东和合作伙伴，是否可以不卖？但建委仍然要求卖，要求万科起带头作用。

第三，看银行的变化。据毛大庆表示，他在一季度密集拜访了20多个行长，看到底银行有何变化。他发现，以前银行都有房贷任务，但今年一季度银行基本上没有房贷任务。银行会划出一块份额，但能放则放，放不出也没人怪罪。此外，中国银行、工商银行、交通银行、中信银行等多家银行都成立了专门的部门，找做过房地产开发的内行人来分析追踪具体项目，把认为有问题的项目列入高风险的黑名单。显然，银行对房贷项目已显著提高了风险关注，并已将业务重心从房地产撤离。

最终分析结论(FinalAnalysisConclusion)：

从公开信息来判断，房地产业内人士对国内房地产市场已经非常悲观(但也非常客观)，地方政府当然不愿意看到这种情况发生，但市场趋势则不受官员们的喜好而转移。中国的房地产市场不需要自我麻醉，更不需要一件现代版的“皇帝的新衣”！

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