银行“尽调”房企：提高放贷门槛

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报　　 2014-05-08 11:28

房地产市场的风险，使商业银行改变对该行业的策略。上海银行首席风险官黄涛说，商业银行在小心翼翼选择这个行业里优势的企业。

5月7日，在复旦大学举行的第9期“复旦-ZEW经济景气指数”发布会上，黄涛在回答《第一财经日报》记者提问时表示，房地产行业目前是需要商业银行密切关注、认真分析的行业。

具体来说，要分析其中好的企业，主要看它的现金水平、账上的现金、融资能力、融资渠道，还要看它的产品，是高素质的或是适合刚性需求的，还是脱离刚性需求的，经营区域比较远、户型比较大，或者是别墅式的安排。

招商银行某支行负责人也对本报表示，他们在对房地产企业放贷时比以前谨慎，基本上只考虑全国房地产100强企业，而且选择项目也更加严格，主要集中在北上广深一线城市和表现较好的二线城市。

“慎贷”三四线城市

黄涛说，并不会采取一刀切的方式确定做还是不做，而是要看在什么条件下，哪一种融资结构下可以进行安排。对于房地产贷款，甚至要看抵押物的可执行、可变现的能力及其价值、抵押率等。

上海一家房地产企业财务总监邓先生昨日对《第一财经日报》表示，商业银行选择房地产企业和项目明显比以前挑剔，在担保物折扣方面，原来一般是六七折，现在降低到对折，银行一般更愿意选择大业放贷。他们公司在安徽合肥和扬州江都区的项目刚刚敲定两笔贷款，总共超过3亿元，还比较顺利。

对于按揭贷款，黄涛说，在银行的资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，银行往往会把自己的资金放到收益率相对较好、风险又可控的一些资产运用方面，而按揭在这个过程中并不是最好的业务品种。“按揭贷款难度比过去在加大，程序在拉长，贷款利率下浮的空间在缩小等，这在一定程度上也遏制了房地产价格过快的增长。”

“整体来讲，在目前相对复杂的经济金融环境，在经济结构调整的大环境下，我们不可能采取原来一刀切的策略，而是真正能够分得更细一些，可能分区域，行业里面分企业，企业里又分融资结构，融资结构里面又分不同的客户等，来进行判断。”黄涛说。

上述招行某支行负责人称，三四线城市房地产基本饱和，风险很大，一般不会贷给这些城市的项目；二线城市里，主要选择南京、成都、重庆、杭州、武汉这些经济相对活跃的城市。她还表示，项目方面，侧重于住宅项目，而酒店、商业广场等项目基本不贷。

一家地方性股份制商业银行的中层管理人员告诉本报，他们现在完全不碰房地产业务，除了保障房，这是从今年2月开始的安排。房地产行业跟“两高一剩（即高污染、高能耗的资源性行业和产能过剩行业）”同等对待，一律不碰。

每季度压力测试

黄涛告诉本报记者，商业银行每季度都会进行压力测试，以衡量房价下跌和成交量下跌对商业银行可能产生的影响。虽然测试结果还不错，但他认为，房地产可以带动很多行业，包括很多投资都与房地产行业有关，目前的压力测试更多是“就事论事”，衡量房地产抵押品的情况。“银行怎么看，无非看房地产抵押品，我们100元的抵押品，抵押率在50%、60%，即使下跌10%、20%，还有空间，我担心的是蔓延式、恐慌式下跌，这是没办法预测的。”

黄涛说，房地产的下滑、地方债的压力、过剩产能消化压力以及流动性的风险，给银行业以及实体经济带来了较大的困难。同时，这四个问题还通过商业银行以及影子银行、地方融资平台、国有企业等渠道相互影响、相互传导，导致资金开始有脱离实体经济的迹象，推动或者导致了实体经济部门盈利水平的进一步恶化，也导致银行业在资金链的错配方面问题有所积累，在一定程度上形成了一个风险传递的循环。

金融体系面临挑战

黄涛说，目前整个金融体系面临着挑战:一是金融体系要从之前在政府大量干预和保护下以间接融资为主，市场相对封闭、割裂，要逐步转向直接和间接融资，更加开放、更加市场化的金融体系；二是一些金融风险也在累积，今年上市银行一季度的财报显示，基本上所有银行不良贷款率都是上升的。

从商业银行角度来讲，黄涛说，也面临着四方面的压力:一是资产质量方面的压力;二是商业银行的风险管理要从信用风险管理，转到现在注重市场风险、流动性风险;三是新型金融的蓬勃兴起，带来银行支付和融资的传统功能可能会被部分边缘化;四是新的监管标准的出台，带来银行资本刚性的约束以及流动性管理的强化，也导致银行在业务转型方面的压力更加加剧。

在资本刚性约束之下，通过结构调整和业务转型，转变规模扩张的外延式模式，走资本集约化道路，提高资本使用回报率，平衡好风险收益和资本之间的关系，成为商业银行重要的挑战。

黄涛说，目前很多商业银行已经开始采取措施：一是建立有效的退出机制，真正地通过竞争重组淘汰一些低效率的企业，促进产业的升级换代，促使实体经济逐步转向恢复盈利能力。二是切实稳定房价和改变市场预期，压低金融边界的资金成本。三是对地方融资平台的风险也进行认真评估，规范地方平台融资的一些行为。四是逐步盘活存量货币，在维护金融正常功能的同时，加强对同业业务、表外业务的监管和管理，引导银行和金融机构降低杠杆，重点支持实体经济的发展。

从去年下半年以来，中国市场上信用违约事件逐步增加。黄涛说，希望通过金融体系的市场化配置方式来吸收、合理分配、分散各类金融风险，提高我国金融体系的稳健性。在相当长的时间内，我国金融体系实际上承担着资源优化配置之外的宏观调控、产业政策落实等方面的职能。“是否有必要适当弱化金融的产业政策功能，合理划分金融和财政政策之间的关系，区分政策性金融和商业性金融？”

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