百强房企轰然倒下 光耀地产：愿意接受一切企业收购

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报　　 2014-05-12 10:03

在“破产”传言汹涌如潮的巨大压力下，光耀地产承认旗下多个在售项目停售或停工的事实，目前公司资金链也确实存在问题，多家银行不再为其提供贷款。

这已经是自今年2月份光耀地产易主传闻后的又一次爆炸性事件，雪上加霜的是，濒临“破产”的传言并没有因为光耀地产的主动声明而偃旗息鼓，事件仍在进一步升级发酵。

5月8日，光耀集团旗下全资子公司深圳新都酒店股份有限公司（*ST新都）董事长兼总经理袁克俭辞职，而袁此前为光耀集团总裁，其辞职原因便是与*ST新都为处境窘迫的光耀地产违规担保有关。

实际上，光耀的资金链比想象的还要悲观，5月9日，光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今，光耀已回天乏力，愿意接受一切企业的收购。

“只要3亿至5亿元，光耀就能缓过来。”郭耀名表示光耀地产这几年的盲目扩张，通过收购新都酒店和染指矿业试图借壳上市，两次重组告败及高息民间借贷是光耀资金链断裂的主要原因。

四面楚歌的光耀地产能否度过危机，在目前一路低迷的楼市背景下，其背后寓义已演变为行业问题，而“兔死狐悲”的情绪也正在房地产企业间蔓延。

多项目停售停工

自5月6日起，多家媒体曝光深圳光耀地产在惠州市的多个楼盘延期交付，资金链断裂濒临倒闭。

顷刻间，各种“破产倒闭”传言迅速蔓延发酵，光耀地产随即在5月7日公开声明，延迟交付并不能导致公司破产，且公司已与延迟交楼项目的业主进行多次沟通，交楼时间、赔偿等方面的节点与措施已经出台。

但对于资金紧张问题，光耀地产在给中国房地产报记者的回复中也予以了承认，“连续几年调控，公司在资金层面存在一定压力，但目前公司的融资渠道畅通，合作银行也在力挺光耀，公司有信心渡过目前的困难阶段。”

实际上，在今年后，光耀地产在惠州的多个项目就相继传出延迟交楼、停工消息，部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子，以期维护自身权益。

3月27日，本应于去年12月30日交楼的光耀荷兰小城13-18栋业主开始上访维权。

4月30日，相关业主在惠州市网络问政平台投诉项目延迟交楼和强收物业费等事项。

本应在去年12月底交房的光耀城5期2组团约100栋别墅至今未交楼，应在今年3月交房的4期2组团30栋楼同样遭到延期。

不仅如此，事情的发展仍在进一步恶化，由光耀集团投入巨资打造的惠州滨水豪宅项目翡俪港和艺术概念住宅马克住区也相继延迟交楼、业主维权事件，目前仍在停工状态。

原本定于年初入市的光耀城市山谷复式产品茶园叠院的计划也遥遥无期。

而光耀地产在天津的项目也未能幸免，由于借贷纠纷，法院已冻结了天津光耀已售和在售的所有房源。

“一些施工单位的钱没有给到位，导致这几个项目不同程度停工。”郭耀名说，其中比较严重的是惠州马克住区、荷兰小城项目，从2月14日停工到3月份，后来小规模复工。翡俪港的情况轻一些，装修方面都还在正常开工，但主体建筑部分只有50%在开工。

而2月份光耀易主的消息，直接恶化了这种情况，供应商、工程队、合作方突然犹豫了，本来计划全面复工，但这个传闻直接导致各合作方停掉了一些合作和工程，让这几个项目的问题雪上加霜。

惠州陷阱与扩张失误

惠州曾是光耀地产的发迹之地，如今却成了光耀地产的死穴。

光耀地产在惠州的在售项目主要包括翡俪港、荷兰小城、马克住区、DADA的草地等，这些项目总占地面积超过240万平方米，体量非常巨大。

作为深圳“后花园”和“一小时生活圈”，惠州楼市近年成为了深圳投资客的一个重要标的，万科、碧桂园、金融街等大型房企纷纷入驻抢占市场。

自2009年起，正是惠州市场风声水起的那几年，光耀以创意产品设计和营销，使其在惠州的几个项目脱颖而出，并为光耀带来了良好的现金流。

即便是在惠州项目整体面向深圳销售不易的背景下，光耀的多个惠州项目也因此创造了不错的销售业绩。

这因此成为光耀地产率先走出惠州进行全国布局的信心来源，之后，光耀开始涉足深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市。

为了扩张，光耀将总部迁至深圳，成为惠州第一个走出去的本土房企，十年来的扩张速度令业界咋舌，几乎创造了惠州本土成长型房企的神话。

在全国扩张后，惠州仍然是光耀地产的主战场，有超过六成项目位于惠州。

不幸的是，在各大开发商热火朝天涌入惠州的背后，惠州楼市库存量长期处于高位的风险在连续数年的调控中终于不可遏制地出现，深圳投资客成批撤离，惠州楼市的多米诺骨牌顷刻倒塌。

成也惠州败也惠州，光耀地产在惠州的项目陷入销售困境。

在2011年，光耀地产用了20多亿元去拿地，同时，光耀在全国上马10多个项目，其中有8个是超千亩的大盘，而正是这些超级大盘加剧了光耀地产的债务风险。

根据公司官方网站资料，目前光耀地产的总开发面积超过356万平方米，储备用地近900万平方米。

不仅在国内大力扩张，光耀地产还将触角伸到了海外，2012年6月其与韩国JDC公司、DK集团签署协议，投资30亿元人民币开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。

“扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”郭耀名承认主要问题不在销售，而是光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错，加上刚好今年大环境急剧变坏，市场下行，整个市场的房子都不好卖。

重组上市失败

为解决扩张和发展需求，光耀地产近年来一直四处融资，而谋求上市成为光耀地产近几年的主要战略方向。

光耀为此制订了详细的上市路径，曾计划在2012年上半年在香港IPO。

早在2009年，光耀集团的前身众望投资曾谋划借壳ST天目（600671.sh），后来因为国家房地产调控而终止重组并引发诉讼。

在此之后，光耀地产又在杭州收购了一家上市公司，最后仍是未能达其所成，再到后来于2011年10月份成功收购新都酒店，光耀地产已经是三度购壳。

为通过新都酒店上市，光耀地产在收购后的3年里往新都酒店投入了10亿元，但由于酒店业与光耀的房地产背景的不兼容，政策上并不支持重组上市，这一次购壳上市的想法以失败告终。

但光耀地产对资本市场的痴迷从来没有停歇过，为此，光耀地产又在同年进入矿业，想通过矿业来重组上市，花了2亿元在湖南买了两个矿井，后矿业走下坡路，导致第二次重组失败。因此也让光耀进去的钱全部打了水漂，光耀的资金链也是从这个时候开始绷紧。

按照郭耀名当时的想法，如果当时不走规模化，呆在惠州本地不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。

“最大的失误还是对时机判断和操作层面，当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。”郭耀名说。

这两次重组，不仅都折戟而归，也让光耀损耗巨大。

高息借贷拖累

惠州项目回款艰难及重组上市的巨大损耗令光耀地产的资金进入了恶性循环。

据最高人民法院官网披露信息，光耀地产已经有6000万和1亿元的两笔贷款本金和利息违约事件。

由于被列入失信名单，多家金融机构表示，已经将光耀地产集团列入“内部黑名单”，不予以融资需求，不增加授信额度。

光耀不得已求助于境外资金，在去年与美国私募股权基金阿波罗全球管理公司签署了一份10亿美元的股权合作协议，但由于当时美金外汇调汇没处理好，存在操作层面的政策性问题，这笔款项并未如约到账。

从银行借不到钱，外资又不好进来，光耀能想到的办法只有高息民间借贷。

“从2011年开始我们就借了大量的民间借贷，民间借贷占光耀整个融资规模1/3。一般企业民间借贷只用2~3个月，而我们用的时间长。”郭耀名透露，这笔款借了15亿元左右，仅利息就高达十几亿元。

光耀地产天津团泊湖项目去年年底还向韩亚银行申请一笔8500万元半年期贷款，年利率高达21.6%。

此外，光耀地产发行的“长昊1号”信托产品、广东路桥应收账款收益权基金和天合建筑应收账款收益权基金，均为高息融资。

高息借款后，市场却每况愈下，项目无法回款，令光耀地产的资金彻底陷入困境。

甚至，光耀地产为求得资金，不惜铤而走险违规借款。

2014年4月25日，新都酒店违规被证监会调查，原因是新都酒店在2011年7月曾为其大股东光耀地产的一笔总额为6000万元的借款提供担保，但此事未经董事会、股东大会审议，是光耀地产在公司及董事会不知情的情况下，擅自以其名义为关联方债务做出的担保，事后亦未披露，这导致*ST新都董事长袁克俭辞职。

去年下半年，为解决资金问题，光耀用旗下优质项目与金源控股合作，根据当时的重组方案，光耀与金源控股合作成立的公司，将双方共同开发光耀集团位于惠州、杭州（楼盘）和上海（楼盘）等城市的6个新项目，合作开发的项目约占光耀地产总项目数量的四分之一。

作为入股新公司的回报，金源控股出资20亿元入股。但目前来看，通过将好卖的项目与别人合作的形式，虽然间接获得了一部分资金，但变现后仍不足以归还之前借贷的成本。

开发商的很大部分运转资金是要靠业主的按揭款，一方面银行的按揭款迟迟放不出来，另一方面利率不断上浮，加上今年市场持续下行，行情很悲观，导致了市场观望，业主不买房，对光耀的销售和资金回笼带来很大麻烦。

郭耀名说，现在合作银行还有10家，接近30亿元规模，都是正常利息。有个别银行现在因为光耀资金链困境，已经缩小了对光耀的贷款规模。

“只要能让项目全面复工，愿意接受收购。”郭耀名表示目前光耀有形资产有90亿元，包括土地储备和在建项目。如果银行支持，不至于资不抵债，只要能找到银行支持，光耀还是有信心渡过这个冬天。

光耀地产“倒闭”风波

2月

媒体曝光光耀地产“易主”

3月

本应在去年12月底交房的光耀城5期2组团约100栋别墅未交楼，应在今年3月交房的4期2组团30栋楼同样延期。惠州滨水豪宅项目翡俪港和艺术概念住宅马克住区也相继延迟交楼、发生业主维权事件，目前仍在停工状态。

3月27日

光耀荷兰小城13-18栋业主开始上访维权。

4月25日

新都酒店违规被证监会调查。

4月30日

业主在惠州市网络问政平台投诉项目延迟交楼和强收物业费等事项。

5月6日

多家媒体报道光耀地产资金链断裂濒临倒闭。

5月7日

光耀地产承认公司面临资金链问题

5月8日

光耀集团旗下全资子公司深圳新都酒店股份有限公司董事长兼总经理袁克俭辞职

5月8日

光耀集团董事长郭耀名声称“愿意接受一切企业收购”光耀地产是今年被市场寒风吹倒的第一家百强企业。银行收紧个人房贷，市场持续下行，导致市场观望，业主不买房，对光耀的销售和资金回笼带来很大麻烦，目前资金链已断裂，光耀地产已“回天乏力”，董事长郭耀名称“愿意接受一切企业的收购”。

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