沪上部分楼盘悄现价格松动 实际观察仅为个案

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海商报　　 2014-05-13 10:00

商报记者注意到，最近一段时间来，沪上部分中高端楼盘及外围大户型洋房类产品悄悄举起降价促销的牌子，纷纷推出幅度不小的优惠。然而，这部分楼盘仅为个案，上海并未出现整体板块价格调整的局面，后续发展如何仍然有待观察。

暗降：

各开发商纷纷推出“特价房”

4月中旬，徐汇滨江的尚海湾豪庭推出了30套左右“特价房”，售价基本在51000元-55000元/平方米之间。而此前尚海湾豪庭的报价基本维持在65000元/平方米左右。周边在售的新盘保利西岸名轩刚于今年2月开盘，累计住宅合同均价高达80237元/平方米。而上周，尚海湾成交13套房源、1926平方米，排名全市第二，成交均价仅为48898元/平方米。

无独有偶，浦东唐镇的金大元御珑公馆也传出“七二折”甩卖的消息，同样推出一批特价房，精装修均价在36000元/平方米左右。据网上房地产信息显示之前累计住宅合同均价为50147元/平方米，相比之下，这批特价房价格是在72折左右。据网上房地产数据显示，这个楼盘于2013年10月26日开盘，截至目前，仅售出7套房源。

事实上据商报记者了解，这一项目拿地时间为2008年，当时金大元集团以4.3亿元的总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块折合楼板价仅5000元/平方米左右。在2009年以前，唐镇板块的住宅用地楼板价均在6000元/平方米以下，包括金大元地块。唐镇地价的突越式上升始于2009年的楼市火爆期，以至于出现不少“面粉贵过面包”或者“面粉与面包”同价的地块。

2009年12月，绿城以19040元/平方米的楼板价摘得唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，溢价率达到惊人的378.6%，创造了唐镇板块的宅地楼板价最高纪录;2010年-2013年间，仁恒、融创绿城、浦东发展相继在唐镇拿地，楼板价都在5000-18200元/平方米之间。

近两年，绿城等高价拿地的代表纷纷开发高端住宅，这些“新面粉”所制造的“新面包”顿时抬升了唐镇的整体房价水平，也让周边的“旧面包”沾光不少。目前，绿城玉兰花园臻园均价基本在45000元/平方米左右。去年，金大元御珑公馆也乘势将开盘价定在50000元/平方米。然而，在银根紧缩、楼市情况不明朗的背景下，金大元御珑公馆这样的“旧面包”并没有多大的优势，因此率先推出了特价房来试探整个市场。不过，虽然有媒体报道称金大元御珑公馆的特价房吸引了大批购房者，但从网上房地产看来，目前仍未显示有成交记录。

明降：

松江一手别墅直降100万元

另一方面，商报记者注意到，在经济型别墅较为集中的松江、青浦等区域，也出现了大张旗鼓的新盘促销，着实夺人眼球。

记者就曾收到一则“佘山珑原立减100万钜惠”的促销短信，来到佘山珑原的项目现场时发现，在售楼处门口和楼盘外立面上都高调打着“145m2联排立减100万元”的大招牌，显得十分醒目。

据现场销售人员介绍，佘山珑原一期已经交付，目前在售的是二期，以联排别墅为主，由地下一层和地上三层建筑组成，产证面积在145平方米左右，附赠地下室、错层空间、双车位和南北花园，使用面积可达到250平方米左右，“原先都要480多万元、500万元左右了，现在优惠过后，基本只要380万元-420万元左右。”

2009年底，坐落于广富林文化遗址保护区北侧的广富林2-4开标，最终，招商万科联合体以17.16亿元的价格拿地，溢价达191%，楼板价达16378元/平方米的高价，“广富林”也因此在土地市场一夜成名。而招商万科在这一高价地块上开发的佘山珑原，开盘价自然也创出了区域新高，如今却率先回调价格。

除了佘山珑原外，商报记者还从周边房产中介处获悉，目前，龙湖好望山、佘山溪语、龙湖滟澜山、凯迪赫菲庄园等，近期都不约而同地推出了优惠活动。其中，松江大学城的龙湖好望山在售的195-250平方米的联排及双拼别墅，总价基本在490万-600万元之间，有立减30万元的团购优惠价;青浦赵巷的龙湖滟澜山也高举“清盘热销”的大旗，折后价21800元/平方米起，据商报记者了解，龙湖滟澜山此前最高峰时售价曾达到38000元/平方米左右。

此外，宝山罗店板块的兰湖美域和铂珏公馆近期也分别推出了总价3万抵20万元和立减27万元的优惠让利。

尚未出现整体板块价格调整

事实上，虽然近来全国二线城市进入了风险期，但上海跟二线城市仍有区别，只是在当前房贷收紧的情况下，部分楼盘价格才略显松动。据中原地产研究咨询部数据显示，从去年11月至今的半年时间里，在网上房地产出现成交记录的住宅楼盘共有943个。显而易见，单边上涨态势出现松动的楼盘占比实在太少，并不能因此而得出上海楼市降价的结论，当前只能说是滞涨，后续是否有更多楼盘跟进仍待观察。

第一太平戴维斯上海住宅销售部董事唐华告诉商报记者，最近出现价格松动的楼盘往往分成三种不同状态，第一种是开发商本身的资金状况发生问题;第二是某些楼盘在推广初期将自身楼盘价格高估，市场不接受，当前只是价格回归;第三则是一种营销手段，先将价格推高，再进行打折，以引人注意。

唐华指出，这几年来，随着房地产市场不断发展，开发商比以前更成熟，更懂得如何应对市场，而对于库存也往往有着不同的理解。今年一季度，上海新房住宅市场的成交量虽不能与去年四季度的风光相比，但也不算太差，由此可见，上海市场还是比较稳健的。而上海市场与其他城市不同，需求一直保持在相对理想的状态，一旦市场没有金融管控等限制，还是会往积极面发展。“当前打折的毕竟只是少数个案，我们认为，这些打折楼盘实际上可以说是一种价格的回归，前期定价过高了，而当前更多的楼盘采取的态度还是观望和保持。”

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