地方政府的保地价路径起底 救市叫卖分割土地
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2014-05-14 09:11
5月13日，国家统计局发布全国房地产数据显示，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.6%。
中国房地产市场学会副会长陈国强表示，自去年12月以来，住宅销售的成交量已经连续处于下滑的趋势，这也将对房价和土地市场带来挤压。
国土部下属的中国土地勘测规划院地价所所长赵松亦表示，在宏观经济等多方原因下，地价上涨的压力越来越大，二季度，部分城市地价或将止涨回落。
作为土地的“实际经营者，地方政府，尤其是地市趋冷明显的三四线城市已经开始紧张。
21世纪经济报道记者多方采访了解到，近期多个地方政府通过救市、加大土地推介，“叫卖”土地，分割地块等多个方式来激发房企的拿地热情。
保地价的救市
楼市下行之时，是企业逐渐谨慎的购地心理。
国家统计局的数据亦显示，前4月，房企土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。
中原地产市场研究部数据显示，标杆房企已经连续4月减少拿地额度，其中一月达到了单月高点，600.99亿，随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿，3月萎缩到254.54亿，4月更是下调到目前的133亿。
排名前十的一位全国大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们也会看地，但不一定会拿，主要是觉得拿地时机没到，在经历去年一轮的上涨，当前的地价依然处于高位，地方政府推的很多地块底价就很高。”
另外，北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福介绍，房企拿地也会选择适应于自己的好地，一线城市是房企关注的热点，但是供的好地少，可选择空间有限，另外，企业拿地也会对接资金状况，如果当前回款有压力，或者融资成本较高，再好的地，出于风险的考虑也会不拿。
“前几个月，各金融机构对于房企的贷款压得很紧，钱不好贷，而且融资成本较高，企业算不过来账，自然不会入市。”孟庆福称。
陈国强表示，开发商的拿地意愿以及房地产市场行情是决定土地市场好坏的两大指标，照此来看，土地市场逐渐降温是大概率事件。
在此背景下，地方政府已经开始紧张，并有所动作，其中最直接表现和提振房企拿地信心的方式就是救市。截止到目前，无锡、广西南宁、郑州、铜陵、杭州萧山、宁波等6个城市已经出手救市。“救市的核心在于保土地财政。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。
强化卖地服务
除了救市以外，21世纪经济报道记者调查了解到，近期包括黄冈、无锡等以三四线城市为主，有超过20个地方政府在最近两个月密集做土地推介，叫卖“土地”。
黄金湾投资集团董事长申威介绍，相比去年，这一轮的土地推介更为密集，加入土地“叫卖”的地方政府尤其是三四线城市数量更多，且更强化服务，土地售卖的方式更为多元。
上述排名前十的一位全国大型房企负责人称，在和多地地方政府接触时，有明显感觉，尤其是三四线城市，地方政府卖地心态有明显变化，此前更多是土地的经营者，现在会更强化服务，并多考虑房企的购地需求。
比如杭州萧山区最新出台的土地新政，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。当地一位官员称此举目的在于减轻开发商资金成本压力。
申威还注意到，和前些年，单个城市自己“吆喝”相比，今年出现了城市抱团推销土地的新模式
比如不久前苏州、无锡、常州、常熟、太仓、张家港、江阴等七个城市组团叫卖土地，拿出了18160亩土地，总量合计1210.67万平方米，此外5月10日，黄冈7市县也携手举办土地专场推介会。
虽然地方卖地服务强化，不过，申威表示，地方政府让利地价的动力并不大，考虑到房企的资金压力，更多是通过分割地块,或者调整土地出让节奏等方式以获取较高地价。
以郑州为例，市场预期不好的2月、3月无住宅用地供应，4月供地总量也同比下降69%，但在日前出台为房贷担保政策后，5月，郑州的土地供应也大幅上调。
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