2014上海房价走势预测

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放网-新闻晨报　　 2014-05-16 09:52

2013年上海房价涨这么快，跟国内楼市格局转换，开发商进入一线城市抢地，有很直接的关系。

其实，从2012年下半年开始，在三、四线城市的房地产开发企业就发现了一个问题：项目开出来，第一期卖得不错，第二期慢了一点，第三期就有些停滞了。有些市场人士就开始思考，并找到了原因：1.这些城市土地供应过热，存量积压严重；2.表面上国内城市常住人口比例突破50%，实际非农业人口只占35%，农民工置业入城步伐远远跟不上预期。

三、四线楼市普遍过快进入到了“过剩”状态，一、二线城市以旺盛的人口进入和相对紧俏的土地供应，继续存在投资进入价值，这也导致了城市之间明显的分化格局。在这种背景下，房企开始齐步回归或新进入一、二线城市。

由此，一线城市出现了土地市场竞买激烈的场景，地价也不断创出新高。一线城市的房价以土地市场为参照，在2013年创出历史最高涨幅，并成为当年国内上涨最快的前几位城市，便顺理成章。

这是2014年，上海房价高位起步的很重要市场背景。上海中原地产研究部总监宋会雍预测，上海土地市场的竞买激烈局面，在未来几年内都难有改变。对于三、四线城市而言，市场期待一部分逐步富裕起来的农民工群体“生活升级”，整个家庭入城，为三、四线楼市注入活力，但目前还没有足够的动力。

虽然房价会受供求关系、地价因素的促动，但归根到底，当前的房价和地价都是由预期决定的，上海也不例外。

现在市场上一块土地的价格，并不是由获取这块土地需要花费多少刚性成本决定，而是在这块土地上搞地产开发，未来能卖到什么价钱来决定的。同样，在房价预期指引下，现行房价是由投资需求联手自住需求构建而成的。有了预期，需求就开始千方百计借助信贷这个梯子，梯子有多长，需求的手就能摸多高。

在楼市中，信贷对供应的刺激效果远远小于对需求的刺激效果。所以，在放开流动性和信贷杠杆的背景下，楼市需求尤其是投资需求被大幅度调动。同理，信贷收缩也会对楼市需求起到抑制作用。

宋会雍认为，此次信贷收紧并不是一时基调，而是将长期执行甚至会固化下来，这将让中小房企面对银信融资环境双重严峻的困境。也就是说梯子就这么长了，需求能摸多高，取决于需求自己有多高。在这种情况下，有关房价的预期不可避免地要调整。原本一些借着梯子伸长的惯性才能够得到的目标，现在肯定要落空、要回调。另外，2013年一、二线城市的房价涨得太快，对后市预期太高了，信贷一旦收紧，往下调整也属正常。

从1-4月份的市场数据来看，房价的拐点已经形成，短期没有反弹的机会。

根据中原地产价格领先指数的数据，2013年，上海的房价以每个月大约1.5个百分点的速度上行。进入2014年，增速迅速放慢，2、3月份增速均只有0.4个百分点，预计4月的数据还会继续下调，走平的轨迹已经出现了。

从市场案例中，有关降价也可以看得很清楚。在一手房市场中，龙湖好望山、绿城系列、星河湾系列，包括近期优惠促销的金大元。在二手房市场中，4月刚需类项目最终交易价格比春节前后普遍下调5%左右；中高端挂牌价下降幅度普遍较少，但在实际交易环节中降价幅度集中在10%左右，极个别案例降价幅度达到30%。

价格调整到这个位置上，需求并没有稳住，与供应一起构建起市场底部，观望情绪依旧浓厚，成交表现不温不火偏低落。市场在4月份摸不到底部最关键的原因是，至今房价下调的空间还很小，不能导入足够的自住需求来托底支撑，购房者之间的报价不能形成竞争关系。

宋会雍结合买家的心理和前几轮市场调整中阶段性价格底线的位置来分析，较最高位下降10%-15%可能会是一个阶段性的触底价。也就是说，价格的底部支撑位置还要继续向下寻找。回顾2013年，房地产开发企业的整体业绩还不错，因此在目前略微低落的成交情况下，至少坚持半年不会有大问题。2008年至2009年2月的市场调整过程中，上海月均成交量只有66万平方米，房地产开发企业都挺过来了，相比今年4月份全市交易72万平方米，月均成交量还未创新低。所以，4月份底部没有摸到，5月、6月会继续下探。

参照前一轮调整的节奏，“金九银十”将会是今年首次价格触底的最后时机。

2008年底系列“救市”政策纷纷亮相，随后2009年3月上海全市成交量达到160万平方米，大面积房企得以喘息。当然，如果今年7、8月份依然没有形成价格底部，那接下来的情况就会大不同了。如果“援兵不到”，“金九银十”可能是房企开展自救的好机会，期中也不排除一些房企会起早抢跑。

如果把视野放开，一些深陷三、四线城市泥潭的房企所面临的局面会比2008年更糟糕一些。2008年的时候，三、四线市场总体上还算平静，企业一线受困，还能有三、四线市场补给。现在三、四线市场突击无望，自身难保，一线城市的项目只能自救，尽早地来完成资金回笼动作。

专家观点

梳理一下2014年全年的市场情况，基本就是这样一个节奏：上半年市场成交温和偏低；下半年，市场自身开始发力，价格调整加速，并驱动交投热度上升。“金九银十”借成交量回稳，夯实阶段性价格平台。预计该平台位置较春节前后的价格峰值大约下调10%-15%。随后市场借助这一波交易惯性，维系价格和成交量至年底。

宋会雍认为，2015年的境况好转机会不大，随着三、四线楼市风险在价格上的爆发，诱发全面的“楼市黄金周期结束”的心理恐慌，上海楼市很可能会进入第二个价格底部的探寻。

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