楼市到中年:黄金时代已终结 崩盘暂时不会来

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国新闻网　　 2014-05-20 11:07

从2009年四万亿投资刺激计划算起，时隔5年多，中国房地产市场再次回到了需要政府“救市”的历史窗口。

上一次的矫枉过正依然记忆犹新，以至于学界对于此次房地产市场的命运产生了前所未有的争议，争议的焦点已经不再是房地产黄金时代还能维持多久的问题，而是楼市会不会崩盘。一轮唇枪舌剑下来，市场似已达成共识——在中国城镇化进程尚未完成之际，崩盘几无可能，但楼市已到中年，“房子只涨不跌的时代已经一去不复返。”

真正的市场拐点已到

从温州到杭州，从杭州再到北京，楼市方向转变的节奏似乎正在经历着从量变到质变的最后一级跳跃。虽然明显的暴风雨尚未来临，但从近两个月来看，国内楼市传出来的各类降价、砸盘、倒闭、转让等消息，让敏感的人已经能感觉出风雨欲来前的信风。判断风向的方法很简单，在没有新的政策打压的情况下降价，是真的降价。

野村证券是外资投行看空中国房地产市场的代表，其在公报中表示，中国住房市场的供给过剩和房地产开发商融资困难，一起导致了楼市的冷却，房地产市场的调整已经不再是是与否的问题，而是有多严重的问题。中国农业银行首席经济学家向松祚也认为，中国房地产泡沫非常严重，楼市拐点已经来到。

国际资本的逆流，是造成此次资产价格变动的外部显性条件。向松祚认为，按照目前美联储退出QE的节奏，最迟会在今年10月份完全退出购债，明年一季度，美联储可能会开始缓慢加息。

除了来自外部的压力，中国经济内部的结构调整也是房地产市场风向转变的最根本原因。金融地产不分家，而金融的核心是利率，利率水平是一切资产价格的衡量标准，当前对房地产市场打击最大的正是利率的变化。如今，数千亿的储蓄资本已经通过金融创新实现了市场化，且规模仍然在滚雪球式的增长，假以时日，全社会融资成本将大幅提高，房地产必将受到重击。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟就表示，利率市场化之前，房地产作为载体，让中国高收入家庭有了财富保值的方式。利率市场化之后，白领阶层可以通过购买理财，高收入阶层可以通过信托实现较高回报，人们会理性的思考到底还需不需要买房投资。

转折点不等于崩盘

楼市迎来拐点毋庸置疑，不过，外资投行们危言耸听式的“崩盘论”，并没有得到国内主流学界的承认。独立财经评论员马光远表示，不管是官方的统计数字，还是一些开发商资金链断裂跑路的消息，都证实中国房地产市场在经历了2013年的量价飞涨的繁荣之后，的确迎来了历史上最严峻的转折点。

“但转折点并不等于崩盘”。马光远认为，中国的城镇化依然是推动房地产市场发展的强劲动力，从世界各国的房地产业发展史来看，房地产崩盘都是在城镇化完成之后，如果真要崩盘，也是在中国城镇化进程结束之后。在他看来，要谈“崩盘”，至少要到2017年之后。

与马光远持相同观点的还有很多人。他们认为，中国楼市过去十年所表现出来的“黄金”时期已经终结，楼市开始进入“中年”。“我们必须承认，目前中国的商品房供需失衡不是区域性、结构性的，而是整体性的，除非将考察的区域划得非常小。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，结合预期变化、利率市场化以及供需失衡等因素分析，中国房地产市场不会因为政府出台政策而出现显著的变化，因为中国的房地产市场已经走过了青年，进入中年的成熟期。

“拐点论”、“中年论”之外，还有“秋天论”。清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，当前中国的房地产行业虽然出现了比较明显的衰落，但房价不会像美国2007年、2008年那样大规模的下降，主要原因在于，现在已经持有房产的中国家庭不会像美国金融危机时期美国居民那样被迫抛售，所以整个房地产行业将进入“秋天”，而不是“冬天”。

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