市场上“盘多客少“ 大户型不降价易成“长寿盘“
http://www.haozhai.cn 文章来源: 广州日报 2014-05-26 09:49
受到房地产市场走弱及银行房贷政策收紧的双重影响，二手楼市步入淡季已是不争的事实。
特别是大户型二手房，由于买家“难贷款”且首付比例不断提高，加上限购政策未放松，购房名额仍是“稀缺品”，目前成交量处于低位。多位中介人士表示，对于资金雄厚且仍有购房名额的买家而言，眼下的楼市淡季，二手房源选择较多，且业主心态有所减弱，不失为入手大户型二手房的好时机。
“现时广州二手市场大户型物业成交占比在17%左右，成交比例与去年同期基本持平。” 合富置业市场经理梁燕明表示，大户型交投活跃度不及中小户型，主要是二手大户型买家以改善型换房客为主，物业总价较大，买家群体范围较窄。而改善型买家的购房需求也不及“刚需”买家迫切。另中原地产成交数据显示，4月迄今，120平方米以上的二手房买卖成交量仅占总成交的13.2%，“大积”二手房成交占比较低。
满堂红研究部高级经理周峰亦表示，今年4月，经满堂红促成的二手房交易中，面积在120平方米以上的案例仅占6.3%，成交占比和成交量均低于去年同期。此外，多位中介人士受访时表示，以目前一、二手房的市场存量来看，大户型存量较多，但符合购买资格及资金条件的买家较少。“盘多客少”使二手房大户型的成交日趋缓慢。
急售笋盘增多
珠江新城业主也不淡定了
“4月以来，大户型二手房的客盘比趋于1:1，成交多集中在老城区和珠江新城，只有少部分在番禺沙湾板块和白云金沙洲板块”，市内120平方米以上的大户型二手房成交均价月23614元/m2，比去年同期上涨26%。周峰指出，价格变动并非行情好转，只是成交结构发生变化。据合富置业统计数据分析，4月以来二手大户型物业交投最活跃的区域是天河区，约有四成多的大户型成交个案落在天河区。此外，荔湾和番禺两区也是大户型物业成交较为活跃的区域。
值得关注的是，从4月以来，市场上大户型笋盘数量较年初有明显上升。梁燕明指出，现时大户型笋盘的优惠幅度及业主议价空间，均较年初有所增加，业主降价的原因多是为了资金周转。如珠江新城某楼龄十多年的电梯楼物业，年初有买家出价2.5万元/m2，放盘业主都不愿意卖，但近期却有业主因资金周转急售物业，仅以不到2.1万元/m2的笋价放盘，足足比市场价低近20%。
据业内介绍，近期东圃板块大户型二手成交量有所下跌，放盘价略有下调，如118平方米的天朗明居单位，业主最近将放盘价下调1000元/m2。另一套129平方米的骏景花园单位，单价约2.7万元/m2，近期业主将放盘价下调了2000元/m2。
外围板块，大户型二手房下调放盘价则更普遍。番禺华南板块的“大积”二手房，现时放盘价普遍下调9%，当中不乏知名豪宅楼盘。中原地产锦绣银湾高级营业经理黄荣光透露，现时星河湾有一套面积约251平方米的大单位，此前放盘价在580万元，业主看市场走弱，下调放盘价约至540万元。
大户型更易成“长寿盘”
不降价难成交
中原地产市场主任黄燕飞表示，“大积”单位市场需求不多，成交量一向不及“细积”的两三房，而且成交速度也较慢。据周峰介绍，即便是拥有优质学位的老城区中小户型二手房，如业主按照市场价放盘，从放盘到成交，普遍需1个半月。而客源少、门槛高的大户型二手房，业主的放盘时间则更长，市区盘普遍需4~5个月，郊区盘起码要小半年的时间，一不小心就熬成“长寿盘”了。
中原地产黄荣光为大家分享了一个最近成交的二手房买卖个案，一套星河湾电梯低层单位，面积约149平方米，原放盘价为350万元。放盘一年后仍未见动静，而业主却因要赴外地发展，近期狠心下调40万元，以总价约310万元、单价约2.1万元/m2成交。据了解，该盘的市场均价约2.2万~2.3万元/m2。
梁燕明说，大户型物业的放盘业主，若是急售，业主大多将价格定在低于市场价的位置，以求尽快出售套现。近期有一宗番禺华南板块的二手房成交个案，买家是改善型的客户，已出售了旧居套现，在看房两个星期后，相中了一套140平方米的四房单位。当时该房业主以略高于市价的230万元放售，买家对这套物业较为满意，但要业主降价才愿意买。经过一番讨价还价，最后业主降价10万元，以220万元成交。从目前的成交情况分析，比市场价便宜7%~10%或以上的大户型房源，较能吸引改善型买家出手。
二套房贷如杯水车薪
45%大户型买家一次性付款
在付款方式上，越来越多置业大户型的买家选择一次性付款。满堂红市场数据显示，在今年前4个月的120平方米以上二手房买卖交易中，约有45%的买家选择一次性付款，比去年受到“政策末班车”而激增的39.7%更惊人。
周峰说，这主要受房贷政策紧缩的影响。因置业120平方米以上物业的买家，大多是二套房客户。按现行的房贷政策，二套房买家需筹集七成首付，而在实际操作中，“银行的评估价比实际成交价低，明明是贷三成房款，最后到手的往往只有两成。”这对于二套房买家而言如杯水车薪。因此，在“房贷难”的节点上仍坚持入市的大户型买家，要么是用“卖N买一”付了八成房款的买家，要么就是原本“不差钱”、具备一次性付款的实力豪客。
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