楼市迷思录：房价跌了就好了吗 政府救市吗？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 海南日报 2014-05-26 09:49
咝咝冒烟的中国房地产市场正在冷却，”《纽约时报》最近在一篇报道中这样写道。近两个月以来，中国房地产市场的新动向引起了海内外媒体的密切关注。
部分城市房价松动、房地产投资增速下滑、销售额下跌、新房开工量萎缩、土地交易降温……越来越多的专家相信，这些现象罕见叠加，预示中国房地产市场正发生结构性变化，多地政府也调整限购措施。
为了挽救楼市，杭州相关部门甚至下文，降价15%要进行备案，被市场理解为“限降令”。业内人士认为，这说明调控已经从防大涨转变到了防大跌。不过，从民间到学界，关于中国房地产的诸多迷思仍在萦绕，一些根本性问题仍需澄清。
国家统计局最新数据显示
70个大中城市中新建商品住宅价格5月份环比上涨的只有44个,为2012年年底以来新低,二手住宅价格环比上涨的仅为35个同样创下新低.
整整等了四个月，晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时，他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是买在高点了啊？”他问身边的朋友。
这是他人生的第一套住房，位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策，没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后，房贷却迟迟批不下来，晋飞一度担心是自己的信用记录有问题，给销售顾问打电话，才得知“八成客户都没批下来”。
这并非个例，高策地产代理的一手楼盘几乎都要申请三四个月以上才放款，严重影响了开发商的现金回款速度，其董事长陶红兵向记者证实了这一点。
就在晋飞等待房贷审批的四个月中，北京楼市进入滞涨状态，成交量降了4成；全国的数据好一些，成交减少7%。
自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。
迷思一：房价跌了就好了吗？
互联网上呼唤房价大跌甚至暴跌的声音不绝于耳。部分媒体也惊呼房地产泡沫即将崩溃，中国楼市危在旦夕。不少海外专家提出，这些声音背后是民众对高房价的担忧和愤懑。但若房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革前途，远非好事。
首先，房地产与其他产业上下关联，房价暴跌意味宏观经济大失血。瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光说，房地产市场遇冷，钢铁、水泥、化工等上游行业将承压，家电、家具、装潢材料等下游行业也将萎靡。英国《金融时报》也警告说，房地产市场如过快冷却，将引发中国经济“硬着陆”。
其次，房价过快下行积聚金融风险。房地产的特殊性在于兼具耐用品和投资品双重属性。英国巴克莱银行在5月的研究报告中指出，房市持续低迷可引发连锁反应：部分房企资金链断裂，金融机构随即出现大的风险敞口，作为抵押品的房产和土地显着贬值。这个向下螺旋一旦开启，可能爆发流动性和债务双重危机。
最后，房价暴跌不会像某些人设想的那样释放消费潜力，反而可能造成家庭财富缩水和消费剧烈萎缩。房市低迷引发的消费与投资双降则会恶化企业经营环境，从而侵蚀就业，动摇民生乃至社会稳定。
迷思二：要“去房地产化”？
房地产业是过去十年推动中国经济增长的支柱性力量。但也正因为房地产业的巨大体量和辐射能力，一些学者提出，中国应通过改革转型，摆脱房地产业对经济运行的“绑架”，实现“去房地产化”。
对于此类观点，不少专家认为，中国全面深化改革本身就蕴含房地产市场的深度调整。事实上，在市场结构性供大于求、信贷偏中性和投融资渠道逐步扩展的大背景下，中国房地产正告别高速增长通道，逐渐进入温和、理性发展“新常态”。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌说，让房地产市场趋于正常化，行业利润回归正常区间，对资金有挤出效应，有利于中国经济再平衡和推动结构性改革。
不过，这并不意味房地产业对国民经济不再重要。巴克莱银行在报告中说，房地产业仍是中国经济主动力之一，对中国经济增长直接贡献约为10％。如果加上建筑、金属加工、机械化工等关联产业，其贡献要达到20％。
美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川说，中国目前城镇化率刚超过50％，未来二十年里可能会达到70％，上亿人要搬进城市里，大量老房需要翻新重建，这都蕴藏着巨大需求，“中国经济长足发展离不开房地产业”。
从国际经验看，美国、日本和香港等典型经济体在城镇化加速阶段，房地产业增加值占经济总量的比重都在10％以上。在未来一段时期，房地产业仍会在中国经济起到基础性作用，当前关键是引导其健康、有序发展，而并非过早过快地“去房地产化”。
迷思三：政府应救市吗？
不少外媒注意到，相对于投资机构的高声警报，中国决策层对房地产市场颇显冷静。中国政府并没有急于使用财政工具。央行行长周小川前不久也重申，当前经济形势不需要采取大规模的货币刺激。
巴克莱银行认为，中央政府近期仍可能放任房地产市场进一步回调，不以刺激楼市换取经济增长。换言之，中央政府的着眼点不再是“救市”，而是“借势”，在充分利用市场力量同时改进调控方式和切入角度，提升房地产市场健康度。
与宏观经济调控创新相一致，中央政府对房地产业的调控展现出新思路：从全国“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式。一线城市着力“去投机”“去杠杆”，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。
中央政府将货币政策、财政工具等暂时收归“火药库”，既稳定市场预期，也为应对后续变化留足空间。更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大布局。这些改革，对于重构房地产市场生态具有根本作用，其意义已远超出简单的“救市”范畴。
中国央行近期要求各大银行在放贷时优先考虑首次购房者。一些专家说，决策层政策目标很明确，让房地产市场减速而不失速。在市场层面，拧紧“水龙头”严控信贷规模，同时释放自住需求。在社会托底层面，加大棚户区改造及保障房建设。
房价的涨与跌、调控政策的限与放，市场参与者的多方博弈本身就阐释了中国房地产业的复杂性与多面性，也从一个侧面反映出经济增长模式转变之难。
回顾中国房地产市场化历程，供居所、促增长，房地产业功不可没；但不断积累的泡沫和蕴含的金融风险凸显，给经济社会平衡和可持续发展带来冲击。而从更广的视角看，粗放和低效模式不可持续，减速换挡和提质增效势在必行。去泡沫、去债务、去产能，一定程度的增速放缓，是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
