高端大户型滞销 融创接盘绿城“迷局”拆解

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2014-05-28 09:14

人称“宋员外”的绿城中国（3900.HK）董事长宋卫平，在孙宏斌执掌的融创（1918.HK）收购绿城24.313%股份之后，持股下降至10.473%，“绿粉”感慨：孙宏斌团队进驻之后的绿城，会不会还是原来那个深受浙商追捧的绿城？

在这背后，孙宏斌将要面对的问题似乎很多。

21世纪经济报道记者通过调查发现，绿城旗下项目期内均出现降价促销行为，个别高端项目出现滞销。以绿城大本营杭州为例，知名度较高的武林壹号等项目均在降价之列。

作为融创和绿城2年合作的“结晶”，上海融绿平台也深切感受到了来自市场的“寒意”。无锡蠡湖香樟园是当地的标杆项目，从去年8月起封盘，意向售价原先高达每平米3万元，目前实际最低成交价却只有每平米1.6万元，接近“腰斩”。

孙宏斌此前在绿城融创联合新闻发布会上面对媒体关于房价的提问如此回应：未来绿城不会降价，但不排除个别调整。

在项目滞销、降价薄利的背后，还存在着融创和绿城都难以回避的高负债问题。但孙宏斌表示，有信心将年底的负债率控制在90%以下。

“最大的不确定性在于孙宏斌是否有能力在‘后宋卫平’时代驾驭绿城的执行团队，并与九龙仓维持在发展战略与财务管理上的共识与默契。目前来看，三角制衡的股权关系暂时稳定。”海通国际房地产行业首席分析师侯凌中说。

滞销拆招

商业世界的现实，最考验企业的应对能力。同样处于调控漩涡，绿城抑或融创都无法幸免大户型的滞销。

“春节后已经降了很多，再降的空间已经很小了。例如现在从我最多能拿到95折，此前只有99折。”5月25日，位于杭州市中心武林商圈附近的绿城新华园销售中心，一名销售人员面对看房者咨询降价的问题，如此回答。

绿城新华园是绿城做得比较精品的项目，小区规模适中，占地3.6万平方米，建筑面积14万平方米，规划有533户，6栋住宅，其中部分楼栋住宅200平方米的大户型占了一半。

根据网上房地产的统计数据，该项目总建筑面积逾14万平方米，2013年7月开售至今销售3.6万平方米。很显然，在将近一年的时间里，这个项目去化率仅为25.7%。据销售人员介绍，目前介乎150至300多平米的大户型推出特惠房，折后3.5-3.6万元的单价。

研究中心总监薛建雄分析，一个总建筑面积大约十四五万平方米规模的项目，一般去化周期为1.5-2年。

与绿城新华园类似，隶属上海融绿平台的无锡蠡湖香樟园，最新销售信息显示，在售4号楼共有30套268平方米的大户型，均价仅每平米2万元。同样由于去化缓慢，销售人员透露，5月底6月初将加推115平方米、167平方米的户型，根据门户网站的信息，有的户型优惠之后可以达到每平米1.2万元。

21世纪经济报道记者根据无锡市房管局官网统计，目前蠡湖香樟园6号楼、8号楼一共推出948套洋房，户型面积大部分在115－300平方米左右，少量400-500平方米，累计售出362套，仅占总数的38%。该项目的大户型洋房从2011年初起开售。

高负债“迷局”

从孙宏斌创立融创开始，“激进”一词就伴随左右，高负债俨然成为了融创的名片之一。无论是2011年中瞠目结舌的104%，还是去年末渐趋理性的69.7%，数字上的高低对孙宏斌来说已没有实际意义。

眼见净负债率好不容易降至70%以下，60亿港元的绿城“豪购”将瞬间把融创拉回悬崖边缘。5月23日，孙宏斌在投资者电话会议上排除了股权融资的可能性，指60亿港元大部分将透过银行贷款；到2014年底前，融创有信心把净负债率控制在90%以下。

评级机构穆迪旋即向投资者发出警告，收购会直接导致融创的息税折旧摊销前利润（EBITDA）/利息支出比从去年末的2.1倍急降至1.8倍，杠杆风险增加。

“融创是过去4年销售增速最快的中国开发商，入股绿城彰显其寻求更大规模扩张的意愿。”穆迪助理副总裁、企业融资分析师梁镇邦忧虑，九龙仓若短期减持绿城，将丧失对融创投资风险的制衡，对融创信贷基本面产生不利影响。

孙宏斌曾经说过：“我从不关心负债率，我只关心现金流。又要发展快，又要低负债，这是不可能的。”

显然，融创账面上高达160亿元的现金流和高周转的项目模式很可能是孙宏斌敢于对赌市场的筹码。今年4月，有券商曾披露融创今年的买地预算仅88亿元，虽经证实只是翻译错误，但融创却显露出少有的谨慎。

实情是这样的：今年至今，融创已支付70亿元土地款，预计到年底前还须支付19.7亿，合计89.7亿元，相比2013年所支付的162.8亿元减少45%。孙宏斌解释说，入股绿城的60亿港元开支早已计入融创2014年的新买地预算，为确保新绿城的整合效应，公司主动在3月放慢了买地步伐。管理层评估，收购价相比绿城账面价值折让16.6%，比直接买地要划算。

花旗为投资者算了笔账，假设收购使融创今年的预算额外增加60亿港元，净负债率仍会低于80%；但入股绿城获得高端住宅品牌及东部多个项目权益，可提升融创美股资产净值13%，预计2014-2016财年增加公司盈利8%、19%和17%。

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