中海50亿入局天津四里 新八大里前景难说利好
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2014-06-11 14:32
6月5日下午，天津新八大里四里地块被中海地产以50.4亿元底价摘得，楼面价约合14504元每平米，创年内单总价新高。这是继5月28日中冶置业以底价49.49亿元摘得七里地块后，第二家中字头央企入驻新八大里区域。
据现场报道，“四里”地块距挂牌截止还有22分钟时，才有企业出价50.4亿，在此之前报价一直是零。
来现场观摩的人员亦寥寥可数，关注程度逊于早前出让的七里地块。
根据出让公告，该地块地上可出让土地面积78345.6平方米，含居住用地42237平方米，商业金融业用地30608.6平方米，广场用地5500平方米。规划用地性质为居住、商业金融业和广场用地，规划地上总建筑面积不大于34.75万平方米。
本次出让土地面积为68700.3平方米，其余9645.3平方米土地待具备土地交付条件后，出让人再与受让人签订补充合同将该部分土地出让给受让人。
中海入局
此次拿下的四里地块将成为中海地产继中海御湖翰苑、北宁湾、八里臺、中海国际大厦四个项目之后，在津开发的第五大项目。另外，该项目的获取距离中海上一次在天津拿地已有两年。
据业内人士介绍，中海在天津的发展一直很平稳，几年做一个项目，体量不会太小，每个项目都能称得上区域标杆。此次拿地前最后获取的一个项目是中海八里台，该项目目前仅剩尾盘，销售表现良好。
“相比之下，此前出让的七里地块限制性条件比较多，如果没有提前做好准备，即使中海来做难度也会很大。中冶很明显是提前有所准备。”上述人士表示。
事实上，四里地块出让条件没有七里苛刻，并且可售型物业占比较大。根据出让文件，四里地块中居住用地不大于132600平方米，含商业面积25400平方米；商业金融用地不大于214900平方米，含城市型公寓建筑面积108500平方米及部分配套设施。
综合计算，住宅加公寓面积可达21.57万平米，占34.75万平方米总建面的62%。
自新八大里区域第一宗地七里地块挂牌以来，该区域即成为天津土地市场的焦点。业内一致认为区域位置极佳自是不在话下，然而中心商务区的规划以及地块中大体量商业金融用地的占比仍然为开发商的进驻带来一定风险，有观点认为区域前景有待观察。
自5月28日中冶置业底价摘牌七里地块后，虽然挂着中字头的金字招牌，然而此前下关地王的过往以及公司欠缺商业项目打造经验的资历，不但没有起到为区域未来前景背书的效果，市场观望情绪反而更为浓厚。
与中冶不同的是，中海地产2013年全年合约销售额达1385.2亿港币，对应售出物业面积达923万平方米，稳居行业第一阵营。
更重要的是，中海历来以稳健著称，其财务作风、拿地策略等一直被同行视作标杆而备受推崇。因此在很多市场人士看来，此番引入中海，对于区域发展的利好不言而喻。
难说利好
中海的入局，似乎让前景一直不太明朗的新八大里区域看到了曙光。然而在天津业内沈文看来，这一切并不如表面看起来那么简单，谈利好还有些言之过早。
他认为：“这都是天津市政府和中海事先达成了一致，据了解有两家民营企业被劝退了。这应该是中海整个集团的运营战略，政府会有例如其他住宅地等方式来进行平衡，跟此前中冶拿七里地块情况差不多。”
与其他天津市场人士观点一致，沈文也认为新八大里地块条件优越毋庸置疑，只是地块的规划以及设定的操作方式不一定与天津的发展步伐相匹配。
“这个地并不贵，一万四、一万五，甚至近两万的地价都是可以接受的。但是问题是天津这个城市是否具备这样的竞争力。”他表示，在北上广深等一线城市，同样素质的地可以吸引到很多的企业资源。
不过对于天津而言，这恰恰是问题所在。业内人士认为，就目前来说，天津本地化大企业较少，因此满足这类商务区的发展亟需吸纳外来企业资源。
“天津现在就京津冀一体化这张政策牌，关键是河西区打了这张牌之后滨海新区怎么办？滨海新区类似商务规划很多，于家堡尚有960万平方米的建面。”沈文在接受观点地产新媒体采访时指出，河西区的项目做出来以后，恐会形成与滨海新区的正面竞争。
另一个值得商榷的问题是，土地受让方是否具备打造城市商务综合体的能力。七里以及四里的成交，似乎为该区域发展定下了央企接手的基调。
该业内人士指出，在目前的央企行列中，真正具备打造及运营高端综合体能力的企业仍然较难寻觅。
“打造高端综合体不仅需要能力，还考验企业资源。无论中冶、中海，都不是这个领域中的佼佼者。中海虽然操盘能力获得认可，但也仅限高端项目。真正能做好这类项目的多是如绿地、金茂等民企以及以港资企业为代表的外企。”然而根据天津市政府目前的招商计划，这类企业进驻的可能性较小。
一言以蔽之，天津市政府对区域的规划以及一些苛刻的刚性条件，对于城市的发展肯定是有好处，同样的，新八大里也逃不开规划与成果能否最终实现契合的考验。
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