上海高端楼市大幅降价，成交放量推升均价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21CN 2014-06-13 10:16
2014年1-5月上海楼市量跌价挺。2014年1-5月，上海商品住宅共成交341.66万平方米，同比大幅下滑30.6%，尽管出现个案楼盘大幅降价现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。从数据层面来看，1-5月商品住宅成交均价同比上涨11.0%，特别是5月份上海商品住宅成交均价再创新高，达到27596元/平方米。而造成2014年上海而成交均价高企的主要原因并不是个案价格上涨，而是在市场总体交易量下滑的市场背景下，高端楼市集中放量导致的成交结构变化引起的。
从高端商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，2014年1-5月上海市均价4万元/平方米以上的高端住宅成交面积占全市比例持续高企，月度占比基本维持在18-19%，尤其是今年3月份达到最高，为19.54%。而去年同期，均价4万元/平方米以上的高端住宅成交面积占全市比例基本维持在12-13%，最高也只有15.40%，为去年2月份。
那么，今年1-5月来看，为何均价4万元/平方米高端项目占比会上升？各细分高端市场成交量表现如何？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于2013年年底延缓发放或停止发放高端楼盘预售证，高端楼盘成交受到抑制，但2014年年后随着市场逐渐低迷，政策执行力度递减，预售证开始放行，这成为去年年底部分高端楼盘持续开始放量的机会；此外，今年以来，受银行信贷紧缩，市场交易量低迷，尤其是对于高端楼盘来来讲，面临较大的去化压力。此时，唐镇板块、外高桥板块、徐汇滨江板块、新江湾板块、佘山 (论坛)板块等个别高端楼盘开始大幅降价，导致单价4万元以上的高端楼盘集中释放，占比迅速回升。
从1000万以上的高端公寓成交情况来看，总体表现也是高端公寓量跌价挺。具体来说，1-5月高端公寓共成交19.5万平方米，同比去年同期下滑25.1%；成交均价61441元/平方米，同比上涨7.2%，但5月份成交均价有所下滑。从1000万以上的高端公寓的成交结构来看，而1-5月1000-1500万总价段公寓月均成交101套，仍是高端公寓成交主力，而1500-2000万总价段公寓月均成交只有27套，相对应地，2000-2500万、2500-3000万及3000万总价段以上高端公寓月均成交套数分别为8.6套、5.4套、7.4套。
从总价2000万以上的高度独栋别墅 (论坛)来看，尽管高端别墅 (论坛)5月份量价齐升，但1-4月成交萎靡导致1-5月成交量出现了同比下滑。1-5月高端别墅成交量为2.3万平方米，同比下滑27.6%，成交均价为77359元/平方米，同比上涨4.4% 。总体来看，1-5月高端别墅走势要弱于高端公寓。
从今年单价10万元/平方米天价豪宅成交情况来看，同策咨询研究部数据显示，2014年1月至6月10日，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交42套，而去年同期天价豪宅成交套数为41套。回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，数据显示，2010-2013年4年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套，其中别墅豪宅122套。2010-2013年这4年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，4年平均每年卖出115套。按照上海市今年1月至6月10日42套销售量来计算，预计2014年全年也会卖100套左右天价豪宅，虽然低于近4年115的年均套数，但100套的总量也算是“卖得火”。
那么，在当前，受银行信贷紧缩等因素的影响，高端楼市是否还会延续继续放量的局面？如何看待高端楼市的市场价值？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，受银行信贷紧缩影响，今年总体市场低迷不可避免。从激活市场成交量角度而言，高端项目的打折促销力度应该和普通的以自住为主的刚需 (论坛)楼盘不一样，以自住为主的刚需楼盘只要有10%左右幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。
而高端项目10%的降价幅度不一定会带来这样的市场效果。从价格角度而言，高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高。在银行信贷紧缩持续、楼市调控未有实质性松动的市场背景下，如果开发企业还维持其品牌及形象坚持不降价或降价幅度较小，有可能没有办法实现回笼资金，实现企业销售业绩指标的目的。因此，未来几个月高端楼盘势必还会采取20-30%的大幅降价策略激活市场成交量，以快速回笼资金，实现企业的销售业绩指标。从这个角度来看，高端市场采取大幅降价的策略的行为还会持续，整体高端市场还会继续保持放量的状态。
此外，2013年8月14日发布的《2013胡润财富报告》显示，截至2012年底，全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，分别比去年增长3%和2%。从地域分布情况看，北京千万富豪达到18.4万人，全国排名第一；广东有17.2万位千万富豪，排名第二；上海有14.7万位千万富豪，排名第三。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海有14.7万位千万富豪，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅。而高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，高端住宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷甚至大幅降价的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”，并且在“限购”的市场背景下，高端住宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。
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